В случае неисполнения основного обязательства, взыскание обращается только на заложенное недвижимое имущество, а залогодержатель имеет преимущественное право на удовлетворение своих требований перед другими кредиторами должника. Одним из способов снижения рисков кредитора является ипотечное страхование

Основания возникновения ипотеки и её регулирование

Действующим законодательством предусмотрены два вида оснований возникновения ипотеки:

1. в силу закона;

2. в силу договора.

Ипотека в силу закона

Ипотека в силу закона (легальная ипотека) — ипотека, возникающая при наступлении определенных фактов, указанных в законе, независимо от волеизъявления сторон в отношении возникновения ипотеки, при переходе права собственности на объект недвижимости от одного лица к другому, точнее при приобретении данного права новым собственником, но при обязательном наступлении определенных законом фактов.

Ипотека в силу закона возникает в следующих пяти основных и распространенных случаях:

1. Приобретение жилых домов, квартир, земельных участков с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа.

2. Строительство жилых домов, зданий, сооружений или квартир с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа.

3. Продажа в кредит.

4. Рента.

5. Залог имущественных прав.

Ипотека в силу договора

Ипотека в силу договора (договорная ипотека) — ипотека, возникающая на основании договора об ипотеке (залоге недвижимости).

Договор об ипотеке не является самостоятельным обязательством, а заключается в обеспечение обязательства по договору займа, кредитному договору или иному обязательству.

Ипотека в силу закона отличается от ипотеки, возникающей на основании договора, только тем, что первая возникает в силу прямого указания в законе и регистрируется автоматически вместе с другим договором даже без заявления сторон, а ипотека в силу договора подлежит регистрации по отдельному заявлению сторон. Поскольку ипотека в силу закона возникает при целевом кредите на приобретение жилья, при регистрации такой ипотеки меняется собственник объекта недвижимости, а если быть более точным, то — такая ипотека возникает одновременно с приобретением недвижимости заёмщиком.

Имущество, которое может быть предметом ипотеки

Имущество, которое может быть предметом ипотеки, определено в статье 5 Закона об ипотеке — недвижимые вещи, указанные в статье 130 ГК РФ, права на которые зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

К таким вещам относят: земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в статье 63 Закона об ипотеке; предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности; жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат; дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения; воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

5) Ставки по кредитам в России и за рубежом Кредиты в европейских банках

Если сравнивать ставки по кредитам в европейских и российских банках, то очевидным становится безоговорочное преимущество первых – процентная ставка в европейском банке в среднем в 1.5-2 раза ниже той, что предлагают финансовые учреждения стран СНГ.

Что послужило причиной такой ситуации? Можно выделить три главных фактора, которые влияют на ценообразование российских кредитов.

Первый из них – уровень инфляции. В среднем по Европе уровень инфляции колеблется на уровне 3% в год, в то время как в России годовой рост цен достигает 9-10%. Это делает европейские ставки по кредитам просто недостижимыми для российских банков – так как в таком случае им придется работать себе в убыток.

Вторая – повышенный риск. Если сравнивать уровень западной финансовой системы и российской, то понятно, что последняя все еще находится на стадии развития, и в этом процессе заложено немалое количество рисков, с которыми необходимо считаться и кредитором. Поэтому повышенную процентную ставку можно рассматривать как своего рода страховой взнос, который призван обезопасить банки от негативных последствий потрясений финансового сектора.

Третий фактор, определяющий уровень российских ставок – это источник кредитных ресурсов. Зачастую коммерческие банки стран СНГ прибегают к практике займа кредитных средств за рубежом. Для того чтобы эти ресурсы дошли до заемщика в России, им приходится пройти немалую цепочку посредников и тем самым значительно прибавить в цене.

Безусловно, кредиты в европейских банках более выгодны, и для предпринимателей это возможность существенно сократить свои издержки при расширении бизнеса. Однако бытует мнение, что для россиянина получить кредит в европейском банке дело непростое, если вообще возможное. На самом деле это ошибочный стереотип, но существует несколько условий, для успешного получения кредита за границей.

Главное из них – это качественный залог. Каждый человек, держащий достаточно крупную сумму денег в зарубежных активах – будь то ценные бумаги или недвижимость – может рассчитывать на практически беспрепятственное получение европейского кредита. Как правило, европейские банки выдают кредиты размером не менее полумиллиона долларов – с меньшими суммами частные банки (а именно они специализируются на кредитовании нерезидентов) просто не заинтересованы работать.

Условия кредита – сумма и ставка – зависят от качества и размера залога. Если под залог депозита в европейском банке можно рассчитывать на кредит размером до 100% от суммы вклада, то под недвижимость и ценные бумаги доля сократится до 50% от суммы залога.

В третьем квартале 2009 года средневзвешенная процентная ставка по выданным в Евросоюзе корпоративным кредитам сроком один год составила 3,6%. Это в четыре раза ниже, чем в России, где средняя ставка составляет 15,2%, посчитали эксперты StatBanker. Если же кредит берется на срок более одного года, то ставка возрастает до 16,2% в рублях и 9,8% в евро. Самые низкие ставки на займы до 1 млн евро - в Австрии: в сентябре там можно было получить кредит по средней ставке в 2,34% годовых. Не менее привлекательными выглядят ставки в Люксембурге, Финляндии, Бельгии, Франции, где ставка составляет около 2,5%. Дороже всего кредиты для бизнеса на Кипре - 6,76%.  В Нидерландах выдают кредиты на сумму свыше 1 млн евро под 1,68% годовых. Сопоставимые ставки (меньше 2%) по таким кредитам в сентябре наблюдались также в Бельгии, Финляндии, Италии и Люксембурге. Самые дорогие в еврозоне кредиты (свыше 5%) выдают в Словении и на Мальте. Потребительские кредиты Аналогичная ситуация сложилась и на рынке потребительского кредитования. Средневзвешенная процентная ставка по потребкредитам сроком до 1 года составляет в Евросоюзе 7,8% годовых, а в России этот показатель равен 30,9% для кредитов в рублях и 17,2% для кредитов в евро.  Ставка по потребительским кредитам сроком от 1 года до 5 лет в ЕС составляет 6,78% годовых. В России же такой кредит обойдется в 2-3 раза дороже - 20,3% годовых в рублях и 14,3% в евро. В странах еврозоны самые низкие процентные ставки по потребительским кредитам в Финляндии - 3,2% годовых. Самые высокие ставки (около 11%) - в Испании и Италии.  Самые низкие ставки по кредитам сроком от 1 года до 5 лет в сентябре зафиксированы в Финляндии - 4,8%, в Бельгии, Германии, Франции, Люксембурге, Австрии они колеблются в интервале 5-7% годовых. Достаточно высоки ставки в Словакии (15%) и Португалии (12,8%).

Российские банки:

• Банк Москвы - Ставка по кредиту от 18,5% годовых Срок кредитования до 5 лет

• Сбер

• ВТБ 24 - Ставка: от 18% Кредит до: 3 млн руб

• Росбанк -

  Большие деньги Для физических лиц

  Рубли

  10 000 - 3 000 000 рублей

  3 - 60 месяцев

  18,40 - 21,40% в рублях

• Россельхозбанк