Лабораторная работа № 4. Особенности определения кадастровой (оценочной) стоимости земельных участков, предоставляемых государством для ведения товарного сельскохозяйственного производства.

Цель работы – научиться применять данную методику на практике.

Исходные данные:

План землепользования сельскохозяйственного предприятия.

Базовая ставка – в зависимости от варианта.

Поправочный коэффициент – рассчитывается самостоятельно.

Лабораторная работа № 4 выполняется студентами на лабораторных занятиях № 12, 13, 14 и 15.

Лабораторное занятие 12. Рассмотрение особенностей определения кадастровой (оценочной) стоимости земельных участков, предоставляемых государством для ведения товарного сельскохозяйственного производства

Цель занятия – рассмотреть особенности определения кадастровой стоимости земельных участков, предоставляемых для ведения товарного сельскохозяйственного производства.

Определение кадастровой (оценочной) стоимости земельных участков производится по видам сельскохозяйственных угодий (пашня неорошаемая, пашня орошаемая, сенокосы, пастбища), в разрезе основных типов и подтипов почв.

Если оцениваемый вид сельскохозяйственных угодий в пределах одного типа или подтипа почв состоит из отдельных обособленных участков (массивов) производится предварительный расчет кадастровой (оценочной) стоимости каждого участка. Затем путем суммирования оценочной стоимости этих участков определяется общая стоимость оцениваемого вида сельхозугодий данного типа или подтипа почв.

В зависимости от видов сельскохозяйственных угодий и типов почв, применяются базовые ставки платы за землю в соответствии с приложением 2 к постановлению Правительства Республики Казахстан от 2 сентября 2003 года № 890 «Базовые ставки платы за земельные участки при их предоставлении в частную собственность для сельскохозяйственных целей».

Лабораторное занятие 13. Изучение методики определения кадастровой (оценочной) стоимости земельных участков по видам сельскохозяйственных угодий

Цель занятия – рассмотреть особенности методики определения кадастровой стоимости земельных участков, предоставляемых для ведения товарного сельскохозяйственного производства.

При определении кадастровой (оценочной) стоимости земельных участков, предоставляемых государством для ведения сельскохозяйственного производства, применяются поправочные коэффициенты (повышающие или понижающие) в зависимости от:

• качественного состояния земельного участка,

• его местоположения,

• водообеспеченности,

• удаленности от центров обслуживания (ст. 11 Земельного кодекса РК).

Лабораторное занятие 14. Расчет основных поправочных коэффициентов к базовым ставкам платы за земельные участки

Цель занятия – расчет основных поправочных коэффициентов к базовым ставкам платы за земельные участки.

Для определения стоимости земельного участка, используемого в составе пашни, в зависимости от его мелиоративного состояния и уклона поверхности применяются следующие поправочные коэффициенты:

Мелиоративное состояние земель:

- хорошее (почвы незасоленные и несолонцеватые, некаменистые, неэродированные; глубина залегания грунтовых вод: пресных - более 3 м, минерализованных - более 6 м) - 1,2;

- удовлетворительное (почвы слабозасоленные, слабосолонцеватые, слабокаменистые, слабоэродированные; глубина залегания слабоминерализованных грунтовых вод 3-6 м) - 0,9;

- неудовлетворительные (почвы средне- и сильнозасоленные, средне- и сильносолонцеватые, каменистые, средне- и сильноэродированные; глубина залегания грунтовых вод с минерализацией более 1 г/л - менее 3 м) - 0,6;

Форма расчета поправочного коэффициента на мелиоративное состояние оцениваемого участка пашни приведена в таблице 1.

Таблица 1 – Расчет поправочного коэффициента на мелиоративное состояние участка пашни

№ участка, контура	Площадь, га,	Мелиоративное состояние	Поправочный коэффициент	Название типа, подтипа почвы
1-1	600	хорошее	1,2	чернозем обыкновенный
1-2	300	среднее	0,9
Итого по участку	900		1,10
2
3 ….

