2. Концепции проекта организации деятельности управляющей компании ооо ук «Рождествено» в коттеджном поселке бизнес - класса «Рождествено»

2.1 Характеристика бизнеса заказчика проекта

Заказчиком проекта создания управляющей компании ООО УК «Рождествено» и Генеральным застройщиком коттеджного поселка «Рождествено» (Истринский район, Московская область) является ЗАО «ЮИТ Московия» - дочернее предприятие междуна-родного проектно-строительного концерна YIT(YIT Construction LTD ), Финляндия.

Концерн YIT – одно из крупнейших предприятий Финляндии, предоставляющее услуги по проектированию, строительству, инженерному обеспечению и техническому обслуживанию промышленных, коммерческих и жилых объектов. Одно из ключевых направлений деятельности компании – жилищное строительство в рамках международной концепции «ЮИТ ДОМ». Концерн представлен в 14 странах, общая численность сотрудников YIT достигает 26 000 человек. Торговый оборот компании в 2011 году составил 4,5 млрд. евро, прибыль – 210 млн.евро . В 2011 году YIT отметил 50-летие своей деятельности в России. В 2012 году концерн отмечает свой 100-летний юбилей.

В Москве, Московской области и Центральной России YIT работает через свои дочерние предприятия. В Москве это ЗАО «ЮИТ СитиСтрой» и ООО «ЮИТ Элмек», в Московской области — ЗАО «ЮИТ Московия».

Инвестиционно-строительная компания «ЮИТ Московия» (Центральный офис продаж: 140000, Московская область. г.Люберцы, ул. Красная, д. 4) учреждена в 2003 году и является дочерним предприятием крупного финского концерна YIT (ЮИТ). Жилищное строительство компания ведет под брендом «ЮИТ ДОМ», под маркой которого возводятся объекты многоквартирного жилья и загородной недвижимости.

Компания оказывает полный комплекс услуг: от разработки и проектирования, до выполнения строительных работ и обслуживания объектов недвижимости, введенных в эксплуатацию. Основным регионом работы компании является Подмосковье, помимо этого имеются как завершенные, так и перспективные проекты в Москве и за пределами Московской области. На сегодняшний день в активе «ЮИТ Московии» более 600 тыс.кв. метров введенного в эксплуатацию жилья - 44 многоквартирных дома и 146 таунхаусов, построенных и введенных в эксплуатацию в Москве, восьми городах Московской области и Ярославле. В стадии строительства 4 коттеджных поселка в Подмосковье.

2.2 Инфраструктура территориальных и инженерных коммуникаций коттеджного поселка «Рождествено»

Основной въезд в коттеджный поселок «Рождествено» запроектирован в центр участка с юго-западной стороны с существующей автодороги. Два запасных выезда намечены в юго-западной и северо-восточной части участка (см. карты=схемы Приложения А).

На площадке главного въезда расположены КПП, Общественно-торговый центр, гостевая автостоянка, ТП, ГРП, ВЗУ. В северо-западной части территории размещены: административное здание, хозяйственный корпус, очистные сооружения хозяйственно-бытовой канализации и ливнестоков, КНС. Центр территории пересекает двух ветьевая автодорога с односторонним движением, от которой вправо и влево развиты две кольцевые автодороги. Остальные проезды тупиковые с площадками для разворота автомашин.

На территории предусматриваются детские игровые площадки, отведены места для установки мусоросборников. Автодороги приняты с асфальтовобетонным покрытием шириной 6,0 и 4,5 м при одностороннем движении. По периметру поселка запроектировано ограждение.

Проекты жилых коттеджей выполнены применительно к следующим природным условиям:

-расчетная зимняя температура наружного воздуха -28 С°;

-нормативное значение ветрового давления 0,23 ГПА (23кг/м2);

-нормативное значение веса снегового покрова 1,0 КПА (180кг/ м2 )

-нормативная глубина промерзания грунта 1,4 м;

-климатический район IIВ;

-район строительства несейсмичен.

Проекты имеют следующие показатели:

-класс по функциональной пожарной опасности Ф4.3;

-степень огнестойкости зданий – II;

-влажностный режим помещений – нормальный;

-здания отапливаемые.

Проекты выполнены в соответствии с требованиями СНиП 31-02-2001 «Дома жилые одноквартирные», СНиП 21-01-97 «Пожарная безопасность зданий и сооружений», СНиП 2.01.01-85 «Нагрузки воздействия», СНиП 2.03.01-84 «Бетонные и железобетонные конструкции», СНиП П-22-81 «Каменные и армокаменные конструкции», СНиП Ц-2381 «Стальные конструкции», СНиП П-25-80 «Деревянные конструкции».

