§ 3. Окремі види договорів щодо земельних ділянок

Договір купівлі-продажу земельної ділянки. Одним із способів на­буття права власності на земельну ділянку, який водночас є і підставою припинення цього права, є договір купівлі-продажу ділянки. Це угода (двосторонній правочин), за якою одна сторона (продавець) передає іншій (покупцю) право власності на земельну ділянку в обмін на грошову компенсацію. Цей договір є консенсу-альним, сплатним та взаємним (сіналагматичним).

Право продажу земельної ділянки належить за загальним пра­вилом її власникові. У більшості випадків він самостійно обирає покупця та визначає момент продажу. Можливий також продаж ділянки на конкурентних засадах, тобто шляхом проведення зе­мельних торгів у формі аукціону або конкурсу. Зокрема, на конку­рентних засадах обов'язково здійснюється продаж земель держав­ної та комунальної власності суб'єктам підприємницької діяльності під забудову та у разі звернення стягнення на ділянку, що знахо­диться у власності громадянина чи юридичної особи (статті 134, 139 ЗК). Згідно з ч. 1 ст. 127 ЗК не допускається проведення аукціону або конкурсу в разі викупу земельної ділянки власником розташованих на ній об'єктів нерухомого майна. Воля власника не має вирішального значення також у разі примусового продажу ділянки на виконання рішення суду. Власник земельної ділянки не є абсолютно вільним при визначенні її юридичної долі за існуван­ня права спільної власності на неї.

Зміст угоди визначають її умови, які, як зазначалось, поділяються на істотні, звичайні та випадкові. Істотними умовами договору поряд

¹ Див.: Земельний кодекс України. Коментар. — С. 356.

^! Див.: Брагинский М. Й., Витрянский В. В. Договорное право. Книга первая: Общие положення. — М., 1999. — С. 310.

167

з іншими, передбаченими ст. 132 ЗК, є умови, пов'язані з предметом та ціною ділянки, що продається. Під предметом угоди розуміють поєднання двох об'єктів: ділянки, яка продається, та дій сторін, пов'язаних відповідно з передачею, прийняттям та оплатою ділянки¹.

Купівля земельної ділянки оформляється укладенням договору між продавцем та покупцем. Як зазначалось, для всіх угод про пе­рехід права власності на ділянку встановлено обов'язкову письмо­ву нотаріально посвідчену форму договору. Недодержання цього зумовлює відповідно до положень ч. 1 ст. 47 ЦК недійсність угоди. Така угода є нікчемною й породжує не ті наслідки, на які очікува­ли сторони, а ті, що передбачені цивільним законодавством.

Продаж земельної ділянки не припиняє прав на неї третіх осіб (обмеження, застава, сервітути, встановлені щодо земельної ділян­ки, яка продається). Сторони не вправі за домовленістю між собою змінювати цільове призначення ділянки та режим користування нею і відображати це у договорі. Істотними умовами договору купівлі-продажу є перелічені у ч. 2 ст. 132 ЗК вимоги до його змісту. З них випливає, що предметом угоди є не тільки земельна ділянка з певними притаманними їй характеристиками (розташу­вання, площа, цільове призначення, склад угідь, правовий режим тощо), а й обов'язки сторін щодо її передачі та прийняття.

Правило переважної купівлі. Згідно з ч. 2 ст. 130 ЗК переважне право купівлі земельних ділянок сільськогосподарського призна­чення мають громадяни України, які постійно проживають на те­риторії відповідної місцевої ради, де здійснюється продаж ділянки, а також відповідні органи місцевого самоврядування. Проте у ЗК немає чіткого механізму реалізації цієї норми, яка тому зали­шається декларативною. Як зазначає В. В. Носік, суть переважно­го права купівлі земельної ділянки полягає в тому, що за інших рівних умов ділянка має бути продана тому покупцеві, який є гро­мадянином України і постійно проживає на території відповідної ради за місцем розташування такої ділянки².

Переважне право купівлі у чинному законодавстві закріплено за власниками часток у спільній власності під час продажу одним із співвласників своєї частки. При недодержанні цього правила інший співвласник, чиє право було порушено, має право вимагати переведення на нього прав та обов'язків покупця проданої з пору­шенням переважного права частки у праві власності. Що сто­сується механізму реалізації правила ч. 2 ст. 130 ЗК, то законода­вець не дає його чіткого визначення.

Договір міни земельної ділянки. Договір купівлі-продажу не є єдиною підставою припинення та встановлення права власності на земельну ділянку. З розвитком ринку земельних ділянок цей вид договору, пов'язаний з передачею майна, безумовно посяде своє

¹ Див.: Витрянский В. В. Договор купли-продажи й его отдельньїе видьі. — М., 1999. — С. 232-233.

¹ Див.: Земельний кодекс України: Науково-практичний коментар / За ред. В. 1. Сем-чика. - К., 2003. - С. 400.

168

місце серед інших підстав набуття права власності. Поки ж що до­водиться констатувати, що правове регулювання цього договору, а також договорів дарування та застави земельних ділянок знахо­диться на початковому етапі розвитку.