Уклон поверхности:

- до 1 градуса - 1;

- от 1 до 3 градусов - 0,98;

- от 3 до 5 градусов - 0,96;

- от 5 до 7 градусов - 0,93;

- более 7 градусов - 0,86;

Для определения стоимости земельных участков, используемых в составе естественных кормовых угодий (сенокосы, пастбища), в зависимости от их качественного состояния и уклона поверхности участка применяются следующие поправочные коэффициенты:

Улучшенные сенокосы и пастбища:

- коренного улучшения; с подсевом многолетних трав - 1,2;

- поверхностного улучшения без изменения видового состава растительного покрова - 1,1;

Состояние земель, занятых сенокосами:

- хорошее (земельный участок незасоренный, незакустаренный, незалесенный, некаменистый с хорошо выраженными признаками зональной растительности) - 1,2;

- удовлетворительное (земельный участок засоренный, закустаренный, залесенный, каменистый с нарушениями зональной структуры растительного покрова. Указанные признаки проявляются на площади до 40 процентов территории) - 0,9;

- неудовлетворительное (земельный участок засоренный, закустаренный, залесенный, каменистый с нарушениями зональной структуры растительного покрова. Указанные признаки проявляются на площади свыше 40 процентов территории) - 0,7;

Уклон поверхности:

- до 3 градусов - 1;

- от 3,1 до 6 градусов - 0,95;

- от 6,1 до 10 градусов - 0,9;

- от 10,1 до 20 градусов - 0,85;

- более 20 градусов - 0,5;

Состояние земель, занятых пастбищами:

- хорошее (земельный участок незасоренный, незакустаренный (непоедаемыми кустарниками), незалесенный, некаменистый с хорошо выраженными признаками зональной растительности) - 1,2;

- удовлетворительное (земельный участок засоренный, закустаренный (непоедаемыми кустарниками), залесенный, каменистый с нарушениями зональной структуры растительного покрова, наличием сильносбитых пастбищ, оголенных солончаков, солонцов, такыров. Указанные признаки проявляются на площади до 40 процентов территории) - 0,9;

- неудовлетворительное (земельный участок засоренный, закустаренный (непоедаемыми кустарниками), залесенный, каменистый с нарушениями зональной структуры растительного покрова, наличием сильносбитых пастбищ, оголенных солончаков, солонцов, такыров. Указанные признаки проявляются на площади более 40 процентов территории) - 0,6;

Уклон поверхности:

- до 12 градусов - 1;

- от 13 до 20 градусов - 0,8;

- свыше 20 градусов - 0,6.

Если участок пастбищ (сенокосов) характеризуется различной степенью культуртехнического состояния, поправочный коэффициент определяется с учетом их удельного веса, как средневзвешенная величина.

Форма расчета поправочного коэффициента на культуртехническое состояние участка пастбищ (сенокосов) приведена в таблице 2.

Таблица 2 – Расчет поправочного коэффициента на культуртехническое состояние участка пастбищ (сенокосов)

№ участка, контура	Площадь, га	Культуртехническое состояние	Поправочный коэффициент	Название типа, подтипа почвы
1-1	6000	хорошее	1,2	чернозем обыкновенный
1-2	3000	неудовлетворительное	0,7
Итого по участку	9000		1,03
2
3 …

Уклон поверхности сельскохозяйственных угодий рассчитывается по формуле:

tgY = h/s *g ,

где:

tgY – уклон поверхности в градусах;

h - высота сечения рельефа в метрах;

s - расстояние между смежными горизонталями в метрах;

g - величина перевода в градусы.

Значение величины (g) определяется по справочной таблице, либо построением графика.

Например, поле площадью 100,9 га имеет расстояние между всеми горизонталями поля (S) – 1600 м, превышение между крайними горизонталями составляет 12,5 м, величина перевода в градусы (до 1 градуса) равна 57,3, подставляя цифровые значения в формулу получим (12,5/1600) *57,3 = 0,5.

Расстояние между смежными горизонталями (S) и высота сечения (H) определяются по топографической основе масштаба 1:10000 и 1:25000.

Таблица 3 - Расчет поправочного коэффициента на уклон поверхности участка пашни (сенокосов, пастбищ)

№ участка, контура	Площадь, га	Уклон поверхности	Поправочный коэффициент	Название типа, подтипа почвы
1-1	600	0,6	1,0	чернозем обыкновенный
1-2	300	2	0,98
Итого по участку	900		0,99
2
3 …

Для определения стоимости земельных участков в зависимости от обводненности земельного участка, его местоположения по отношению к хозяйственному центру, удаленности земельного участка от центров сферы обслуживания применяются следующие поправочные коэффициенты:

Обводненность (водообеспеченность) земельного участка:

- обводненные - 1,2;

- необводненные - 0,8;

Обводненность (водообеспеченность) земельного участка устанавливается по данным земельного учета и материалам инвентаризации обводнительных сооружений на сельскохозяйственных угодьях.

Форма расчета поправочного коэффициента на обводненность земельного участка приведена в таблице 4.

