План

Вступ………………………………………………………………………….3

Розділ I. Поняття, особливості правового регулювання та порядок укладення договору купівлі-продажу нерухомого майна………………….......5

1.1. Поняття та особливості правового регулювання договору купівлі-проадажу нерухомого майна……………………………..5

1.2. Нерухоме майно як предмет договору купівлі-продажу……9

1.3. Порядок укладення договору купівлі-продажу нерухомого майна за законодавством України……………………………….13

Розділ II. Окремі види договору купівлі-продажу нерухомого майна….16

2.1. Порядок укладення та зміст договору купівлі-продажу житла………………………………………………………………16

2.2. Порядок укладення та зміст договору купівлі-продажу землі………………………………………………………………..23

2.3. Порядок укладення та зміст купівлі-продажу інших видів нерухомого майна………………………………………………...28

Висновки……………………………………………………………………31

Список використаних джерел……………………………………………..33

Вступ

Актуальність теми. На сьогодні досить актуальною проблемою є купівля-продаж нерухомого майна та правові аспекти виникнення, зміни та припинення відносин, що виникають з приводу купівлі-продажу нерухомого майна. Існуючі на даний момент у нашій державі нормативно – правові акти не є «панацеєю» від усіх проблем, що виникають з приводу вище вказаних відносин. Тому робота містить лише основні механізми закладені державою для продажу чи купівлі нерухомого майна. Розгляд проблем виникаючих під час реалізації цих відносин виходить за рамки даної роботи.

Останнім часом збільшується кількість угод з нерухомістю, зокрема, з будівлями, спорудами, нежитловими приміщеннями, які в більшості випадків використовуються юридичними особами як офісних центрів. З переходом до ринкової економіки основна ставка була зроблена на те, щоб потреба в житлі задовольнялася не тільки за рахунок громадських (державних, муніципальних) фондів споживання, але і за рахунок житла, яке б знаходилося у приватній власності громадян. Багато хто з громадян стали власниками житла. У цій сфері виникло багато гострих, дискусійних проблем, які необхідно вирішувати.

Актуальність обраної теми пояснюється, перш за все, тим, що договір купівлі-продажу нерухомості в останні кілька років в нашій країні у зв'язку зі зростанням кількості та якості підприємництва набуває все більшого значення. Це питання досліджується не тільки вченими – юристами, а й фахівцями в інших областях. Нерухоме майно відіграє особливу роль в економічній та соціально-культурного життя будь-якого суспільства, виступаючи в якості найважливішого економічного ресурсу та граючи роль тієї просторового середовища, в якій здійснюється будь-яка людська діяльність.

Метою курсової роботи є дослідження договору купівлі-продажу об'єктів нерухомості за цивільним законодавством України.

Відповідно до вищевказаної мети мною було поставлено такі завдання:

- дослідити поняття та особливості правового регулювання договору купівлі-проадажу нерухомого майна;

- дослідити нерухоме майно як предмет договору купівлі-продажу;

- проаналізувати порядок укладення договору купівлі-продажу нерухомого майна за законодавством України;

- з’ясувати порядок укладення та зміст договору купівлі-продажу житла;

- дослідити порядок укладення та зміст договору купівлі-продажу землі;

- розглянути порядок укладення та зміст купівлі-продажу інших видів нерухомого майна.

Таким чином, об'єктом даного дослідження є договір купівлі-продажу об'єктів нерухомості.

Предметом дослідження є законодавство, що регулює відносини при укладенні та розірванні договору купівлі-продажу об'єктів нерухомості, а саме: Цивільний кодекс України, Земельний кодекс, Житловий кодекс та інші нормативно-правові акти, що регулюють відповідні відносини. А також до предмета даної роботи можна віднести коментарі статей ЦК України, наукові праці, присвячені проблемам законодавчого забезпечення договору найму (оренди) житла, публікації в спеціальній юридичній періодиці.

Розділ I. Поняття, особливості правового регулювання та порядок укладення договору купівлі-продажу нерухомого майна

1.1. Поняття та особливості правового регулювання договору купівлі-проадажу нерухомого майна

Законодавство України не виділяє договір купівлі-продажу нерухомості в окремий вид купівлі-продажу за такою системною ознакою, як предмет договору. Тому до договору купівлі-продажу нерухомості застосовуються загальні правила про договори купівлі-продажу. Між тим, специфічні риси нерухомості — її сталий зв'язок з землею, особлива цінність, неспоживність у процесі використання тощо — диктують необхідність визначення спеціальних правил, що регулюють участь таких об'єктів у майновому обороті.

Треба зазначити, що цю обставину частково врахували укладачі Цивільного кодексу України, які у ряді статей передбачили особливий порядок виникнення, обмеження та переходу прав на нерухоме майно та запровадили обов'язкову державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та правочинів із ним. Водночас розробники ЦК України не знайшли за потрібне виділити у главі 54 Кодексу ("Купівля-продаж") особливі правила, присвячені продажу нерухомості. Незважаючи на це, ряд специфічних ознак договору купівлі-продажу нерухомості (передусім його предмет, форма, зміст) дозволяє нам розглядати його як особливий вид з притаманним йому спеціальним правовим регулюванням [17, с. 261].

