2.3 Основные концепции и функции деятельности управляющей компании в коттеджном поселке

В соответствии с инвестиционным контрактом на выделение земельного участка в Истинском районе под строительство коттеджного поселка бизнес-класса «Рождествено» застройщик "ЮИТ Московия" является собственником застраиваемого земельного участка коттеджного поселка. Построенные коттеджи продаются собственникам коттеджей вместе с плановым земельным участком с оформлением права собственности на земельный участок с коттеджем.

В нераспределенной собственности застройщика ЗАО "ЮИТ Московия" остается общая инфраструктура коттеджного поселка, технологические сооружения, все дороги, ограды и коммуникации до точек раздела ответственности, оговоренных в договорах купли продажи собственником коттеджа.

В соответствии с этим проект создания управляющей компании (организации) ООО УК «Рождествено» построен в следующей концепции:

1. Застройщиком "ЮИТ Московия" в качестве уставного фонда ООО УК "Рождествено" передается право собственности и частичная сдача в аренду общей построенной и достраиваемой инфраструктуры коттеджного поселка, все дороги, ограды и коммуникации до точек раздела ответственности, оговоренных в договорах купли продажи собственником коттеджа.

2. До момента продажи коттеджа с участком, построенные, но непроданные коттеджи, обслуживаются ООО УК "Рождествено" по договорам с застройщиком "ЮИТ Московия", в чьей собственности они и находятся. Оплата обслуживания коттеджей и участков застройщика проводится по дополнительным взаимосогласованным тарифам, включая охрану строящих ся коттеджей.

3. Дополнительно, застройщик "ЮИТ Московия" выступает гарантом банковского долгосрочного кредита в 10 млн. руб., который ООО УК "Рождествено" берет после создания для использования в качестве оборотных средств до момента сдачи и продажи коттеджного поселка.

4. Строительство проектных объектов общественной инфраструктуры коттеджного поселка выполняется только застройщиком "ЮИТ Московиа" за счет собственных средств.

5. При продаже коттеджей и земельных участков их собственники вступают в созданное Товарищество собственников жилья (ТСЖ) коттеджного поселка «Рождествено» и подписывают присоединение в общему договору ТСЖ "Рождествено" с ООО УК "Рождествено" по предоставлению всех ЖКХ услуг.

6. Дополнительная установка телекоммуникаций - кабельный стационарный телефон, спутниковое или кабельное телевидение, кабельный Интернет, доступ к стационарным антеннам основных мобильных операторов, видеонаблюдение и пожарно-охранная сигнализация - осуществляется централизовано ООО УК "Рождествено" по заявкам членов ТСЖ. Но при этом застройщик осуществляет подвод коммуникаций к уличным распределительным устройствам от центрального узла телекоммуникаций на этапе строительства поселка.

Такая технология взаимодействия застройщика и УК позволяет минимизировать затраты застройщика на охрану и эксплуатацию построенных, но непроданных коттеджей, а также потребует наличия в структуре ООО УК "Рождествено" дополнительных подразделений эксплуатации непроданных коттеджей.

В частности, вопрос об контрольно-пропускной службе и службе охраны перимет-ра коттеджного поселка (видеонаблюдение, освещение улиц и внешней ограды, контроль-ный обход) входит в компетенцию общей собственности и ООО УК "Рождественно", а охрана и пожарная безопасность коттеджей внутри земельных участков собственников должна быть оговорена и либо делегирована ТСЖ на уровень ООО УК "Рождествено", либо самостоятельно ТСЖ заключает договора со службами вооруженной охраны полиции и пожарных частей.

В обязательный стандартный минимальный перечень услуг эксплуатации коттеджного посёлка, выполняемых управляющей компанией ООО УК "Рождественно" входит:

1. Техническое обслуживание и управление:

а) Управление коттеджным комплексом – организация эксплуатации жилищного фонда, нежилых помещений и строений коттеджного поселка «Рождествено», уборки улицы и придомовой территории, бухгалтерский учет, финансовая и экономическая деятельность, делопроизводство.

