4.4 Оценка рисков проекта и разработка мероприятий по их снижению
В табл.4.6 приведены выявленные в результате проектирования риски проекта создания ООО УК «Рождествено» и планируемые мероприятия по их снижению.
Таблица 4.6 Основные риски проекта и мероприятия по их снижению
Название риска |
Мероприяти по снижению влияния на проект |
1. Сниж. спроса на коттеджи и большое количество пост, но невык. коттеджей. Снижение уровня пост. средств за услуги. |
1. Оф. Ипот. кредита по оплате покупки коттеджа 2. Сдача кот. в операт.аренду (сез., как гос. домик) |
2. Знач. задержка собст. котеджей с оплатой услуг, нерег. оплаты и появления в поселке |
1. Соз. финн. резерва на зад. на уровне 4 месяцев; 2. Введение пени за просроченные платежи |
3. Проблемы с оплатой услуг внешних ресурсов (газ, вода, электричество) |
1. Уст. смарт-счетчиков с чип-картами ав. пред. 2. Авт. прекращение подачи ресурсов в коттеджи при неоплате аванса после его исчерпания |
Заключение
Представленный проект создания управляющей компании ООО УК «Рождествено», учреждаемой застройщиком ЗАО «ЮИТ Московия», в строящемся коттеджном поселке бизнес-класса может быть реализован в течение 1 месяца (до 31 июля 2012 г.).
Проектный уровень затрат при создании ООО УК «Рождествено» составляет 14250 руб., начальный балансовый капитал управляющей компании сформирован:
- основные средства – 25 млн.руб. (уставный имущественный взнос учредителя – застройщика ЗАО «ЮИТ Московия»);
- оборотные средства – 10 млн.руб. ( банковсик долгосрочный кредит до 2017 года под гарантию учредителя – застройщика ЗАО «ЮИТ Московия»);
- внебалансовые основные средства – передача по договору аренды инфраструктуры коттеджного поселка от застройщика ЗАО «ЮИТ Московия» управляющей компании ООО УК «Рождествено».
В соответствии с разработанной системой экономически обоснованных тарифов на оплату услуг ООО УК «Рождествено» уровень средней ежемесячной оплаты с 1 коттеджа (без оплаты поставляемых ресурсов внешними организациями – газ, электричество, вода по показаниям смарт- счетчиков авансовой оплаты чип-картами) составляет:
- на 1 этапе (2 полугодие 2012 г. – 1 полугодие 2014 г.) – 23 500 руб./ 1 котеджа в месяц;
- на 2 этапе (2 полугодие 2014 г. – 2016 г.) – 33 950 руб./1 коттеджа в месяц.
Расчетный средний уровень оплаты поставляемых ресурсов внешними организациями – газ, электричество, вода (в соответствии с проектной энергоемкостью инфраструктуры коттелжей и проектным расходом воды на хозяйственные нужды и полив земельного участка) составляет:
- летний период (горячая вода, кондиционеры, полив) – до 2750 руб./мес;
- зимний период (отопление, горячая вода, обогрев гаража) – до 5560 руб./мес.
Таким образом, при продажной стоимости коттеджа «Премиум+» с земельным участком 21 «сотка» - 54 млн.руб., годовая сумма эксплуатационных расходов собственника коттеджа в поселке «Рождествено» составит 0,85 – 1,0 % от стоимости коттеджа (450 – 460 тыс.руб.), что является конкурентно - приемлемым уровнем для коттеджных поселков бизнес-уровня в Подмосковье.
Проведеный анализ экономической эффективности проекта показывает, что в результате прогнозной деятельности ООО УК «Рождествено» за 4,5 года проекта:
- компания вернет к 01.01.2017 г. банковский кредит в 10 млн.руб. и выплатит банку 3,29 млн.руб. процентов за пользование кредитом;
- компания выплатит к 01.01.2017 г. Учредителю (ЗАО «ЮИТ Московия») 25 млн.руб. дивидендов, как компенсацию инвестирования в 2012 г. в уставный фонд управляющей компании комплексов основных средст на сумму 25 млн.грн.;
- компания выплатит к 01.01.2017 г. Учредителю (ЗАО «ЮИТ Московия») 11,87 млн.руб. арендной платы за предоставление в право пользования построенной инфраструктуры коттеджного поселка, которая осталась в собственности застройщика.;
- сумарный финансовый поток чистой прибыли ООО УК «Рождествено» за 4,5 года составит 29, 6 млн.руб. , минимальный прогнозный текущий остаток средств на расчетном счете составит не менее 5,7 млн.руб., что соответствует страховому запасу неплатежей собственников коттеджного поселка до 4 месяцев.
Анализ дисконтированной эффективности инвестиций в проект создания ООО УК «Рождествено» показывает:
- суммарный дисконтированный «пренумерандо» поток начальных инвестиций (25 млн.грн.) с учетом их постепенного возврата составит 11,54 млн.руб.;
- суммарный дисконтированный «пренумерандо» поток чистых инвестиционных доходов проекта составит 15,56 млн.руб.;
- суммарный дисконтированный «пренумерандо» поток чистой инвестиционной прибыли проекта составит NPV = 4,02 млн.руб., что соответствует коэффициенту инвестиционной рентабельности проекта 34,82%.
