§ 3. Правове регулювання використання

Земельних ділянок для індивідуального

Житлового, господарського

І гаражного будівництва

Право на житло є одним з основних конституційних прав гро­мадян нашої країни. Відповідно до ч. 1 ст. 47 Конституції держава створює умови, за яких кожний громадянин матиме змогу побуду-

¹ Офіційний вісник України. - 2002. - № 3. - С. 138. 236

вати житло, придбати його у власність або взяти в оренду. Однією з найважливіших гарантій реалізації цього права є передача або на­дання громадянам земельних ділянок.

На підставі ст. 40 ЗК громадянам України за рішенням органів виконавчої влади або місцевого самоврядування можуть передава­тися безоплатно у власність або надаватися в оренду земельні ділянки для будівництва та обслуговування жилого будинку, госпо­дарських будівель і гаражного будівництва в межах норм, визначе­них земельним законом. Понад норму безоплатної передачі грома­дяни можуть набувати у власність земельні ділянки для зазначених потреб за цивільно-правовими угодами.

Наведена земельно-правова норма передбачає низку умов пере­дачі або надання земельних ділянок. По-перше, їх власниками мо­жуть бути лише громадяни. По-друге, вони можуть передаватися чи надаватися за рішенням органів виконавчої влади або місцевого са­моврядування. По-третє, ділянки повинні передаватися або нада­ватися для будівництва та обслуговування жилих будинків, госпо­дарських будівель і гаражного будівництва. По-четверте, їх переда­ча або надання мають здійснюватись у межах встановлених норм. Деякі з цих умов розглядалися у попередніх розділах і тому немає необхідності повторювати їх. Проте на особливостях реалізації ок­ремих з них варто зупинитися.

Оскільки наведена земельно-правова норма вказує на громадян, можна говорити про індивідуальне житлове, господарське і гараж­не будівництво. При цьому громадяни виступають індивідуальними забудовниками переданих або наданих їм земельних ділянок. Пріоритетним для них є зведення індивідуального жилого будинку. Водночас земельні ділянки можуть використовуватися для зведен­ня господарських споруд, наприклад, сараїв, погрібів, навісів тощо. Такі будівлі і споруди призначені для обслуговування жилого бу­динку, є підсобними і не можуть розглядатися як самостійні об'єкти індивідуального будівництва, під які мають надаватися відособлені ділянки. Таким чином, жилий будинок, господарські будівлі та допоміжні споруди у комплексі утворюють єдине домо­будівництво чи домоволодіння.

Інакше вирішуються питання, пов'язані з індивідуальним га­ражним будівництвом. Якщо гараж зводиться поряд з господарсь­кими будівлями в межах єдиного проекту забудови земельної ділянки, виділеної для домобудівництва, його обслуговуюче при­значення нічим не відрізняється від інших підсобних будівель та споруд. Однак індивідуальне гаражне будівництво може здійснюва­тися громадянином на спеціально наданій для цієї мети земельній ділянці. У такому разі остання є самостійним об'єктом права влас­ності або права користування, а гараж — самостійним об'єктом будівництва.

Безумовно, земельні ділянки передаються у власність або нада­ються у користування громадянам із земель житлової та громадсь­кої забудови. Наділення органів виконавчої влади та місцевого са-

237

моврядування компетенцією щодо прийняття рішень про їх пере­дачу або надання дозволяє говорити про те, що ці ділянки знахо­дяться у державній або комунальній власності. Прийняттю рішен­ня про передачу ділянок у власність чи надання в користування пе­редують звернення громадян з відповідними заявами, які підляга­ють розгляду та задоволенню у встановленому законом порядку.

Проте для набуття громадянами відповідних прав на земельні ділянки недостатньо прийняття рішень уповноваженими органами, їх рішення є лише підставою для передачі або надання громадянам ділянок. Для реалізації таких рішень необхідні юридичне значущі дії, аж до виділення ділянок в натурі (на місцевості), визначення їх меж, видачі відповідних правовстановлюючих документів та дер­жавної реєстрації ділянок.

