1.2 Обзор способов организации жизнеобеспечения новых коттеджных поселков бизнес- класса в России

В настоящее время в Подмосковье строятся и эксплуатируются порядка 225 поселков, из которых: 52 поселка находятся на Новорижском направлении; 47 поселков - на Рублевском; 30 поселков на Калужском и Киевском направлениях; 23 - на Пятницком; 22 - на Дмитровском и Алтуфьевском; 13 - на Минском; 4 поселка расположены на Сколковском шоссе и на Ленинградское, Ярославское и Осташковское направления приходится 6, 7 и 7 поселков, соответственно

Анализ показывает, что наибольшим спросом пользуются коттеджи, расположенные в централизованно застраиваемых поселках с развитой инфраструктурой и эксплуатационными услугами, в 30-ти километровой зоне от МКАД в наиболее экологически благоприятных направлениях.

Около 70% покупателей нуждаются в развитой сфере услуг, наиболее часто клиенты желают видеть среди объектов детскую площадку, спортивный комплекс, ресторан, магазин и прогулочную территорию.

Коттедж могут себе позволить лишь наиболее обеспеченные слои населения, большинство из которых проживают в Московской агломерации. Они строились исходя из принципов, связанных с представлениями о престижности и богатстве, и это определило уникальные особенности коттеджного строительства. В годы "коттеджного бума" (1993-1996 годы) наблюдалась стабилизация цен на строительную продукцию совместно с увеличением дифференциации заработной платы, что явилось стартовым условием коттеджного бума.

За прошедшее десятилетие в Московской области построено более 200 коттеджных поселков, в том числе необжитых и незаконченных. После 1996 года стали строить коттеджи на территории старого дачного поселка, сельского населенного пункта, оздоровительного лагеря и прочее, где уже существуют подведенные коммуникации. Процентное соотношение таково: 70 % коттеджей составляют новые коттеджные поселки, а 30 % - приходится на стародачные поселения.

Первым результатом индивидуального коттеджного строительства стал пересмотр вопросов собственности и функционального назначения земель, их перераспределение в пользу земель главным образом за счет сельскохозяйственных угодий, не подготовленных к ведению малоэтажного строительства. При существующих законах началось "стихийное" развитие дачных, коттеджных поселков, садовых товариществ и проигнорированы основные направления развития малоэтажного и коттеджного строительства области.

С тех пор на коттеджном рынке представлено много "недостроя". В Московской области это обширные "поля" кирпичных коробок (более 1,5 тыс. построек) площадью от 600 до 1000 кв.метров, имеющие 80 % степень готовности и продающиеся не первый год).

Сейчас в недостроенных коттеджах, которые имеют шансы превратиться в руины, "омертвлен" капитал объемом более миллиарда долларов.

Стихийность загородного строительства привела к тому, что в основном был застроен наиболее экологически чистый и престижный западный сектор ближнего Подмосковья, хотя концепцией малоэтажного строительства предусмотрено освоение северного и южного секторов (Дмитровское, Рогачевское, Домодедовское и Рязанское направления).

Именно вдоль Рублево-Успенского, Минского, Киевского и Новорижского шоссе сосредоточено 50 % новых коттеджных поселков и 40 % коттеджей в стародачной застройке, многие из которых служат продолжением существующих сельских населенных пунктов, расположенных как вдоль основных транспортных, так и в межмагистральных водоохранных и природоохранных пространствах в пределах 50-километровой зоны от МКАД.

Если средняя плотность загородных новостроек в области - 24 кв.метра на одного человека, то в Одинцовском районе - 68. Вдоль Ярославского направления, в зоне водохранилищ построено 10 % коттеджных поселков области. Официально площадь лесопарков в пределах лесопарковой зоны в настоящее время сократилась до 35 %.

В результате возникает острейшая проблема сохранения "экологического каркаса" водоохранной зоны и зеленых ландшафтов лесопарковой зоны, где в пределах 1-30 км от МКАД размещено 60 % коттеджных поселков области.

