6. Средства и имущество товарищества собственников жилья

В соответствии со ст. 151 ЖК РФ в собственности товарищества собственников жилья может находиться движимое имущество, а также недвижимое имущество, расположенное внутри или за пределами многоквартирного дома.

Следует помнить, что согласно ст. 36 ЖК РФ все имущество, обслуживающее более одного помещения в многоквартирном доме, включая технические подвалы, чердаки, лестничные площадки и т.п. (полный перечень представлен в ст. 36), находится в общей долевой собственности собственников помещений. Это общее недвижимое имущество не подлежит отчуждению и поэтому не может быть передано в собственность товариществу собственников жилья.

Товарищество вправе приобрести в собственность помещения в многоквартирном доме, не относящиеся к общей долевой собственности, принадлежащие на праве собственности лицам, которые использовали их для иных целей, чем проживание (при условии, что это нежилые помещения, например первый этаж дома, в котором расположены магазин, химчистка, ателье и т.п.).

Средства товарищества собственников жилья состоят из:

1) обязательных платежей, вступительных и иных взносов членов товарищества;

2) доходов от хозяйственной деятельности товарищества, направленных на осуществление целей, задач и выполнение обязанностей товарищества;

3) субсидий на обеспечение эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме, проведение текущего и капитального ремонта, предоставление отдельных видов коммунальных услуг и иных субсидий;

4) прочих поступлений.

В ч. 2 ст. 151 ЖК РФ допущена очевидная неточность в перечне источников поступления финансовых средств. Товарищество не может получить доходы от предоставления отдельных видов коммунальных услуг, поскольку оно ни фактически, ни юридически не оказывает никаких видов коммунальных услуг. Фактически - поскольку не обладает техническими возможностями, а юридически - поскольку является некоммерческой организацией (не профессиональным предпринимателем) и не может быть стороной в публичном договоре (см. ст. 426 ГК РФ).

На основании решения общего собрания членов товарищества собственников жилья в товариществе могут быть образованы специальные фонды, расходуемые на предусмотренные уставом цели. Порядок образования специальных фондов определяется общим собранием членов товарищества.

Правление товарищества собственников жилья имеет право распоряжаться средствами товарищества, находящимися на счете в банке, в соответствии с финансовым планом товарищества.

Положения о специальных фондах, их размерах и порядке образования должны быть включены в устав товарищества собственников жилья.

Порядок распоряжения правлением средствами товарищества, находящимися на счетах в банках, определяется положением о правлении.

7. Хозяйственная деятельность товарищества собственников жилья

Для достижения целей, предусмотренных уставом, товарищество собственников жилья вправе заниматься хозяйственной деятельностью (ч. 1 ст. 152 ЖК РФ).

Товарищество собственников жилья может заниматься следующими видами хозяйственной деятельности:

1) обслуживание, эксплуатация и ремонт недвижимого имущества в многоквартирном доме;

2) строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме;

3) сдача в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном доме.

Кроме хозяйственной деятельности, товарищество собственников жилья вправе заниматься предпринимательской деятельностью как некоммерческое юридическое лицо (ст. 50 ГК РФ). Предпринимательская деятельность товарищества должна соответствовать целям создания данной некоммерческой организации.

В комментируемой статье установлен закрытый перечень видов хозяйственной деятельности, которой может заниматься товарищество, что не может изменить положение ст. 50 ГК РФ о предпринимательской деятельности некоммерческого юридического лица. Сдача в аренду общего имущества многоквартирного дома должна осуществляться с соблюдением требований ГК РФ.

На основании решения общего собрания членов товарищества собственников жилья доход от хозяйственной деятельности товарищества используется для оплаты общих расходов или направляется в специальные фонды, расходуемые на цели, предусмотренные уставом товарищества. Дополнительный доход может быть направлен на иные цели деятельности товарищества собственников жилья, предусмотренные настоящей главой и уставом товарищества.

Часть 3 ст. 152 ЖК РФ предусматривает возможность для товарищества заниматься не только той деятельностью, которая перечислена в ч. 2 данной статьи, но и иной. Такая некачественная законодательная техника может породить на практике множество проблем.