Таким образом, по результатам прогнозной оценки эффективности:
- создаваемая управляющая компания обеспечит выполнение своих функций по обеспечению жизнедеятельности коттеджного поселка в 2012 – 2016 гг.;
- компания рассчитается с инвестором-учредителем и банком-кредитором за предоставленные при создании комплексы имущества и денежные средства;
- накопленная прибыль предприятия позволяет обеспечить устойчивую оплату всех внешних договоров в условиях задержки платежей собственниками до 4 месяцев.
Библиографический список
1. "ЖИЛИЩНЫЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ" (ЖК РФ) ОТ 29.12.2004 N 188-ФЗ // (принят ГД ФС РФ 22.12.2004) (действующая редакция) - HTTP://WWW.CONSULTANT.RU/POPULAR/HOUSING/ - КОНСУЛЬТАНТПЛЮС, 1992-2012
2. Градостроительный кодекс Российской Федерации. – М.: изд-во «Омега-Л, 2007г. – 96с. – (Б-ка российского законодательства).
3. Современная практика перехода прав на земельные участки. Данилов Е.П. М.: Кнорус. 2005. – 77 с.
4.Финансы и кредит. Учебник. Под редакцией проф. М.В. Романовского, проф. Г.Н. Белоглазовой, 2-е изд, перераб. и доп. М.: изд-во Высшее образование. 2007. – 609 с.
5.Управление рисками в недвижимости: Учебник для вузов. Под общей редакцией проф. П.Г. Грабового. – М.: изд-во «Реалпроект», 2005.- 472 с.
6. Экспертиза и инспектирование инвестиционного процесса. Часть 1. Учебник для вузов. Под общей редакцией проф. П.Г. Грабового и проф. А.И. Солунского. М: изд-во «АСВ», изд-во Нижнекамск, ИПЦ «Гузель», 2006г. – 302 с.
7. Экспертиза и инспектирование инвестиционного процесса. Часть 2. Учебник для вузов. Под общей редакцией проф. П.Г. Грабового и проф. А.И. Солунского. М: изд-во «АСВ», изд-во Нижнекамск, ИПЦ «Гузель», 2006г. – 275 с.
8. http://www.yitgroup.com – Официальный Интернет-сайт концерна YIT, Финлян-дия, 2012
9. http:// www.yit-dom.ru - Официальный Интернет-сайт инвестиционно-строитель-ной компания «ЮИТ Московия», Россия, 2012
10. http://www.rozhd.ru/ - Рекламно-информационный Интернет-сайт коттеджного поселка бизнес-класса «Рождествено», 2012
11. http://www.restate.ru/db/2635023.html - Официальный Интернет-сайт Restate.ru предложений по продаже загородной недвижимости в Московской области, 2012
Приложение А
Рис.А.1. Проектная географическая структура коттеджного поселка «Рождествено» (левое крыло поселка)
Рис.А.2. Проектная географическая структура коттеджного поселка «Рождествено» (правое крыло поселка)
Рис. А.3. Реальное состояние строительства коттеджного поселка «Рождествено» (по данным спутниковой карты, июнь 2012 – построено 44 коттеджа из 138 по проекту)
Рис. А.4. Реальное состояние строительства коттеджного поселка «Рождествено» - контрольно- пропускной пункт въезда в поселок по асфальтированному шоссе (по данным спутниковой карты, 2012)
Приложение Б
Типовые проекты коттеджей бизнес класса в коттеджном поселке «Рождествено»
Б.1) Проект "Премиум+"
Рис.
Технико-экономические показатели:
Этажность: цок.этаж — 2,85 м; 3,3 м; 1этаж — 3,3 м; 3,6 м; 2 этаж — 3,0 м
Площадь цококольного этажа - 321,87 м²
Площадь 1 этажа - 271,95 м²
Площадь 2 этажа - 189,68 м²
Площадь 1 и 2 эт. - 461,63 м²
Общая площадь - 783,5 м²
Площадь застройки - 379,7 м²
Гараж – 46 м2
Конструкции:
фундаменты — монолитная железобетонная плита(стены фундаментов толщиной 500 мм);
каркас — железобетонные пилоны;
перекрытие — монолитное железобетонное, безбалочное;
стены наружные — кирпичная кладка с утеплителем; оштукатуренные изнутри;
покрытие кровли — гибкая черепица "Тегола";
перекрытие над вторым этажом утеплено;
окна и витражи выполнены из ПВХ профиля с двухкамерными стеклопакетами;
внутренние помещения — свободной планировки.
Инженерные системы:
водоснабжение — централизованное от водозаборного узла;
газоснабжение — централизованное;
отопление — от индивидуального газового котла, в соответствии с проектом;
горячее водоснабжение — от бойлера (ёмкость 300л), в соответствии с проектом;
электроснабжение — установленная мощность 20 кВт, расчётная мощность 13 кВт;
хозяйственно — бытовая канализация — централизованная, очистные сооружения "Биокомпакт—250".