Таблица 4 – Расчет поправочного коэффициента на обводненность (водообеспеченность) земельного участка

№ участка, контура	Площадь, га	Степень обводненности	Поправочный коэффициент	Название типа, подтипа почвы
1-1	6000	Обводненные	1,2	чернозем обыкновенный
1-2	3000	необводненные	0,8
Итого по участку	9000		1,06
2
3 …

Местоположение земельного участка по отношению к хозяйственному центру, в километрах:

- до пяти - 1,2;

- от 5 до 10 - 1;

- от 10 до 20 - 0,9;

- от 20 до 30 - 0,8;

- свыше 30 - 0,7;

Хозяйственными центрами считаются сельские населенные пункты (бывшие центральные усадьбы, усадьбы отделений), которые являются основным местом проживания населения. К ним, как правило, подведены лучшие дороги, связывающие их с другими регионами, здесь сосредоточены предприятия инфраструктуры, пункты первичной переработки сельскохозяйственной продукции, складские помещения и т.д. Учет внутреннего местоположения земельного участка производится через взаимосвязь его удаленности от хозяйственного центра с целью экономии производственных затрат.

Расстояние определяется по плану землепользования от центра оцениваемого участка сельхозугодий до хозяйственного центра (населенного пункта) по существующей дорожной сети.

Удаленность земельного участка от центров обслуживания в зависимости от качества дорог:

Расстояние, км	Дороги с твердым покрытием	Дороги с щебеночным покрытием	Грунтовые дороги
До 20	1,4	1,1	0,7
21-40	1,2	0,9	0,6
41-60	1,0	0,7	0,5
61-80	0,8	0,5
81-100	0,6
Свыше 100	0,5

Центры обслуживания – это наиболее близко расположенные города республиканского значения, областные или районные центры, являющиеся зоной тяготения к ним хозяйственных центров, где имеется устойчивая транспортная связь, расположена основная сеть учреждений и организаций социального, медицинского, культурно-бытового и другого обслуживания населения, рынков сбыта и переработки сельхозпродукции, баз материально-технического обеспечения.

Расстояние определяется по имеющимся картам, схемам или другим планово-картографическим материалам от границы хозяйственного центра до границы центра обслуживания по существующей дорожной сети.

В случае если хозяйственный центр объекта кадастровой оценки соединен с центром обслуживания дорогами различного качества, поправочный коэффициент рассчитывается как средневзвешенная величина, учитывающая тип покрытия дорог.

Лабораторное занятие 15. Расчет интегрального (общего) поправочного коэффициента к базовым ставкам платы за земельные участки

Цель занятия – рассчитать интегральный поправочный коэффициент к базовым ставкам платы за земельные участки по каждому виду угодий.

При наличии нескольких факторов, повышающих или понижающих кадастровую (оценочную) стоимость земельного участка, коэффициенты перемножаются, и определяется общий интегральный поправочный коэффициент по каждому оцениваемому участку сельскохозяйственных угодий по формуле:

К = К1*К2*К3*К4*К5*К6 , где:

К – интегральный (общий) поправочный коэффициент;

К1 – коэффициент на мелиоративное (культуртехническое) состояние;

К2 – коэффициент на уклон поверхности;

К3 – коэффициент на улучшение сенокосов и пастбищ;

К4 – коэффициент на обводненность земельного участка;

К5 – коэффициент на местоположение оцениваемого участка по отношению к хозяйственному центру;

К6 – коэффициент на удаленность оцениваемого участка от центра обслуживания в зависимости от качества дорог.

Общий размер повышения или понижения кадастровой (оценочной) стоимости земельного участка для ведения сельскохозяйственного производства не должен превышать пятьдесят процентов от базовых ставок платы, установленных в соответствии с пунктом 1 статьи 10 Земельного Кодекса. Таким образом, если рассчитанное значение общего интегрального поправочного коэффициента больше или меньше установленных параметров, окончательно принимаются крайние его значения: 1,5 или 0,5.

Кадастровая (оценочная) стоимость определяется по каждому оцениваемому участку путем умножения установленной базовой ставки платы в зависимости от типа, подтипа почвы и вида сельскохозяйственных угодий на общий интегральный поправочный коэффициент.

Оценочная стоимость площади каждого вида сельхозугодий определяется как сумма оценочной стоимости их участков, а всего земельного участка – как сумма оценочной стоимости площадей видов сельскохозяйственных угодий.

Полученные данные заносятся в Акт определения кадастровой (оценочной) стоимости земельного участка.