Договір купівлі-продажу нерухомого майна (надалі - договір купівлі-продажу) – є угода, за якою продавець (одна сторона) зобов’язується передати нерухоме майно (надалі - майно) у власність покупцеві (друга сторона), а покупець зобов’язується прийняти майно і сплатити за нього грошову суму.

Таким чином, за договором купівлі-продажу продавець зобов’язується передати покупцеві майно у власність або повне господарське відання чи оперативне управління, а останній зобов’язується прийняти це майно і сплатити за нього обумовлену угодою грошову суму. Це оплатний, двосторонній і консенсуальний договір. Він спрямований на безповоротне відчуження продавцем майна і перехід його у власність (надалі, коли йтиметься про виникнення чи припинення права власності, матиметься на увазі також право повного господарського відання і право оперативного управління) покупця і, отже, є юридичною підставою виникнення таких зобов’язальних правовідносин, які зумовлюють появу у покупця абсолютного речового права.

Договір купівлі-продажу, як правило, має одноразовий характер і укладається переважно на те майно, що є в наявності і підготовлене для відчуження. При цьому продавцеві оплачується вартість відчужуваного майна лише у грошовому вираженні. Оплата придбаного майна має здійснюватися у національній валюті України, за винятком випадків, передбачених законом.

Договір купівлі-продажу є консенсуальним, оскільки права та обов’язки сторін виникають у момент досягнення ними згоди щодо всіх істотних умов. Настання цього моменту може мати ряд особливостей зумовлених тим, що для окремих видів договорів купівлі-продажу законодавець передбачає спеціальні вимоги до їх оформлення, без додержання яких укладена угода не може вважатися дійсною [15, с. 418].

Договір купівлі-продажу може укладатись між громадянами, між організаціями (підприємствами, установами), а також між організаціями та громадянами, що свідчить про його універсальність.

З укладенням договору купівлі-продажу нерухомого майна, як і будь-якої іншої двосторонньої угоди, у кожної із сторін виникають права та обов’язки, які становлять його зміст. Важливо, що права однієї сторони співвідносяться з обов’язками іншої сторони таким чином, що відповідному обов’язкові продавця кореспондується відповідне право покупця і навпаки. Так, одним з найважливіших обов’язків продавця є передача ним нерухомого майна у власність покупця, а останній набуває право вимагати передачі йому цього майна. У свою чергу покупець зобов’язаний прийняти від продавця придбане нерухоме майно і оплатити за нього обумовлену ціну, а продавець відповідно має право вимагати від покупця прийняти продане майно (якщо він у цьому зацікавлений) і сплатити за нього належну грошову суму. Іншими словами, у договорі купівлі-продажу відповідним правам та обов’язкам продавця кореспондуються відповідні права та обов’язки покупця і навпаки.

Сторонами договору є продавець і покупець. В якості продавця виступає, як правило, власник нерухомості, що діє безпосередньо або через свого представника. Завдяки обов'язковій державній реєстрації права власності, правомочності власника підтверджуються "титулом", тобто посвідченням, що видається державним органом, що реєструє. Укладаючи договір, покупець має можливість встановити приналежність відчужуваного нерухомого майна за допомогою інформації, що міститься у довідці, яка видається реєструючим органом, яка підтверджує правомочності власника.

Учасниками договору купівлі-продажу нерухомості на стороні як продавця, так і покупця можуть виступати будь-які суб'єкти права. В даний час суб'єктами договору купівлі-продажу можуть бути: державні та муніципальні утворення в особі відповідних органів, юридичні особи (як комерційні, так і некомерційні організації) і фізичні особи.

За загальним правилом як продавець може виступати власник нерухомого майна. Продавцем також може бути особа, уповноважена власником відповідно до закону або договору.

Якщо як продавець виступає державне або комунальне підприємство, яке має право повного господарського відання (а казенне підприємство — оперативного управління), воно має лише обмежені права з розпорядження закріпленим за ним майном і не вправі відчужувати нерухоме майно без згоди на це власника. Продане державним чи комунальним підприємством нерухоме майно вибуває одночасно як зі сфери господарського відання (чи оперативного управління), так і з державної власності (власності територіальних громад). Те саме відбувається, якщо ці суб'єкти виступають на боці покупця, тобто одночасно відбувається і зміна власника, і виникнення права повного господарського відання (оперативного управління). При продажу нерухомості у процесі приватизації діють спеціальні правила, передбачені приватизаційним законодавством України [19, с. 180].

Предметом даного договору є земельна ділянка, будівля, споруда, квартира або інше нерухоме майно.^. Відповідно до ЦК України до нерухомих речей віднесено земельні ділянки, ділянки надр і все, що міцно пов'язане із землею, тобто об'єкти, переміщення яких без невідповідного збитку їх призначенню неможливе, в тому числі будівлі, споруди, об'єкти незавершеного будівництва. До нерухомих речей належать також підлягають державній реєстрації повітряні і морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти. Законом до нерухомих речей може бути віднесено й інше майно.