Після передачі громадянам земельних ділянок у власність для зазначених цілей вони набувають статусу об'єктів права приватної власності. Отже, індивідуальне будівництво на землях житлової та громадської забудови здійснюється на ділянках, які належать гро­мадянам на праві приватної власності. Крім того, у даному разі має місце садибне будівництво, а земельна ділянка набуває присадиб­ного режиму використання.

Громадяни можуть придбавати земельні ділянки у власність шляхом приватизації площ, які знаходяться в їх користуванні, одержання їх внаслідок приватизації державних чи комунальних сільськогосподарських підприємств або передачі їм нових ділянок у межах встановлених норм безоплатної приватизації землі та на інших підставах, передбачених законом. Наприклад, норми безо­платної передачі земельних ділянок громадянам передбачені ст. 121 ЗК. Згідно з п. "г" цієї статті для будівництва і обслуговування жи­лого будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка) їм можуть передаватися ділянки у таких розмірах: у селах — не більше 0,25 гектара, в селищах — не більше 0,15 гектара, в містах — не більше 0,10 гектара.

Для будівництва жилого будинку і господарських будівель гро­мадяни можуть придбавати земельні ділянки у власність понад норму їх безоплатної передачі за цивільно-правовими угодами, що передбачено главами 20 та 21 ЗК. До таких угод належать догово­ри купівлі-продажу, в тому числі на земельних торгах на конку­рентних засадах чи шляхом проведення аукціону, договори міни і дарування, спадкування за законом або за заповітом, а також інші цивільно-правові угоди. До останніх треба віднести, наприклад, до­говір довічного утримання. Законодавче закріплення умови цього договору дістали у ті часи, коли у громадян на праві власності не було інших нерухомих об'єктів, крім жилих будинків і господарсь­ких будівель. За умов же існування повноцінного права власності громадян на землю такий договір можна розглядати як підставу на­буття прав на земельні ділянки.

Значному розширенню можливостей громадян щодо придбання земельних ділянок для ведення будівництва на підставі цивільно-

238

правових угод сприяли укази Президента України від 19 січня 1999 р. № 32/99 "Про продаж земельних ділянок несільськогосподарського призначення"', від 28 червня 1999 р. № 765/99 "Про додаткові захо­ди щодо задоволення потреб громадян у земельних ділянках"² та від 4 лютого 2000 р. № 168/2000 "Про заходи щодо розвитку та регулю­вання ринку земель населених пунктів, інших земель несільського­сподарського призначення"³. Водночас треба звернути увагу на те, що земельним законом розміри понаднормативного придбання зе­мельних ділянок, розташованих на землях житлової та громадської забудови, за цивільно-правовими угодами не встановлені. Зро­зуміло, що їх мінімальні розміри перевищують розміри ділянок, які передаються громадянам безоплатно. Проте максимальні розміри таких ділянок не можуть бути надмірними, що пов'язано з дефіци­том земельних площ в умовах інтенсивного міського житлового будівництва. Тому їх розміри, що визначаються, наприклад, догово­рами купівлі-продажу, не повинні перевищувати розмірів, передба­чених містобудівною документацією для індивідуального будів­ництва жилих будинків та господарських будівель і споруд.

Розглядувана земельно-правова норма передбачає можливість використання земель житлової та громадської забудови для індивідуального будівництва і на орендованих ділянках. У таких ви­падках забудова здійснюється на землях державної або комунальної власності відповідно до укладеного та належним чином оформлено­го договору оренди землі і є тимчасовим видом землекористування. При цьому зводяться тимчасові будівлі та споруди, наприклад, складські приміщення, гаражі тощо. Якщо на земельній ділянці, на­даній у довгострокову оренду, ще може мати місце зведення жило­го будинку та господарських споруд, призначених для його обслу­говування, то на ділянці, наданій на умовах короткострокової орен­ди, громадяни навряд чи будуть зводити капітальні будівлі.

