2.3. Порядок укладення та зміст купівлі-продажу інших видів нерухомого майна

Залежно від особливостей організаційно-правових форм торгівлі, що використовуються на території перебування сторін договору купівлі-продажу, особливостей відчужуваних об’єктів нерухомості, особливостей способу укладення та виконання договору розрізняють кілька видів договору купівлі-продажу:

- договори, які укладаються на біржах договори купівлі-продажу земельних ділянок, жилих будинків, квартир;

- договори купівлі-продажу нерухомого майна з прилюдних торгів;

- договори купівлі-продажу об’єктів приватизації;

- договори купівлі-продажу будівлі (споруди, приміщення), яка підлягає продажу на аукціоні та за конкурсом;

- договори купівлі-продажу будівлі (споруди, приміщення) шляхом викупу;

- договір міни нерухомого майна [17, с. 276].

Кожен з них має певні особливості щодо умов укладення та виконання, визначення прав та обов’язків сторін і правових наслідків невиконання (неналежного виконання) договору купівлі-продажу.

Значну роль у становленні та функціонуванні ринку нерухомості відіграють товарні біржі. На біржі укладають різні угоди, у тому числі й купівлі-продажу нерухомого майна. Біржовим угодам притаманні всі юридичні ознаки цивільно-правових угод. І водночас вони мають свої характерні особливості. Так, угоди, зареєстровані на біржі, не потребують нотаріального посвідчення і вважаються укладеними з моменту їх реєстрації на біржі. Біржові операції дозволяється здійснювати тільки членам біржі або брокерам.

Нині стала поширюватись аукціонна торгівля. Аукціон - це організаційно-правовий спосіб продажу нерухомого майна в обумовлений час і в певному місці тому покупцеві, який на засадах змагальності запропонує найвищу ціну. Аукціони можуть проводитись на власний розсуд продавця (за встановленими ним правилами), на підставі актів законодавства (наприклад, щодо об’єктів приватизації) та у примусовому порядку (наприклад, за судовими рішеннями про продаж майна боржника).

Цивільним процесуальним кодексом України безпосередньо визначено порядок продажу з прилюдних торгів будинку (іншого нерухомого майна), на який судом звернено стягнення.

Можливий також продаж нерухомого майна на конкурсних умовах. Таку форму купівлі-продажу застосовують переважно щодо об’єктів приватизації державного майна. Продаж об’єктів за конкурсом – це спосіб приватизації, за яким власником об’єкта стає покупець, що запропонував найвищі умови подальшої експлуатації його (некомерційний конкурс) або за рівних фінансових умов – найвищу ціну (комерційний конкурс).

Варто звернути увагу на купівлю-продаж об'єктів незавершеного будівництва як виду нерухомості. Загалом, можна з впевненістю стверджувати, що об'єкти незавершеного будівництва не можна відносити до будівель (споруд), оскільки до останніх відносяться лише такі об'єкти, спорудження яких закінчено і вони вже використовуються або можуть бути використані за прямим призначенням. У той же час хибною, на наш погляд, є і пануюча на даний момент думка про те, що об'єкт незавершеного будівництва є сукупністю будівельних матеріалів та обладнання, які відносяться до рухомого майна. Включення таких об'єктів у цивільний обіг, здійснення правочинів з ними за спрощеними правилами відчуження рухомого майна своїм наслідком матимуть порушення прав та інтересів учасників таких правочинів.

Все вищесказане дає підстави зробити висновок про те, що об'єкт незавершеного будівництва, який має всі ознаки нерухомого майна, а саме — нерозривний зв'язок з земельною ділянкою, на якій він розташований, та неможливість пересування у просторі без його знецінення та зміни призначення, є специфічним об'єктом нерухомості з притаманним йому спеціальним правовим режимом. Щодо оборотоздатності такого об'єкту, то він може виступати предметом правочинів (у тому числі й договору купівлі-продажу), але з урахуванням вимог, що висуваються до нерухомого майна, та з дотриманням спеціальних правил відчуження такого роду об'єктів. При цьому слід відрізняти об'єкт незавершеного будівництва як предмет договору підряду на капітальне будівництво та як самостійний об'єкт речового права. У першому випадку про нього не можна говорити не лише як про об'єкт нерухомого майна, а й як про об'єкт речових прав: він є об'єктом зобов'язання, що випливає з договору будівельного підряду і заміна сторін цього зобов'язання (замовника та підрядника) можлива лише за правилами уступки права вимоги і переводу боргу за зобов'язаннями [19, с. 180].

Окрім того, окреме місце серед об'єктів нерухомого майна є капітальне будівництво. Загалом тут відбувається купівля-продаж майнових прав на право власності стосовно сукупності окремих об’єктів – жилих та нежилих будинків, споруд та обслуговуючих приміщень, що становлять у сукупності єдине ціле – капітальне будівництво.

Самостійним різновидом купівлі-продажу нерухомості є договір купівлі-продажу особливо цінних рухомих об'єктів, які підлягають обов'язковій державній реєстрації (повітряні та морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти). Ці об'єкти не мають таких обов'язкових ознак нерухомості, як нерозривний зв'язок із землею та неможливість переміщення у просторі без непропорційної шкоди призначенню. Більш того, основним призначенням цих об'єктів є саме переміщення у просторі. Але внаслідок високої вартості такого роду об'єктів та наявності вимоги про обов'язкову державну реєстрацію, що забезпечує їх індивідуалізацію, законодавець поширив на них правовий режим нерухомого майна.