Основные характеристики коммуникаций:

1. Водоснабжение и канализация

Водопотребление застраиваемого участка составляет 268 м3 / сут., расчетный часовой расход – 32,8 м3 / сут., расход воды на пожаротушение – 10 л/сек, избыточный напор в сети на выходе из ВЗУ – 0,40 мПа.

Водоснабжение участков осуществляется от проектируемого водозаборного узла (лицензия на право пользования недрами «КТЛ» № 098 от 07.05.07г.)

Состав водозаборного узла:

-две артезианские скважины (1 рабочая, 1 резервная), каждая производительностью 25 м3/час;

-два резервуара объемом 150 м3 каждый т.п. 901-04-83.86;

-станция водоподготовки на фильтрах обезжелезивания фирмы «Автотрал» (США), гарантирующая снижение содержания железа в воде до 0,3 мг/л;

-насосная станция второго подъема с автоматизированной насосной установкой АНУ 4СR45-2 (2 рабочих + 2 резервных насоса Q насоса=40 м3/час, Н=40м, N=7.5 кВт).

Резервный насос включается автоматически при падении давления в водопроводной сети до 0,2 мПа.

Система работает в режиме объединенного противопожарного водопровода.

Внутриплощадочные сети проектируются из ПЭ труб для питьевой воды марки ПЭ80. Наружный диаметр магистральный трубопроводов 110 мм, диаметр отводов к потребителю – 32 мм

Общая протяженность сети на участке – 2860 м. Поселковые сети закольцованы, пожарные гидранты через 100-150 м.

На вводе в жилые дома предусматривается установка водомерных узлов на основе новейших смарт-систем с чип-картами авансовой оплаты.

Гарантированный напор на вводе составляет на хозяйственно-питьевые нужды – 25.0 м..

2. Бытовая канализация

Сточные воды от всех зданий участка по системе самотечных коллекторов из полиэтиленовых труб Д 110 – 200 мм поступают на проектируемую КНС х/б и далее по двум напорным коллекторам Д 110 – на проектируемые очистные сооружения «ЮБАС – МЕГА – 500».

Общая протяженность наружных самотечных сетей – 3823 м, напорных – 2-х 467.

Расход стоков составляет 268 м3/сут.

3. Наружные сети дождевой канализации.

Дождевые стоки поселков частично самотеком частично напорным коллектором отводятся на очистные сооружения «SOR11-JKS», расположенные на площадке 17,1 га с последующим сбросом после очистки в ручей Безымянный.

ЛКНС дождевых вод – производительность насосов Qкнс =130 м3/час (2 рабочих, 1 резервный), напор 30м.

Расход ливневых стоков с территории составляет 201 л/с.

4. Теплоснабжение, отопление, газоснабжение

Теплоснабжение – местное, от автономных источников, расположенных в каждом коттедже и административном здании.

В каждой квартире устанавливаются отопительные котлы фирмы «Vissmann», мощностью 40 кВт и плиты ПГ-4.

Отопление зданий очистных сооружений и ВЗУ – от электронагревательных приборов.

Газоснабжение коттеджей – по ТУ ГУП МО «Мособлгаз» от 10.04.07 №138-12/54 и 156-12/55.

Источник газоснабжения – газопровод высокого давления Р≤1.2 мПа, Ду 400 мм.

Газопровод высокого давления до ГРП прокладывается подземно из стальных электросварных труб Д 108х4.0 по ГОСТ 10704-91 в «весьма усиленной» изоляции.

Для снижения высокого давления газа до среднего Р=0.3мПа на площадке предусматривается установка газорегуляторного пункта блочной конструкции (ГРПб). ГРПб выбран с учетом обеспечения природным газом потребителей коттеджной застройки.

Пропускная способность ГРПб при Р≤1.2 мПа=6200 м3/час.

В месте врезки, на входе и выходе из ГРПб, установлены стальные задвижки в надземном исполнении и изолирующие фланцевые соединения на выходе газопроводов из земли.

Распределительные газопроводы среднего давления выполнены из полиэтиленовых труб ПЭ80 SDR по ГОСТ Р 50838-95.

Каждый жилой дом (таунхаус) подключается к распределительному газопроводу среднего давления через домовой регулятор пункт ДРП для снижения давления газа до низкого с установкой смарт-счетчика газа с чип-картами авансовой оплаты..

Общая протяженность проектируемых газопроводов 4531,5м . Глубина заложения газопровода принимается не менее 1.2 м до верха трубы, при пересечении дороги не менее 1.5м.

При пересечении проектируемым газопроводом электрокабелей, последние заключаются в асбоцементный футляр.

Над газопроводом на высоте 250 мм от верха трубы укладывается специальная сигнальная лента желтого цвета с надписью ГАЗ.

