4. Оценка финансовых показателей проекта создания управляющей компании ооо ук «Рождествено» в коттеджном поселке бизнес-класса «Рождествено»

4.1 Инвестиционные и текущие затраты по созданию и предоставлению услуг ооо ук «Рождествено» в коттеджном поселке бизнес-класса «Рождествено»

Инвестиционными затратами проекта создания ООО УК «Рождественно» является передача застройщиком ЗАО «ЮИТ Московия» в качестве взноса в уставный фонд:

- построенное и введенное в строй водозаборное устройство (две артезианские скважины, накопитель, очиститель-фильтр и насосная станция подачи воды по трубам коммуникаций на участки до счетчика воды в цокольном этаже коттеджа) – общая балансовая стоимость комплекса – 15 млн.руб.;

- построенные и введенные в строй 2 очистительных станции биологической очистки канализационных стоков из коттеджей, а также ливневых канализационных стоков по улицам и с крыш коттеджей ( с насосной системой подачи технологической очищенной воды по трубопроводам в цистерновый накопитель и узел разводки системы полива земельных участков в коттеджах) – общая балансовая стоимость комплекса – 10 млн.руб.

Одновременнно, для выполнения управляющей компанией своих функций, застройщик ЗАО «ЮИТ Московия» передает в аренду основные средства и земельные участки общего пользования (дороги, КПП, зеленые зоны отдыха, спортивные площадки, систему охранного забора и видеонаблюдения, обществено-торгового центра) по мере окончания строительства и ввода их в эксплуатацию). Ежемесячный уровень арендной платы определен на уровне амортизационных отчислений передаваемых очередей основных средств собственности застройщика:

- июнь 2012 – июнь 2014 года – арендная плата по 1 очереди построенной инфраструктуры коттеджного поселка составит – 55 000 руб./мес.;

- июль 2014 – декабрь 2016 года – арендная плата по окончанию полного объема строительства объектов инфраструктуры коттеджного поселка составит – 350 000 руб./мес.

Для выполнения функций управляющей компании ООО УК «Рождествено» под гарантии застройщика ЗАО «ЮИТ Московия» мобилизует оборотные средства -долгосрочный банковский кредит в сумме 10 млн.грн. под 10% годовых до 01.01.2017 г.

4.2 Тарифная политика, плановый поток платежей и дисконтированная оценка эффективности проекта создания ооо ук «Рождествено» в коттеджном поселке бизнес-класса «Рождествено»

При расчете тарифов оплаты за услуги приняты следующие условия:

- оплата за все услуги внешних обслуживающих организаций и собственные услуги ООО УК «Рождествено» выполняются централизовано с расчетного счета управляющей компании;

- оплата услуг по счетчикам проводится собственниками коттеджей через ООО УК «Рождествено» приобретением авансовых чип-карточек предоплаты для задействования установленных на входе в коттеджи смарт-счетчиков газа, электричество и воды. Таким образом, собственник коттеджа сам определяет нормы расхода газа, электричества и воды, своевременно покупая в ООО УК «Рождествено» авансовые чип-карточки, которые со своего счета проплачивает в соответствующие компании поставки ресурсов ООО УК «Рождествено»;

- оплата услуг с коттеджа рассчитывается для общих услуг, оказываемых при содержании инфраструктуры жизнеобеспечения коттеджного поселка, а также оплате аренды и амортизационных отчислений ООО УК «Рождествено». Квитанция на объем оплаты за услуги прошедшего месяца выдается собственникам коттеджей до 3 числа последующего месяца. Оплата квитанций – до 10 числа меяца, после 25 числа насчитывается пеня в размере 0.1% от суммы квитанции за каждый день просрочки;

- прогнозный срок задержки оплаты услуг, покрываемый собственными оборотными средствами ООО УК «Рождествено», в проекте составляет 2 месяца. Таким образом, задолженность собственников коттеджей перед внешними организациями за газ, электричество и воду не возникает, что существенно повышает жизнеустойчивость коттеджного поселка при установке на магистралях ввода газа, электричества и воды смарт-счетчиков одновременного учета и оплаты израсходованных ресурсов. В газораспределительном узле ввода, в электрических ТП, а также в насосной станции ВЗУ подачи воды устанавливаются магистральные контрольные датчики, наличие которых позволяет провести сверки для поставщиков ресурсов (газ, электричество, вода) по общему объему потребленных ресурсов коттеджным поселком.