Как правило, продуманный проект коттеджного поселка включает в себя: обособленную (огороженную) охраняемую территорию; подведенные коммуникации (централизованные системы тепло- и водоснабжения, магистральный газ, электричество, московский телефон, выделенная линия Интернет, спутниковое ТВ и т. П.); архитектурный проект застройки поселка, предусматривающий возможность выбора будущими новоселами отделки и планировки своих домов, единый архитектурный стиль общественных зон; сформированную инфраструктуру (магазины, медпункты, школы, детские сады, бары, фитнес-центры и т. П.).

При классификация коттеджных поселков, по мнению ряда экспертов, основным критерием оценки коттеджного поселка в настоящее время выступает его цена (формирующаяся с учетом спектра предлагаемых услуг и качества отделки).

Согласно данных критериев, поселки классифицируются как (с понижением классности):

1. Элит-класс

Поселки с коттеджами площадью 600 - 1500 кв. м, на участках 0,25 - 1 га. Стоимость земли при этом составляет 5 - 10 тысяч $/0,01 га, а цена всего дома - от 800 тыс. у.е. и приближается к 3 - 4 млн. у. е. .

2. Бизнес - класс

Поселки с коттеджами площадью 350 - 600 кв. м, расположенными на участках 0,15 - 0,7 га стоимостью 5 - 9 тыс. $/0,01 га.

Цена домов находится в диапазоне 300 – 1 600 тыс. у.е.

3. Эконом - класс

Поселки с коттеджами площадью 200 - 350 кв. м.

Стоимость их колеблется от 150 до 300 тыс. у.е.

4. Таунхаусы

Таунхаусы - несколько сблокированных коттеджей, площадь каждого 100 - 200 кв. м.

5. Дома бюджет - класса

Коттеджи площадью 80 - 200 кв. м, на участках 0,12 - 0,18 га, построенные по непрофессиональному дизайну. Стоимость таких коттеджей - 60 - 200 тыс. у.е.

По принципу строительства коттеджные поселки можно разделить на:

- поселки из отдельно стоящих коттеджей,

- поселки блокированной застройки — таунхаусы,

- комбинация первых двух типов.

Еще один вариант классификации коттеджных поселков – тип проживания:

- для постоянного проживания,

- для временного проживания.

Если для столичных поселков, удаленных от города не более чем на 30 км., характерно постоянное проживание собственников, то в поселках, находящихся на расстоянии свыше 50 км – характерно появление собственников в выходные и праздничные дни, во время отпуска.

От организации управления коттеджным поселком зависят безопасность жителей поселка, своевременность предоставление коммунальных услуг, состояние инженерных сетей, чистота и организация внутрипоселковой территории и т.д. Поэтому выбор формы управления коттеджным поселком и заключение договора на обслуживание - очень важные моменты в создании позитивной обстановки жизни домовладельцев.

Собственно на сегодняшний день наиболее распространены две формы управления коттеджным поселком: создание ТСЖ (товарищества собственников жилья), которое выбирает и нанимает эксплуатирующую организацию (ЭО), или передача управления застройщикам, которые по закону обязаны перед сдачей поселка госкомиссии создать управляющую компанию (УК).

При создании ТСЖ жители поселка формируют правление и выбирают председателя, которые от имени собственников жилья заключают договоры на обслуживание инфраструктуры с эксплуатационными организациями. Преимущество такого способа в том, что ТСЖ свободно в выборе, может контролировать работу сотрудников ЭО, оперативно реагировать на возникающие проблемы, при необходимости сменить обслуживающую компанию.

Недостаток кроется, как ни странно, в преимуществах коттеджного поселка. Обособленность домовладельцев - некоторые коттеджи становятся обитаемыми только в летний период - исключает возможность быстрого сбора всех жильцов поселка, что тормозит принятие необходимых решений.