Стальные участки подземных газопроводов имеют пассивную защиту от коррозии и проникновения блуждающих токов с помощью «весьма усиленной» изоляции.

5. Электроснабжение

Электроснабжение запроектировано в соответствии с ТУ ОАО «МОЭК» от 27.11.06 №ЭП-3456 и разрешения ЗЭС от 17.10.07 №ЗП – 1921.

Расчетная нагрузка на поселке «Рождествено» - 757,3 кВт. Для электроснабжения участков предусматривается строительство 2 ТП 2х630 кВа. Присоединение ТП на напряжение 10 кВ от РТП-32043, ПС782.

По степени надежности электроснабжение домов обеспечивается по III категории напряжении сети 0.4 кВ.

Кабельные линии от ТП прокладываются до главных распределительных щитов (ГРЩ), рассоложенных на границе участка, ГРЩ запитываются от разных секций РУ 0,4 кВ ТП. Каждый жилой дом запитывается от ГРЩ через щит (ЩС), устанавливаемый на стене дома, от него подключается каждая квартира отдельным кабелем с отдельным счетчиком. Металлический щит ГРЩ заземляется.

Наружное освещение предусматривается светильниками ЖКУ-18-100-01, установленными на опорах высотою 4,0м.

6. Слаботочные сети

Телефонизация – по ТУ СЦС «Марконел». Предусматривается линия доступа к ближайшей сети «Марконел». В здании администрации ООО УК «Рождествено» устанавливается мини АТС с подключением квартир поселка через ІР-телефонию.

Интернет – проектом предусматривается установка в индивидуальных жилых домах и административном здании точек достпа к кабельной сети поселка через центральный узел административного здания.

Телевидение – предусматривается установка на кровле административного здания ООО УК «Рождествено» приемных телеантенн типа UHF (21-69), VNF III и VNF I (с мачтовым усилителем типа AS109) для приема 16-ти программ телевидения.

В качестве головной станции к применению запроектированы 2-ва базовых блока на 10 каналов каждый типа OV50A с набором конвекторов типа OV45A/D фирмы «WISI» (в техническом помещении здании администрации), дистанционных телевизионных усилителей типа DA213-5 шт.

Магистральные линии системы кабельного телевизионного вещания предусматривается выполнить кабелем типа QR540 L=1600м в проектируемой внутриплощадочной телефонной канализации с установкой магистральных отверстий типа FA2-30, J-DC и J-4T. Абонентские линии предусматриваются с использованием кабеля RG11FC. Все оборудование и распределительные сети обеспечивают работу системы в диапазоне частот 5-862 МГц и уровень сигналов на абонентских отводах в пределах 72-80 Дб/мкВ.

7. Система информационного мониторинга (диспетчеризация).

Системой информационного мониторинга предусмотрено обеспечение передачи на ПЦН, установленном в диспетчерской, информации о состоянии контрольных датчиков водозаборного узла, очистных сооружений, КНС, пожарной и охранной сигнализации.

Мониторинг датчиков осуществляется подключением к трансформаторному ПКП контрольных шлейфов (16 сигнальных линий). В системе предусмотрен мониторинг состояния индивидуальных котельных (4 шлейфа сигнализации с круглосуточным контролем), ВЗУ, КНС, приеме сигналов «Пожар» и «Неисправность» от АПС.

Передача данных на ПЦН происходит на персональный компьютер (АРМ) с необходимым аппаратно-программным обеспечением, устанавливаемый в помещении охраны административного здания.

8. Охранная сигнализация.

Предусмотрено защита помещения коттеджей охранной сигнализацией на базе контрольных панелей (КПК) «PowerWave-16» с клавиатурой. В помещениях, подлежащих оборудованию средствами охранной сигнализации, запроектировано установить магнитоконтактные извещатели типа ИО102-5 (двери) и инфракрасные охранные извещатели типа «Reflex». Шлейфы охранной сигнализации предусматривается проложить кабелем типа КСПЭВ4Х0,5. Резервное электропитание предусмотрено от герметизированного встроенного АКБ 12в 4,5 А/ч. Предусматривается выход извещений тревоги на ПЦН (помещение охраны административного здания).

9. Пожарная сигнализация.

Предусматривается защитить помещение коттеджей и административных зданий автоматической пожарной сигнализацией на базе приборов ППКП «Сигнал-20 исп. 2» с адресными модулями типа АМ-99. В помещениях, подлежащих оборудованию средствами пожарной сигнализации, запроектировано установить дымовые пожарные извещатели типа ИП212, комбинированные пожарные извещатели типа ИРП на путях эвакуации.

Предусматривается вывод сигналов тревоги с ППКП на ПЦН (помещение охраны административного здания) по проектируемой телефонной линии.