8.2 Нормативная цена земли

Переход к рыночным отношениям предполагает широкое использование данных оценки земель. Они необходимы для развития рынка земли, при приватизации сельскохозяйственных предприятий, развития фермерства, при совершенствовании налогообложения и ценовой политики. Поэтому в 1996 году Правительством Республики Казахстан, впервые были утверждены ставки платы за землю, продаваемую в частную собственность и предоставляемую в землепользование государством, которые уточнены после принятия Земельного Кодекса в 2003 году.

Эти ставки базируются на рассчитанной по видам земель нормативной средней цене земли. Предполагается, что в дальнейшем по мере развития рынка земли, будут складываться рыночные цены, то есть появится возможность применения и метода оценки земель, основанного на сравнении продаж, который широко применяется в развитых странах мира. Ставки, в основу которых положены нормативные цены, сейчас являются основой и для заключения договора аренды и исчисления арендной платы.

Остановимся на основных моментах, применяемой в настоящее время в республике методики расчета нормативной цены пахотных земель и естественных кормовых угодий. Для упрощения сбора исходной информации, нормативная урожайность принята по земельно-оценочным районам на уровне определенных при проведении 3-го тура экономической оценки земель, проводившегося в условиях стабильной экономической ситуации в республике. Нормативный уровень рентабельности принят – 30 %, считается, что такой уровень рентабельности достаточен для расширенного воспроизводства в сельском хозяйстве.

В связи с введением рыночного ценообразования, нормативный уровень цен на сельскохозяйственную продукцию, целесообразно устанавливать на уровне мировых (биржевых) цен, что нашло применение в данной методике. Расчет средней нормативной урожайности по группам почв в разрезе земельно-оценочных районов (ЗОР) производится с учетом сложившейся структуры посевных площадей, удельных весов возделываемых культур, или по ведущей культуре. Расчет нормативной базовой цены пахотных земель проводится в два этапа:

1 этап – составляются шкалы нормативной цены оценочных групп почв;

2 этап – на основе полученных оценочных шкал производится расчет нормативной цены пахотных земель.

С учетом сложившейся структуры посевных площадей рассчитывается средневзвешенная урожайность пахотных земель по каждой оценочной группе почв:

Унср.вз. = Ун1*Ув1 + Ун2*Ув2 + …. + Унп*Увп

где: Унср.вз. – средневзвешенная нормативная урожайность по группе почв, ц.з.е./га;

Ун, 1, 2, …. нп – нормативная урожайность ведущих сельскохозяйственных культур, ц.з.е./га;

Ув, 1, 2, …. п – удельные веса площадей ведущих сельскохозяйственных культур в структуре посевных площадей.

Стоимость нормативной валовой продукции с единицы площади определяется путем умножения продуктивности почв на биржевую (рыночную) цену единицы продукции:

ВПн = Унср.вз. * Ц

где: ВПн – стоимость нормативной валовой продукции с 1 га, тенге/га;

Ц – мировая цена единицы продукции, тенге.

Нормативная прибыль определяется:

Пн = ВПн * Р/ 1 + Р

где: Пн – нормативная прибыль, тенге;

Р – нормативная рентабельность, %.

Расчет нормативной цены земли производится как отношение дохода, полученного от эксплуатации земли к ставке капитализации или эффективности приложения капитала в отрасли (в принятой методике в размере 8 %):

Цэн = Пн / К

где: Цэн – нормативная цена, тенге/га;

К – ставка капитализации (0,08).

В основе методики расчета нормативной цены природных кормовых угодий лежит доходность земель различного качества, определяемого через плодородие (урожайность), издержки производства по использованию земель в целях получения соответствующей продукции и ее рыночной цены. Природные кормовые угодья непосредственно товарной продукции не дают, урожай их через соответствующие нормативы затрат корма на определенный вид животноводческой продукции пересчитывается в молоко, мясо, шерсть. Для упрощения задачи оценка естественных угодий проводится по ведущему направлению животноводства, наиболее выгодному в этих условиях.

Умножив ожидаемое количество животноводческой продукции за счет кормов с 1 га пастбищ или сенокосов на биржевую цену, получим ее стоимость на 1 га, а при расчете продукции на 1 ц к.ед., получим стоимость валовой продукции животноводства на 1 ц к.ед. При этом важно методически правильно вести расчеты, так как, например, в овцеводстве получают несколько видов продукции.