Згідно з вимогами ст. 22 Закону "Про основи містобудування" забудова земельних ділянок здійснюється після виникнення прав на них та одержання права на забудову цих ділянок і ведення будівель­них робіт. Отже, передача або надання земельної ділянки передує будівництву зазначених об'єктів. Такий висновок випливає з вимог земельного закону, відповідно до якого до завершення оформлення прав на землю використання земельної ділянки забороняється.

Право на забудову полягає у наданні власнику або користувачу земельної ділянки можливості здійснювати на ній у встановленому законом порядку будівництво об'єктів містобудування, а також їх перебудову або знесення. Воно надається за рішенням відповідних органів виконавчої влади або місцевого самоврядування. Ухвален­ня рішення про забудову ділянки надає громадянину статусу забу­довника, у якого виникають певні суб'єктивні права та юридичні

¹ Офіційний вісник України. — 1999. — № 3. — С. 11.

² Там само. - 1999. - № 27. - С. 115.

³ Там само. - 2000. - № 6. - С. 35.

239

обов'язки, наприклад, право на замовлення проекту будівництва, здійснення його погодження тощо.

Однак реалізація права на забудову залежить від одержання доз­волу на виконання будівельних робіт. Це, зокрема, передбачено, Положенням про порядок надання дозволу на виконання будівель­них робіт, затвердженим наказом Держбуду України від 5 грудня 2000 р. № 273'.

Дозвіл на виконання робіт, пов'язаних з новим будівництвом, реконструкцією, реставрацією, капітальним ремонтом, розширен­ням і технічним переоснащенням будинків, споруд та інших об'єктів, являє собою документ, що засвідчує відповідність проект­ної документації нормам містобудівних вимог. Він дає забудовнику та його підрядникам право на виконання земляних робіт, підклю­чення до інженерних мереж, енергетичних джерел, комунікацій то­що. Зазначений дозвіл видається інспекціями державного архітек­турно-будівельного контролю, які ведуть реєстр наданих дозволів на увесь строк будівництва. Виконання будівельних робіт без доз­волу забороняється, а їх продовження з простроченим дозволом вважається самовільним будівництвом.

Для одержання дозволу на виконання будівельних робіт зазна­ченим Положенням передбачене подання відповідних документів. Індивідуальним забудовникам дозволи видаються на підставі їх за­яв, до яких мають додаватись документи, що посвідчують право власності або право користування земельною ділянкою, рішення про надання права на її забудову, належним чином погоджена і за­тверджена проектна документація та інші документи. У разі зведен­ня індивідуального жилого будинку на земельній ділянці зі склад­ними інженерно-геологічними умовами або спорудження будинку у два і більше поверхів забудовник повинен подавати зобов'язання про здійснення технічного та авторського нагляду за реалізацією проекту будівництва в порядку, передбаченому Законом України від 20 травня 1999 р. "Про архітектурну діяльність"².

Будівельні роботи, які виконуються на підставі дозволу, мають бути завершені протягом зазначеного в ньому строку. Якщо забу­довник не завершив ці роботи протягом визначеного строку, дію дозволу може бути продовжено, але не більше ніж на один кален­дарний рік. У тих випадках, коли забудовник не приступив до ви­конання будівельних робіт протягом двох років після одержання дозволу, останній втрачає чинність. Згідно зі ст. 18 Закону "Про ос­нови містобудування" завершені будівництвом об'єкти підлягають прийняттю в експлуатацію у встановленому порядку. Тому корис­туватися жилими й господарськими спорудами, не прийнятими в експлуатацію, забороняється. Крім того, такі споруди не можуть бути зареєстровані бюро технічної інвентаризації як Еіерухомі об'єкти.

¹ Офіційний вісник України. — 2000. — № 52. — С. 354.

^! Відомості Верховної Ради України. — 1999. — № 31. — Ст. 246.

240