Таблица 4.1 Расчетный уровень тарифов на услуги ООО УК «Рождествено»

Таблица 4.2. Штатная структура и уровень заработных плат в ООО УК «Рождествено» на 1 етапе проекта (2012 – 2014 гг.) 1 очередь проведения строительства коттеджного поселка (50 коттеджей)

Таблица 4.3 Штатная структура и уровень заработных плат в ООО УК «Рождествено» на 2 етапе проекта (2012 – 2014 гг.) по окончанию строителства коттеджного поселка(138 коттеджей+ инфраструктура)

Рис.3.1. Расчетный порядок строительства и продажи коттеджей в коттеджном поселке «Роздествено»

В табл.4.2 - 4.3 представлены проектные варианты штатной структуры (для выполнения функций управляющей компании) для проведения калькуляционных расчетов:

1) Штатная структура и уровень заработных плат в ООО УК «Рождествено» на 1 етапе проекта (2012 – 2014 гг.) -1 очередь проведения строительства коттеджного поселка (50 коттеджей);

2) Штатная структура и уровень заработных плат в ООО УК «Рождествено» на 2 етапе проекта (2012 – 2014 гг.) - по окончанию строительства коттеджного поселка(138 коттеджей+ инфраструктура).

- финансовых потоков средств доходов, затрат и прибыли ООО УК «Рождествено» в результате операционной деятельности;

- реальных и дисконтированных «пренумерандо» финансовых потоков инвестиционных затрат, чистых инвестиционных доходов и чистой инвестиционной прибыли в результате выполнения проекта.

При дисконтировании выбрана годовая ставка – 18% годовых, что соответствует месячному уровню ставки дисконта – 1,5%.

В расчетах принята следующие схемы:

- возврат банковского кредита производится равными частями с июля 2014 года на протяжении 30 месяцев, проценты за использование кредита рассчитываются помесячно на сумму остатка кредита в предыдущем месяце;

- с сентября 2014 года ежемесячно Учредителю (ЗАО «ЮИТ Московия») выплачиваются дивиденды в размере 1 млн.руб., что в результате по состоянию на 01.01.2017 года приводит в возврату стоимости имущественного взноса Учредителя в устаныв. фонд ООО в 2012 году в размере 25 млн.руб.;

- в расчетах контролируется положительный остаток средств на расчетном счете для оценки риска неплатежей собственников коттеджей (расчетная задержка – 2 месяца) и оценки устойчивости деятельности управляющей компании.

Таблица 4.4. Результаты прогнозирования операционной деятельности ООО УК «Рождествено» в 2012 – 2016 гг. (помесячный прогноз финансовых потоков доходов, затрат и прибыли)

Таблица

Таблица

Рис.3.2. Плановые потоки доходов, затрат и прибыли после налогообложения в проекте ООО УК «Рождествено»

Таблица 4.5 Результаты прогнозирования финансово-операционной деятельности ООО УК «Рождествено» в 2012 – 2016 гг. (помесячный прогноз соостояния расчетного счета)

Таблица

Как показывает анализ результатов расчетов, приведенных в табл.4.4 - 4.5, в результате прогнозной деятельности ООО УК «Рождествено» за 4,5 года проекта:

- компания вернет к 01.01.2017 г. банковский кредит в 10 млн.руб. и выплатит банку 3,29 млн.руб. процентов за пользование кредитом;

- компания выплатит к 01.01.2017 г. Учредителю (ЗАО «ЮИТ Московия») 25 млн.руб. дивидендов, как компенсацию инвестирования в 2012 г. в уставный фонд управляющей компании комплексов основных средст на сумму 25 млн.грн.;

- компания выплатит к 01.01.2017 г. Учредителю (ЗАО «ЮИТ Московия») 11,87 млн.руб. арендной платы за предоставление в право пользования построенной инфра-структуры коттеджного поселка, которая осталась в собственности застройщика.;

- сумарный финансовый поток чистой прибыли ООО УК «Рождествено» за 4,5 года составит 29, 6 млн.руб. , минимальный прогнозный текущий остаток средств на расчетном счете составит не менее 5,7 млн.руб., что соответствует страховому запасу неплатежей собственников коттеджного поселка до 4 месяцев.

Анализ дисконтированной эффективности инвестиций в проект создания ООО УК «Рождествено», по данным расчетов в табл.4.5, показывает:

- суммарный дисконтированный «пренумерандо» поток начальных инвестиций (25 млн.грн.) с учетом их постепенного возврата составит 11,54 млн.руб.;

- суммарный дисконтированный «пренумерандо» поток чистых инвестиционных доходов проекта составит 15,56 млн.руб.;

- суммарный дисконтированный «пренумерандо» поток чистой инвестиционной прибыли проекта составит NPV = 4,02 млн.руб., что соответствует коэффициенту инвестиционной рентабельности проекта 34,82%.

Таким образом, по результатам прогнозной оценки эффективности (рис.4.1):

- создаваемая управляющая компания обеспечит выполнение своих функций по обеспечению жизнедеятельности коттеджного поселка в 2012 – 2016 гг.;

- компания рассчитается с инвестором-учредителем и банком-кредитором за предоставленные при создании комплексы имущества и денежные средства;

- накопленная прибыль предприятия позволяет обеспечить устойчивую оплату всех внешних договоров по предоставлению ресурсов и услуг в условиях задержки платежей собственниками коттеджей до 4 месяцев.

Рис.4.1. Финансовые потоки проекта создания ООО УК «Рождествено»