1.3 Законодательные основы создания управляющих компаний для организации жизнеобеспечения коттеджных поселков как дочерней компании застройщика

В Российском правовом поле сложилась ситуация, при которой фактически существующий объект «коттеджный поселок» не имеет легального определения и регулирования. В соответствии с этим, нет никаких юридических норм относительно Управляющей компании в коттеджном поселке.

Поэтому существуют определенные критерии, по которым юридически определяется, что данные строения относятся к индивидуальным домам.

Сейчас принято называть коттеджем большой загородный дом, а коттеджным по-селком — конгломерат таких домов, расположенных по соседству. Отсутствие норматив-ной определенности в этих позволяет говорить о своеобразном законодательном вакууме вокруг развития загородного строительства. При этом для строительства всего поселка выделяется единый участок земли.

В коттеджном поселке есть и общая территория, на которой расположены общая гостевая парковка, детская площадка, поселковые дороги, уличное освещение, металлический забор и т.п. В коттеджном поселке и коммуникации чаще всего общие: электричество, водопровод, канализацию и т.д. Все это может быть как общим имуществом собственников домов, находящихся на территории поселка, так и оставаться в собственности застройщика коттеджного поселка, который может его продать или передать в управление.

Следовательно, коттеджным поселком можно считать совокупность индивидуальных жилых домов, расположенных на обособленном земельном участке, связанных общ-ностью коммуникаций и обладающий собственной инфраструктурой

Элементами коттеджного поселка являются: земельный участок, предоставленный под коттеджный поселок; индивидуальные жилые дома (коттеджи) с закрепленными в собственность земельными участками под домами; общее имущество собственников коттеджей (коммуникации, дороги, стоянки и т.п.), и инфраструктура.

Согласно ст. 7 ЖК РФ в случаях, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений, и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

Суды, рассматривая споры об управлении, о содержании общего имущества в коттеджном поселке и об оплате коммунальных платежей, по аналогии применяют нормы о многоквартирном доме. В жилищном законодательстве детально проработан вопрос управления многоквартирным домом. Суды распространяют данную конструкцию и на модель коттеджного поселка, как своеобразного «дома», в котором «квартирами» являются коттеджи.

Управление жилой недвижимостью коттеджного поселка - это профессиональная организация всех процессов жизнедеятельности поселка в целях обеспечения комфортного проживания собственников коттеджей.

Услуга включает управленческую и организационную работу, в том числе:

• Заключение договоров и контроль за работой обслуживающих организацией;

• Ведение договорных отношений с ресурсоснабжающими организациями;

• Взаимодействие с государственными учреждениями органами местного самоуправления и участие в различных комиссиях;

• Анализ работы всех организаций, обслуживающих объект с целью оптимизации расходов собственников;

• Оптимизацию организационной структуры управления и обслуживания;

• Работу с собственниками по всем вопросам обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, решения вопросов пользования общим имуществом.

Управление коттеджным поселком должно обеспечивать: благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в коттеджном поселке, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в домах на территории поселка.

Собственники домов, расположенных на территории коттеджного поселка, пользуясь правами собственников жилья, могут заключить договор с управляющей компанией, создать ТСЖ или ЖК (жилищный кооператив), либо самостоятельно заключить все договоры с поставщиками коммунальных услуг. Возможны сочетания способов управления.

Собственники коттеджей вправе поручить ведение своих дел управляющей компании. Управляющая организация - коммерческая организация, оказывающая профессиональные услуги по управлению многоквартирными домами. Общее собрание собственников домов для применения указанного способа управления коттеджным поселком должно принять решения об избрании способа управления управляющей организацией; избрании конкретной управляющей организации; условиях договора управления с этой управляющей организацией.

По договору управления управляющая организация по заданию собственников домов в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества коттеджного поселка, предоставлять коммунальные услуги собственникам домов, осуществлять иную, направленную на достижение целей управления коттеджным поселком, деятельность.

Основные условия договора между собственниками и управляющей организацией:

- состав имущества, в отношении которого будет осуществляться управление, и его местоположение;

- перечень услуг и работ по содержанию и ремонту имущества, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;

- порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт общего имущества и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;

- порядок проведения контроля над выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Как правило, управляющую компанию создает фирма-застройщик. Это хорошо и для жителей поселка (ведь никто лучше застройщика не знает тонкостей структуры поселка), и для самого застройщика: ведь созданная управляющая компания – источник дополнительной прибыли. Или же девелопер выбирает стороннюю управляющую компанию на конкурсной основе.

