7.2 Особенности оценки земли

На наш взгляд полезным будет рассмотрение методических подходов к оценке земли, которые были выработаны российскими оценщиками к 1913 году. В основу методики оценки земли был положен постулат о том, что стоимость земли должна определяться получаемым от нее доходом. При этом доход по своей природе может быть различным в зависимости от характеристик почв, возможности сбыта урожая, метеорологических условий, расстоянию от транспортных коммуникаций и рынка сбыта, от принятого способа ведения хозяйства, личных качеств владельца и т.п. От оценщика требовалось определить, насколько получаемый доход является постоянным и соответствующим общепринятым в данной местности условиям хозяйствования и экономическим условиям.

В результате вычитания из общего дохода всех расходов на эксплуатацию получался чистый доход, который рассматривали как процент на капитал, вложенный в землю. Для определения стоимости земли, процент для капитализации принимался с учетом доходности государственных ценных бумаг или процента по долгосрочным банковским депозитам. Для условий России обычный процент за помещенный в землю капитал принимался на уровне 5 %.

Познакомившись с общими принципами оценки земли, рассмотрим более детально методы и способы анализа, которые применяли оценщики.

Способы извлечения дохода. В каждой местности традиционно складывались определенные формы получения дохода от земли. К основным формам относились ведение хозяйства собственными силами и сдача земли в аренду.

Если земля сдается или сдавалась в долгосрочную аренду, то для ее оценки необходимо учитывать следующие факторы:

а) кто является арендодателем и арендатором земли;

б) местоположение, состав, качество и количество арендуемой земли;

в) срок аренды, величина арендной платы, распределение страховых и иных платежей между арендатором и арендодателем;

г) условия эксплуатации земли, влияющие на поддержание доходности (внесение удобрений, интенсивность использования и т.д.).

Анализ урожайности и цен на продукцию. Данные об урожайности оценщики получали тремя способами:

1) опросом местных жителей, а также производством контрольных замеров продуктов, собранных с известной площади;

2) по данным экономического учета владельцев;

3) по данным статистических исследований.

Данные о средней урожайности должны получать с учетом постоянства урожая (с учетом засух, избыточного количества осадков), поэтому в разных местностях средние урожаи определялись на различных временных промежутках – от 3 до 10 лет.

Анализ сервитутов. Доходность и стоимость земли определялась с учетом возможности использовать ее в полной мере, то есть с учетом ограничений прав владения, пользования и распоряжения. Под неполным правом собственности понималось право участия в пользах и выгодах чужого имущества, либо право собственности не включающее прав владения и пользования или права распоряжения.

Сервитут - право ограниченного целевого пользования чужим земельным участком, в том числе для прохода, проезда, прокладки и эксплуатации необходимых коммуникаций, охотничьего хозяйства и иных нужд;

В заключение краткого обзора методов оценки земли можно сделать следующие выводы:

1) земля при оценке должна рассматриваться одновременно, как источник дохода, и как объект купли-продажи;

2) оценка земли устанавливает ее стоимость, как результат сопоставления всех факторов, влияющих на ее стоимость. При этом факторы оценки не являются постоянными в каждой местности, а изменяются в соответствии с изменением экономических отношений;

3) для получения данных о доходности земли необходимо рассматривать ее в комплексе естественно-исторических и экономических факторов;

4) оценка субъективна и зависит от знаний, опыта и умения оценщика, которому необходимо учитывать все факторы, влияющие на стоимость.