б) Техническое обслуживание кооттеджного поселка «Рождествено» - комплекс мероприятий по обеспечению заданных эксплуатационных качеств технологических параметров здания и инженерных систем, включает контроль технического состояния коттеджного поселка «Рождествено» путем общих и частичных осмотров, поддержание работоспособности и исправности его конструктивных элементов и инженерных систем, их наладку и регулирование, подготовку к сезонной эксплуатации коттеджного поселка «Рождествено» в целом, обеспечение санитарно-гигиенических требований к помещениям и прилегающей территории.

в) Санитарное обслуживание коттеджного поселка «Рождествено» - комплекс мероприятий, по обеспечению нормативных требований к санитарному состоянию таунхаусов поселка «Рождествено» и прилегающих территорий.

г) Ремонт коттеджного комплекса «Рождествено» - комплекс строительных работ и организационных мероприятий по устранению физического и морального износа зданий.

Техническое обслуживание и управление включает в себя следующие статьи расходов:

- содержание административно-управленческого персонала ООО УК "Рождественно" по организации обслуживания, контроля и ремонта инженерных систем (главный инженер, инженер – энергетик, инженер – теплотехник, инженер по контрольно – измерительным приборам, автоматике, инженер эксплуатации зданий).

В задачи персонала компании ООО УК "Рождественно" входят:

- организация работ по ППО инженерных систем коттеджного поселка «Рождествено»;

- подготовка и заключение договоров с подрядными организациями;

- ведение отчетности и предоставления сведений в ресурсоснабжающие организации; - ремонт и наладка оборудования коттеджного поселка «Рождествено»

- ведение технической документации;

- проведение инструктажей и аттестация персонала ООО УК "Рождественно", получение необходимых допусков для работы с оборудованием;

- ежедневный контроль и организация работ в коттеджном поселке «Рождествено»

ТО зданий коттеджного посекла «Рождествено» и инженерного оборудования:

- устранение незначительных неисправностей в системах водопровода и канализации, укрепление расшатавшихся приборов в местах присоединения к трубопроводу, укрепление трубопроводов;

- устранение незначительных неисправностей в системах центрального отопления и горячего водоснабжения;

Устранение незначительных неисправностей электротехнических устройств;

- проветривание колодцев;

- проверка исправности канализационных вытяжек;

- проверка заземления оборудования;

- устранение мелких неисправностей электропроводки;

Работы, выполняемые при подготовке зданий к эксплуатации в весенне-летний и осенне-зимний периоды;

Прочие работы.

Аварийное обслуживание коттеджного поселка «Рождествено»

Аварийное обслуживание включает в себя следующие мероприятия:

1. Выезд специалиста ООО УК "Рождественно" на место не позднее 30 минут после сообщения от диспетчера или граждан (в последнем случае с обязательным уведомлением диспетчера о приеме заявки);

2. Принятие мер по немедленной локализации аварии.

Текущий и профилактический ремонт.

В перечень работ, относящихся к текущему ремонту, выполняемому ремонтно-строительным подразделением застройщика ЗАО «ЮИТ Московия» по контракту с ООО УК «Рождествено», относятся:

1. Фундаменты. Устранение местных деформаций, восстановление поврежденных участков.

2. Стены и фасады. Герметизация стыков, заделка и восстановление архитектурных элементов, ремонт и отделка фасадов коттеджного поселка «Рождествено»

3. Перекрытия. Частичная смена и восстановление отдельных элементов (приборов) и заполнений

4. Крыши. Ремонт и гидроизоляция, утепления и вентиляции.

5. Оконные и дверные заполнения. Смена и восстановлениеотдельных элементов (приборов) и заполнений

6. Межквартирные перегородки. Усиление, смена, замена отдельных участков

7. лестницы, балконы, крыльцо, полы. Замена, восстановление отдельных участков

9. внутренняя отделка. Восстановление отделки стен, потолков, полов отдельными участками в подъездах, технических помещениях коттеджного поселка «Рождествено».

Помимо функций по обслуживанию и эксплуатации ООО УК "Рождественно" оказывает услуги по организации эффективного управления коттеджного поселка «Рождествено»:

- заключение договоров на обеспечение коттеджного поселка «Рождествено» коммунальными ресурсами;

- определение размера платежей, взносов и сборов для каждого домовладельца коттеджного поселка «Рождествено»;

- обеспечение в рамках жилищного законодательства выполнения всеми собственниками коттеджного поселка «Рождествено» их обязанностей по оплате содержания и ремонта недвижимого имущества.