Преимущества управляющей организации, созданной самим застройщиком:

- нет проблем с передачей дома на баланс управляющей организации, все документы передаются очень быстро;

- компания проявляет заботу о своем доме, она желает сохранить его в хорошем состоянии как можно дольше, а это показатель ответственности застройщика;

- жильцам не придется проводить собрания, решать насущные вопросы, тратить свое время на обеспечение достойной эксплуатации дома – все это ложится на плечи управляющей компании.

Недостаток управляющей компании:

- главное, на чем «зарабатывает» почти каждая управляющая компания, тарифы за услуги ЖКХ. При отсутствии конкуренции управляющая компания может устанавливать тарифы выше среднегородских;

- недопустимость проверки финансовой деятельности управляющей компании.

В соотвествии с законодательством Росийской Федерации и Жилищным Кодексом РФ никаких лицензионных ограничений на создание управляющей компании в сфере оказания услуг ЖКХ и жизнеобеспечения коттеджных поселков нет, кроме того, что в официальных документах она называется «управляющая организация».

Алгоритм создания управляющей компании в области предоставления услуг ЖКХ в коттеджном поселке, в соответствии с законодательством РФ, имеет следующие этапы:

1.Открыть фирму можно в одной из организационно-правовых форм:

• ООО (Общество с Ограниченной Ответственностью)

• ЗАО (Закрытое Акционерное Общество)

• ОАО (Открытое Акционерное Общество)

Самый простой и оптимальный вариант это открыть ООО (Общество с ограниченной ответственностью). Открыть ООО возможно практически без начального капитала т. к. уставной капитал можно внести имуществом, передаваемым застройщиком.

2. Для того чтобы провести государственную регистрацию, прежде всего, надо подготовить пакет документов для регистрации, куда входит: Решение о создании, Устав, и др. Затем определиться с местом нахождения фирмы, размером Уставного капитала и можно подавать заявление на регистрацию фирмы. Чтобы открыть УК потребуется время не менее двух недель.

3. Общество с Ограниченной Ответственностью (ООО) - самая распространенная и популярная форма коммерческой организации предприятий. Регистрация предприятия как ООО особенно подходит для сферы малого и среднего бизнеса из-за небольшого уставного капитала (10000 рублей), простой системе управления и отсутствию юридической ответственности владельцев личным имуществом.

При регистрации ООО (Общество с Ограниченной Ответственностью) необходимо учитывать:

- Участниками общества с ограниченной ответственностью могут быть граждане РФ, иностранные граждане, а также юридические лица;

- Учредителем ООО (Общество с Ограниченной Ответственностью) может быть и одно лицо, которое также вправе выполнять функции исполнительного органа. Общество не может иметь в качестве единственного участника другое юридическое лицо, состоящее из одного участника;

- Количество участников общества не должно превышать 50 человек;

- Минимальный уставный капитал ООО (Общество с Ограниченной Ответственностью) составляет 10 тысяч рублей и не облагается налогами. Вкладом в УК (Уставной Капитал) общества могут быть деньги, ценные бумаги, имущества, имущественные права, имеющие денежную оценку;

- Участники общества не отвечают по его обязательствам и несут риск убытков, связанных с деятельностью ООО (Общество с Ограниченной Ответственностью) в пределах стоимости внесенных ими вкладов.

Регистрация ООО состоит из следующих этапов:

• Подготовка к регистрации

• Регистрация ООО в налоговом органе

• Заявление о применении системы налогообложения

• Заказ печати

• Присвоение статистических кодов

• Регистрация в Фонде социального страхования

• Регистрация в Пенсионном фонде

• Регистрация в Фонде обязательного медицинского страхования

4. Для регистрации ООО (Общество с Ограниченной Ответственностью), необходимо пдготовить следующие документы:

• Заявление на регистрацию ООО (Общество с Ограниченной Ответственностью);

• Протокол общего собрания учредителей или решение единственного учредителя о создании ООО (Общество с Ограниченной Ответственностью);

• Устав;

• Гарантийное письмо о предоставлении нежилого помещения.

• Запрос в налоговый орган о предоставлении копий учредительных документов.