Собственник коттеджа - член ТСЖ обязан вносить платежи и (или) взносы на содержание и ремонт общего имущества поселка, а также оплачивать коммунальные услуги, порядок и размер которых устанавливаются правлением ТСЖ. Размер платежей высчитывается по такой схеме: правление составляет примерные сметы доходов и расходов на финансовый год, цифры утверждаются общим собранием членов ТСЖ, после чего правление устанавливает размеры обязательных платежей. Основанием платежа в данном случае является факт членства в ТСЖ.

В случае управления коттеджным поселком управляющей компанией от застройщика несомненным плюсом является детальное представление о всех инженерных системах поселка, налаженные связи с районной администрацией, подключение к обслуживанию сторонних организаций и подрядчиков, которые уже хорошо себя зарекомендовали в период строительства. Эксперты считают такой вариант управления коттеджным поселком оптимальным.

Минусом является то, что собственник коттеджа, подписывая договор с УК, принимает на себя достаточно большой перечень обязанностей. Иногда условия договора могут противоречить интересам отдельных домовладельцев. Например, это может быть пункт о запрете выгула собак на территории коттеджного поселка, запрещение разбивки неутвержденного цветника перед входом и обязательная плата за въезд для гостей. Кроме того, застройщик может самустраниться от руководства такой компанией, и тогда начнутся проблемы с коммуникациями, вывозом мусора, охраной и т.п.

Итак, организации жизнеобеспечения новых коттеджных поселков бизнес- класса в России зависит от способа распределения общей собственности коттеджного поселка между собственниками коттеджей:

1. Вариант № 1.

Обшая собственность коттеджного поселка выкупается товариществом собственников жилья (коттеджей), созданным в форме ТСЖ, у застройщика поселка в долевом распределении, соответствующем стоимости коттеджа с земельным участком, и передается в управление управляющей компании (управляющей организации) по предоставлению услуг жизнеобеспечения поселка.

2. Вариант № 2.

Обшая собственность коттеджного поселка передается застройщиком в собственность или под управление управляющей компании (управляющей организации) по предоставлению услуг жизнеобеспечения поселка, с которой каждый собственник коттеджа или созданное товарищество собственников жилья (коттеджей) заключают договора на предоставление услуг жизнеобеспечения поселка.

В варианте №1 взаимоотношения собственником жилья (ТСЖ) и управляющей компании формируются на следующих правовых нормах, установленных договором управления:

1. Собственник - лицо, владеющее на праве собственности Объектом недвижимого имущества в Коттеджном поселке.

2. Объект недвижимого имущества – жилой дом с земельным участком, или земельный участок, или земельный участок с объектом незавершенного строительства, или нежилое помещение с земельным участком, расположенные в Коттеджном поселке. Собственник может владеть одним или несколькими Объектами недвижимого имущества.

3 Поручитель – Товарищество собственников жилья «Рождествено», созданное решением общего собрания Собственников как способ управления общим имуществом Собственников.

4. Управляющая компания – организация, избранная на общем собрании Собственников и на которую возложено обязательство по охране, техническому обслуживанию и ремонту единого комплекса общего недвижимого имущества Собственников, состоящего из сетей инженерно-технического обеспечения, дорог общего пользования и других объектов, предназначенных для обеспечения жизнедеятельности Коттеджного поселка и расположенных на территории Коттеджного поселка как единые и неделимые объекты общей инфраструктуры (общее имущество Поручителя); оказанию иных услуг, направленных на обеспечение безопасного и комфортного совместного проживания Собственников в Коттеджном поселке.

5. Исполнители - организации различных форм собственности, а также индивидуальные предприниматели, на которые Управляющей компанией на договорной основе возложены обязательства по предоставлению Собственникам работ (услуг) по охране, техническому обслуживанию, текущему и капитальному ремонту объектов инженерной инфраструктуры, дорог общего пользования и иного общего имущества Коттеджного поселка.

В отношениях с Исполнителями Управляющая компания действует от своего имени и за счет Поручителя.

