2.2. Порядок укладення та зміст договору купівлі-продажу землі

Відповідно до ЦК України до нерухомих речей належать земельні ділянки, а також об'єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення. Режим нерухомої речі може бути поширений законом на повітряні та морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти, а також інші речі, права на які підлягають державній реєстрації.

Щодо договору купівлі-продажу земельних ділянок вихідними положеннями є загальні засади цивільного законодавства, які проходять глибоку земельно-правову спеціалізацію та містять земельно-правові (та деякі аграрно-правові) норми щодо особливостей – суб'єктів і об'єкта договору та його змісту; цей договір за юридичною природою є земельно-правовим. Земельні ділянки, які підлягають продажу, мають бути вільними від прав на них інших осіб, за винятком певних обмежень і сервітутів, встановлених законом та рішенням суду відповідно до ЗК України [15, с. 431].

Земельним кодексом України встановлено певні вимоги щодо договорів купівлі-продажу земельних ділянок, які стосуються сторін (продавців і покупців), предмета і порядку продажу земельних ділянок, є обов'язковими як для особи, яка відчужує земельну ділянку, так і для особи, яка набуває на неї права власності. Так, незалежно від того, чи передбачено це договором купівлі-продажу земельної ділянки, який укладається за нормами цивільного права, покупець зобов'язаний додержуватись основних правил земельного законодавства щодо її використання після набуття права власності, зокрема державних стандартів і норм, регіональних та місцевих правил забудови, і пріоритету вимог екологічної безпеки, забезпечення раціонального використання землі за умовами призначення, підвищення родючості землі та збереження її інших корисних властивостей, дотримуватися правил добросусідства та вимог законодавства про охорону земель, своєчасно сплачувати земельний податок.

Договір купівлі-продажу земельної ділянки – це основний документ, що опосередковує відносини між продавцем та покупцем земельної ділянки. У ньому повинні бути чітко визначені предмет договору, умови, права та обов'язки сторін, з приводу яких сторони досягають угоди, а також відповідальність за невиконання договірних зобов’язань.

Крім предмета договору купівлі-продажу земельної ділянки, його істотною умовою є ціна. Земля за своїм походженням не є результатом людської праці і відповідно не має первісної вартості. Не зважаючи на це, земельна ділянка має певну ціну, яка визначається договором. При продажу земельної ділянки державної і комунальної власності вартість визначається на підставі її грошової експертної оцінки, яка проводиться за методикою, затвердженою Кабінетом Міністрів України.

Продаж земельних ділянок громадянами і юридичними особами проводиться за ціною, визначеною за згодою сторін, але для сплати державного мита вона не може бути меншою за грошову оцінку земельної ділянки, яка визначається за відповідною методикою.

Невід'ємною частиною договору купівлі-продажу земельної ділянки є: наявність у продавця державного акту на право приватної власності на землю у випадку продажу земельної ділянки громадянином чи юридичною особою; рішення відповідної місцевої державної адміністрації чи органу місцевого самоврядування про продаж земельної ділянки державної і комунальної власності, а також план земельної ділянки з визначенням її розмірів, місця розташування, відомостей про наявність обмежень (обтяжень) [18, с. 161].

Щодо договору купівлі-продажу земельної ділянки встановлена письмова форма з нотаріальним посвідченням договору та державною реєстрацією земельної ділянки. Додержання вимог щодо передбачених умов договору, його форми і державної реєстрації впливають на його дійсність.

Зі змісту законодавства випливає основний обов'язок продавця - передати покупцеві земельну ділянку в належному стані, придатну для цільового використання, до укладення договору попередити покупця земельної ділянки про всі її недоліки, про обмеження (обтяження) щодо неї. Покупець зобов'язаний прийняти на місцевості відповідну, визначену договором земельну ділянку та сплатити за неї погоджену грошову суму.

Цей договір є консенсуальним, тобто вважається укладеним у момент досягнення згоди сторін за всіма істотними умовами в потрібній у належних випадках формі, сплатним, взаємним (двостороннім).

Сторони договору купівлі-продажу – покупець і продавець. Говорячи про сторони договору купівлі-продажу, можна зазначити, що основними суб'єктами договору купівлі-продажу земельних ділянок сільськогосподарського призначення є селяни, які мають переважне право купівлі-продажу цих ділянок . Інші фізичні, а також юридичні особи України можуть придбавати зазначені ділянки лише тоді, коли немає селян, що бажають їх придбати. Іноземні громадяни, особи без громадянства, іноземні юридичні особи, іноземні держави не можуть бути суб'єктами купівлі земельних ділянок сільськогосподарського призначення.

Згідно ЗК України органи державної влади та місцевого самоврядування відповідно до їх повноважень можуть продавати земельні ділянки державної чи комунальної власності громадянам та юридичним особам, які мають право на набуття земельних ділянок у власність, а також іноземним державам відповідно до вимог ЗК України. Не можуть бути покупцями земельних ділянок із земель державної та комунальної власності юридичні особи України, засновані виключно на державній і комунальній власності, особами без громадянства чи іноземними фізичними і юридичними особами, у статутному фонді яких є частка державної чи комунальної власності, засновані громадянами і юридичними особами України разом з іноземними фізичними і юридичними особами.

Іноземні фізичні та юридичні особи, особи без громадянства мають право лише на укладення договорів купівлі-продажу земельних ділянок несільськогосподарського призначення для підприємницької діяльності у межах населених пунктів або за їх межами в разі придбання об'єктів нерухомого майна.

Основними способами продажу земельних ділянок є конкурентний продаж та викуп земельної ділянки під об'єктами нерухомого майна. Продаж земельних ділянок із земель державної та комунальної власності має здійснюватися переважно на конкурентних засадах шляхом проведення земельних торгів у порядку, передбаченому ЗК України.

Істотною умовою договору купівлі-продажу земельної ділянки є предмет. Предметом договору купівлі-продажу є земельні ділянки та відчужувані майнові права – право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис), право користування земельною ділянкою, наданою для забудови; право вимоги та інше майно.

Будь-які відступлення майнових прав (цесія) є продажем цих прав, але договір купівлі-продажу у такому разі відіграє другорядну роль, позаяк права та обов'язки у покупця виникають саме із цих майнових прав і мають пріоритетне значення щодо договору купівлі-продажу при вчиненні договорів факторингу, які можуть укладати тільки фінансові установи. Цивільним законодавством встановлюються особливі правила щодо продажу окремих видів уступки прав вимоги. Характеристика предмета договору є досить важливою, оскільки покупець повинен знати про всі обмеження та обтяження земельної ділянки [17, с. 272].

Форма договору купівлі-продажу визначається відповідно до вимог ЦК України щодо форми правочину, що встановлює вичерпний перелік майна, договір купівлі-продажу якого укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню. Це стосується насамперед нерухомого майна, тобто об'єктів, розташованих на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення (цілісний (єдиний) майновий комплекс, житлові будинки (квартири), споруди, нежитлові приміщення, їх частини тощо. Крім того, у ЗК України передбачається, що угоди про перехід права власності на земельні ділянки укладаються у письмовій формі та нотаріально посвідчуються.

Основним документом на землю є Державний акт на право власності на земельну ділянку. Державний акт видається власнику при первинній приватизації на підставі цивільно-правових угод, рішення суду, свідоцтва про право на спадщину тощо. Другий екземпляр державного акту знаходиться в державному органі, котрий його видав.