§ 4. Використання земельних ділянок для кооперативного житлового і гаражного будівництва

Здійснення будівництва у населених пунктах за кооперовані кош­ти громадян вітчизняному законодавству відоме давно. Створення та функціонування житлово-будівельних (житлових) і гаражно-будівельних кооперативів регулювалися урядовими постановами, а також типовими та зразковими статутами будівельних кооперативів різних видів. На підставі останніх кожний кооператив приймав і реєстрував свій статут, що регулював відносини, пов'язані з будівництвом та експлуатацією зведених об'єктів.

Земельні ділянки надавалися кооперативам як юридичним осо­бам лише в користування. Так, відповідно до Примірного статуту кооперативу з будівництва та експлуатації колективних гаражів-стоянок для автомобілів і мотоциклів, що належать громадянам на праві особистої власності, затвердженого постановою Ради Міністрів УРСР від 16 жовтня 1962 р.', земельні ділянки відводи­лись таким кооперативам для зведення гаражів-стоянок із покла­денням на них обов'язків щодо упорядкування проїздів до гаражів, благоустрою та озеленення території тощо. У Примірному статуті житлово-будівельного кооперативу, затвердженому постановою Ради Міністрів УРСР від ЗО квітня 1985 р. № 186, передбачене на­дання таким кооперативам земельних ділянок для житлового будівництва. Кооперативам, створеним шляхом об'єднання жителів споруджених будинків, земельні ділянки надавалися у постійне ко­ристування для обслуговування та експлуатації останніх.

Як уже зазначалося, чинний земельний закон не передбачає на­дання зазначеним юридичним особам земельних ділянок у постійне користування. Вони передаються їм у власність або надаються у тим­часове користування на умовах оренди. Так, згідно зі ст. 41 ЗК жит­лово-будівельним (житловим) і гаражно-будівельним кооперативам за рішенням органів виконавчої влади або місцевого самоврядуван­ня земельні ділянки для житлового і гаражного будівництва переда­ються безоплатно у власність або надаються в оренду у розмірі, який встановлюється відповідно до затвердженої містобудівної докумен­тації. Крім того, ці кооперативи можуть придбавати земельні ділян­ки у власність за цивільно-правовими угодами.

Зі змісту наведеної норми випливає, що вона охоплює лише за­значені в ній види кооперативів, ігноруючи дачні та дачно-будівельні кооперативи, організація і функціонування яких перед­бачалися попереднім законодавством на землях населених пунктів, які нині вважаються землями житлової та громадської забудови. Це ж стосується й садівницьких кооперативів, розташованих у межах населених пунктів.

¹ ЗП УРСР. - 1962. - № 11. - Ст. 165.

241

Більш складним є питання про природу права власності на зе­мельні ділянки, які передаються житлово-будівельним (житловим) і гаражно-будівельним кооперативам. Земельний закон закріплює передачу ділянок зазначеним юридичним особам на праві приват­ної власності. Однак положення статутів вказаних кооперативів щодо здійснення прав володіння, користування і розпорядження об'єктами їх власності, у тому числі земельними ділянками, перед­бачають колективне і колегіальне прийняття рішень членами цих кооперативів та їх органами управління. Інше вирішення питань реалізації права власності суперечило б юридичній природі коопе­ративів¹. Звідси випливає, що земельні ділянки, як й інші об'єкти, належать зазначеним кооперативам на праві кооперативної влас­ності.

Проте ЗК не передбачає існування кооперативного, акціонер­ного, корпоративного або якогось іншого різновиду колективної форми земельної власності. Це ускладнює вибір способів і засобів забезпечення охорони та захисту прав на земельні ділянки, пере­дані у власність зазначеним кооперативам.

Як вже зазначалось, нині за рішенням органів виконавчої вла­ди або місцевого самоврядування житлово-будівельним (житловим) і гаражно-будівельним кооперативам земельні ділянки зі складу зе­мель житлової та громадської забудови передаються у власність або надаються в оренду. Порівняння цієї норми ст. 41 ЗК з іншими зе­мельно-правовими нормами дозволяє дійти висновку, що передача зазначених земельних ділянок кооперативам під забудову може здійснюватися лише шляхом їх відведення. Згідно з вимогами ч. З ст. 124 ЗК надання земельних ділянок під забудову на орендних умовах може здійснюватися як за договорами оренди, наприклад для організації тимчасової автостоянки, так і за проектами їх відве­дення, наприклад, для спорудження довгострокових гаражних будівель на землях житлової та громадської забудови, що знахо­дяться в запасі. Орендне землекористування у таких випадках мо­же бути відповідно короткостроковим і довгостроковим.