6. Общее имущество Поручителя - принадлежащие Собственникам на праве общей долевой собственности помещения, не являющиеся частями жилых или нежилых домов и предназначенные для обслуживания более одного жилого дома в Коттеджном поселке, а также инфраструктура, обеспечивающая электро-, водо-, газоснабжение, водоотведение и канализирование, помещения охраны, технические помещения для размещения инженерных коммуникаций, иное оборудование, обслуживающее более одного жилого дома в Коттеджном поселке, дороги, тротуары, реакреационные зоны, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в Коттеджном поселке за пределами или внутри земельных участков и обслуживающее более одного жилого дома, земельные участки Коттеджного поселка с элементами озеленения и благоустройства, водными объектами и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства поселка объекты, расположенные в Коттеджном поселке. Состав общего имущества Коттеджного поселка, в отношении которого будет осуществляться управление Управляющей компанией, указан в Приложение № 1 к настоящему Договору.

7. Настоящий договор поручения составлен и подписан на основании п. 2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации.

8. Предметом настоящего договора поручения является обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания Собственников в Коттеджном поселке, возмездное оказание Управляющей компанией услуг и выполнение работ по надлежащему содержанию, техническому обслуживанию, текущему ремонту и охране общего имущества Коттеджного поселка, оказание услуг поручения в интересах и за счет Поручителя, осуществление иной, направленной на достижение нормального проживания в Коттеджном поселке деятельности.

В варианте №2, характерном для последовательного строительства коттеджного поселка очередями и наличие временного этапа продажи построенных коттеджей, взаимоотношения собственником жилья (ТСЖ) и управляющей компании формируются на следующих правовых нормах, установленных договором управления:

1. Посёлок – совокупность индивидуальных жилых домов на обособленном земельном участке, связанных общностью коммуникаций и обладающий собственной инфраструктурой; расположен по адресу Мостовская область, Истринский район, д. Рождествено, в 25 километрах от г. Истра в границах земельного участка, имеющего кадастровый номер 61:01:030801:0179 и 61:01:600002:173.

2. Собственник домовладения – субъект гражданского права, обладающий объектом жилищных прав - жилым помещением, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

3. Собственник общих коммуникаций и сооружений жизнеобеспечения домовладений коттеджного поселка – застройщик или управляющая компания, которой застройщик передал права управления своей собственностью (продал свою собственность).

3. Системы жизнеобеспечения поселка – совокупность элементов, сооружений (коммуникаций), размещенных на территории посёлка вне территорий домовладений , при помощи которых осуществляется поставка на территорию домовладений электроэнергии, холодной воды, водоотведения, уличного освещения.

4. Коммунальные услуги - деятельность исполнителя коммунальных услуг по холодному водоснабжению, водоотведению, электроснабжению, газоснабжению, обеспечивающая комфортные условия проживания граждан в жилых помещениях;

5. Коммунальные услуги надлежащего качества - коммунальные услуги, отвечающие требованиям настоящих Правил, санитарным и техническим требованиям к режиму, объему и качеству предоставления коммунальных услуг, иным требованиям законодательства Российской Федерации, а также договора, заключаемого исполнителем в соответствии с законодательством Российской Федерации и содержащего условия предоставления коммунальных услуг.

6. Жилищные услуги – деятельность исполнителя по содержанию и ремонту общего имущества Собственников и услуги по управлению (ст. 154 ЖК РФ).

7. Иные (дополнительные) услуги – охрана посёлка.

8. Домовладение - жилой дом и земельный участок, на котором расположен жилой дом, а также надворные постройки, коммуникации и насаждения, включая межевое ограждение (забор по границе с земельным участком соседнего Домовладения).

9. Управляющая компания – коммерческая организация, уполномоченная предоставлять на возмездной основе жилищно-коммунальные услуги собственникам домовладений на период завершения строительства коттеджного посёлка КП «Рождествено» и организации товарищества собственников жилья.

10. Настоящий Договор заключен с целью обеспечения благоприятных и безопасных условий проживания граждан в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, надлежащего содержания и ремонта общего имущества посёлка «КП «Рождествено»«, соответствия потребительских характеристик посёлка санитарным, гигиеническим, техническим и иным требованиям, предъявляемым к объектам жилищного строительства законодательством Российской Федерации.