Централизованные средства коммуникации:
Предусматривается возможность подключения: телефонный номер; выделенный канал Интернет; кабельное телевидение; система пожарной и охранной сигнализации.
Б.2) Проект "Престиж+"
Рис.
1. Технико-экономические показатели:
Этажность: цок.этаж — 2,7 м; 3,0 м; 1этаж — 3,0 м; 3,3 м; 2 этаж — 2,9 м
Площадь цококольного этажа — 250,2 м²
Площадь 1 этажа — 216,86 м²
Площадь 2 этажа — 134,25 м²
Площадь 1 и 2 эт. — 351,11 м²
Общая площадь — 601,31 м²
Гараж – 33 м2
2. Конструкции:
фундаменты — монолитная железобетонная плита(стены фундаментов толщиной 500 мм);
каркас — железобетонные пилоны;
перекрытие — монолитное железобетонное, безбалочное;
стены наружные — кирпичная кладка с утеплителем; оштукатуренные изнутри;
покрытие кровли — гибкая черепица "Тегола";
перекрытие над вторым этажом утеплено;
окна и витражи выполнены из ПВХ профиля с двухкамерными стеклопакетами;
внутренние помещения — свободной планировки.
3. Инженерные системы:
водоснабжение — централизованное от водозаборного узла;
газоснабжение — централизованное;
отопление — от индивидуального газового котла, в соответствии с проектом;
горячее водоснабжение — от бойлера (ёмкость 300л), в соответствии с проектом;
электроснабжение — установленная мощность 20 кВт, расчётная мощность 13 кВт;
хозяйственно — бытовая канализация — централизованная, очистные сооружения "Биокомпакт—250".
Централизованные средства коммуникации:
Предусматривается возможность подключения: телефонный номер; выделенный канал Интернет; кабельное телевидение; система пожарной и охранной сигнализации.
Б.3) Проект "Элегант+"
Рис.
1. Технико-экономические показатели:
Этажность: цок.этаж — 3 м; 1этаж — 3 м; 2 этаж — 2,8 м
Площадь цокольного этажа — 194,82 м²
Площадь 1 этажа — 160,13 м²
Площадь 2 этажа — 103,58 м²
Площадь 1 и 2 эт. — 263,71 м²
Общая площадь — 458,53 м²
Гараж – 33 м2
2. Конструкции:
фундаменты — монолитная железобетонная плита(стены фундаментов толщиной 500 мм);
каркас — железобетонные пилоны;
перекрытие — монолитное железобетонное, безбалочное;
стены наружные — кирпичная кладка с утеплителем; оштукатуренные изнутри;
покрытие кровли — гибкая черепица "Тегола";
перекрытие над вторым этажом утеплено;
окна и витражи выполнены из ПВХ профиля с двухкамерными стеклопакетами;
внутренние помещения — свободной планировки.
3. Инженерные системы:
водоснабжение — централизованное от водозаборного узла;
газоснабжение — централизованное;
отопление — от индивидуального газового котла, в соответствии с проектом;
горячее водоснабжение — от бойлера (ёмкость 300л), в соответствии с проектом;
электроснабжение — установленная мощность 20 кВт, расчётная мощность 13 кВт;
хозяйственно — бытовая канализация — централизованная, очистные сооружения "Биокомпакт—250".
4. Централизованные средства коммуникации:
Предусматривается возможность подключения: телефонный номер; выделенный канал Интернет; кабельное телевидение; система пожарной и охранной сигнализации.
Б.4) Проект "Комфорт"
Рис.
1. Технико-экономические показатели:
Этажность: 2 этажа
Площадь 1 этажа – 154,37 м²
Площадь 2 этажа – 98,19 м²
Площадь 1 и 2 эт. – 252,56 м²
Общая площадь – 284,22 м²
Гараж – 33 м2
2. Конструкции:
фундаменты — монолитная железобетонная плита (стены фундаментов толщиной 500 мм);
каркас — железобетонные пилоны;
перекрытие — монолитное железобетонное, безбалочное;
стены наружные — кирпичная кладка с утеплителем; оштукатуренные изнутри;
покрытие кровли — гибкая черепица "Тегола";
перекрытие над вторым этажом утеплено;
окна и витражи выполнены из ПВХ профиля с двухкамерными стеклопакетами;
внутренние помещения — свободной планировки.
3. Инженерные системы:
водоснабжение — централизованное от водозаборного узла;
газоснабжение — централизованное;
отопление — от индивидуального газового котла, в соответствии с проектом;
горячее водоснабжение — от бойлера (ёмкость 300л), в соответствии с проектом;
электроснабжение — установленная мощность 20 кВт, расчётная мощность 13 кВт;
хозяйственно — бытовая канализация — централизованная, очистные сооружения "Биокомпакт—250".
4. Централизованные средства коммуникации:
Предусматривается возможность подключения: телефонный номер; выделенный канал Интернет; кабельное телевидение; система пожарной и охранной сигнализации.
Приложение В