Кооперативи ж, створені до набрання чинності новим ЗК, відповідно до вимог п. 6 його Перехідних положень повинні до 1 січня 2005 р. переоформити право постійного землекористуван­ня, яке виникло у них раніше, на право власності або право орен­ди на земельні ділянки. Це залежить від волевиявлення кооперати-ву-землекористувача та рішення компетентного органу, який пере­дає земельну ділянку у власність або в оренду. У даному разі не потрібне здійснення відведення. Адже раніше земельна ділянка вже відводилася кооперативу для відповідного використання. Таким чином, здійснення зазначеного переоформлення є достатньою підставою для використання земельних ділянок на нових правових засадах без зміни їх цільового призначення.

¹ Докладніше про юридичну природу права кооперативної ачасності див : Коопера­тивне право: Підручник / За ред. В. І Семчика. — К., 1998. — С. 124-150.

242

Об'єктом права власності або права оренди кооперативу є кон­кретна земельна ділянка. Розміри ділянок, що передаються або на­даються кооперативам під забудову або для експлуатації зведених будівель, встановлюється згідно з затвердженою містобудівною до­кументацією. Вони передбачаються у рішеннях органів виконавчої влади або місцевого самоврядування і закріплюються у правовста-новлюючих документах.

Суб'єктами права власності на землю або права тимчасового землекористування на умовах оренди є житлово-будівельні (жит­лові) та гаражно-будівельні кооперативи як юридичні особи. Це оз­начає, що вони самостійно реалізують надані їм земельні права, ви­конують покладені на них обов'язки і несуть юридичну відповідальність за їх невиконання. Члени кооперативів не несуть відповідальності за земельно-правовими, як і за іншими, зо­бов'язаннями цих організацій.

Використання земельних ділянок житлово-будівельними (жит­ловими) і гаражно-будівельними кооперативами в основному здійснюється на підставі права власності. Це обумовлено не­обхідністю ведення капітального житлового або гаражного будівництва на землях житлової та громадської забудови. Водно­час ділянки нерідко використовуються кооперативами на оренд­них умовах. Це може мати місце, наприклад, при будівництві ко­оперативного жилого будинку (для складування та збереження будівельних матеріалів), під час експлуатації комплексу жилих бу­динків та інших кооперативних споруд (для створення складських приміщень, ремонтно-експлуатаційної бази та розміщення відпо­відних служб), при експлуатації авто гаражів і автостоянок (для ре­монту і обслуговування автотранспортних засобів, тимчасового користування земельними ділянками для розбирання автомобілів тощо).

Земельні ділянки для житлового або гаражного будівництва із земель житлової та громадської забудови надаються безоплатно. Однак треба підкреслити, що це має місце лише при їх передачі у власність. Подальше використання таких ділянок здійснюється за плату. Інше суперечило б принципу платності спеціального вико­ристання землі. Крім того, земельна ділянка не може використову­ватися з однією й тією самою метою на підставі безстрокового пра­ва власності безкоштовно, а під час її оренди — за плату. Відмінність платного використання земельних ділянок на підставі права власності на них від їх використання на умовах оренди по­лягає в тому, що кооперативи — власники землі сплачують земель­ний податок відповідно до Закону "Про плату за землю", а коопе­ративи — орендарі земельних ділянок — орендну плату згідно з до­говором оренди.

Земельний закон надає житлово-будівельним (житловим) і га­ражно-будівельним кооперативам можливість набувати право влас­ності на земельні ділянки за цивільно-правовими угодами. Найпо­ширенішою такою угодою є договір купівлі-продажу державних або

243

комунальних земель, який може передбачати й придбання ділянок на земельних торгах. Земельні ділянки можуть також придбаватись кооперативами за договорами дарування, під час прийняття спад­щини та за іншими цивільно-правовими угодами. На підставі таких угод житлово-будівельні (житлові) та гаражно-будівельні коопера­тиви можуть придбавати земельні ділянки, які знаходяться у при­ватній власності.

Важливим положенням земельного законодавства є вимога ви­користання як переданих і наданих, так і придбаних земель за їх цільовим призначенням. Зокрема, цільовим призначенням діля­нок, що знаходяться у власності або користуванні житлово-будівельних (житлових) і гаражно-будівельних кооперативів, є здійснення житлового і гаражного будівництва та експлуатація зве-де них об'єктів. Забудова зазначених ділянок регулюється нормами і правилами містобудівного законодавства, а експлуатація споруд­жених жилих будівель і гаражних споруд здійснюється з додержан­ням правового режиму використання земель житлової та громадсь­кої забудови.