Укладення договорів міни та дарування крім загальних положень, які підлягають застосуванню до всіх угод про відчуження земельних ділянок, майже повністю регулюється нормами цивільного законо­давства. Питання про співвідношення норм ЗК з нормами ЦК част­ково вирішено правилом ч. 2 ст. 131 ЗК, відповідно до якої укладен­ня таких угод здійснюється згідно з ЦК з урахуванням вимог ЗК.

Відповідно до ст. 241 чинного ЦК договір міни — це договір, за яким сторони провадять обмін одного майна на інше. Він є кон-сенсуальним, сплатним, двостороннім, сіналагматичним. Отже, до­говір міни земельної ділянки можна визначити як такий цивільно-правовий договір, згідно з яким кожна зі сторін зобов'язується пе­редати у власність іншій стороні одну земельну ділянку в обмін на іншу або на інше еквівалентне майно.

Договору міни притаманні певні риси, які відрізняють його від інших договорів. Він належить до таких договорів, які спрямовані на передачу майна. Причому земельна ділянка передається контр­агенту у власність. Від договору купівлі-продажу та інших сплатних договорів договір міни, предметом (чи одним з предметів) якого є земельні ділянки (земельна ділянка), відрізняється характером зустрічного задоволення. Якщо таким зустрічним задоволенням, наприклад, за договором купівлі-продажу ділянки є сплата певної грошової суми, що становить її вартість, то зустрічним задоволен­ням за договором міни є інша земельна ділянка або інше майно.

Враховуючи те, що відповідно до ч. 2 ст. 241 ЦК УРСР кожний з тих, хто бере участь у міні, вважається продавцем того майна, яке він дає в обмін, і покупцем майна, яке він одержує, є підстави вва­жати, що при визначенні кола суб'єктів, які можуть бути учасни­ками такої угоди, треба керуватися положеннями ч. 1 ст. 130 ЗК. Тобто особа, до якої за договором міни переходить право власності на земельну ділянку, має відповідати критеріям, встановленим пра­вилом ч. 1 ст. 130 ЗК.

Договір міни є двостороннім, оскільки кожна з його сторін не­се обов'язки на користь іншої сторони і вважається боржником ос­танньої. Кожна зі сторін зобов'язується передати протилежній сто­роні відповідну ділянку (інше майно). При цьому ці два обов'язки є взаємообумовленими та в принципі економічно еквівалентними¹. Хоч у чинному законодавстві не закріплена презумпція рівноцін­ності майна, що обмінюється, можна припустити, що явне відхи­лення від цього правила є підставою для виникнення сумніву що­до дійсності угоди у зв'язку з наявністю вад волі, змісту або вади у суб'єкта такого правочину.

¹ Див.: Брагинский М. Й., Вшпрянский Б. В. Договорноє право. Книга вторая: Дого­вори о передане имущеегва. — М., 2001. — С. 257.

169

Предмет договору міни як земельно-правової угоди становлять дві земельні ділянки чи ділянка та інше майно. Тому міна може відбуватися у двох формах: у вигляді обміну земельними ділянками та у вигляді обміну земельної ділянки на будь-яке інше майно¹.

Згідно з п. 15 Перехідних положень ЗК на інше майно можна обмінювати усі земельні ділянки, крім тих, що призначені для ве­дення селянського (фермерського) господарства та іншого товар­ного сільськогосподарського виробництва. Це обмеження діятиме до 1 січня 2005 р.

Зазначене обмеження спрямоване на захист прав громадян на період до формування інфраструктури ринку землі. Воно передба­чає продаж землі на конкурентних засадах та за ціною, що відповідає її справжній вартості. Таким чином, з урахуванням по­ложень ЗК договір міни земельних ділянок, призначених для ве­дення селянського (фермерського) господарства або іншого товар­ного сільськогосподарського виробництва, можливий лише за умо­ви їх обміну на тотожні ділянки. Договори міни інших земельних ділянок, на відчуження яких до 1 січня 2005 р. заборона не поши­рюється, відповідно до листа Держкомзему України від 2 вересня 2002 р. № 14-20-11/4411 "Щодо поширення дії ст. ст. 141, 142 Цивільного кодексу України на договір міни земельної ділянки"² можуть укладатись згідно зі статтями 241 і 242 чинного ЦК. Дозво­ляється обмін цих ділянок на нетотожні ділянки та інше майно.

Договором міни може бути встановлено доплату за ділянку більшої вартості, що обмінюється на ділянку (майно) меншої вар­тості, тобто нерівнозначний обмін. Адже за рівнозначного обміну обмінюються земельні ділянки рівнозначної площі, якості тощо (тобто не обов'язково вони мають бути однаковими), а головне, од­накової вартості. Оскільки досягти такої рівнозначності на прак­тиці досить складно, можна припустити, що більшого поширення набуде нерівнозначний обмін.

Особливість договору міни, предметом якого є земельні ділянки, що відрізняє його від тих угод, предметом яких є інше майно, по­лягає в тому, що право власності на ділянки, що обмінюються, ви­никає не за загальним правилом ст. 128 ЦК, тобто не з моменту пе­редачі речі. Сторони не можуть за домовленістю передбачати інший момент виникнення права власності на ділянку. Адже у такому разі (і це узгоджується з положенням ст. 128 ЦК) момент виникнення права власності визначений законом. Так, згідно з ч. 1 ст. 125 ЗК право власності на ділянку виникає після одержання її власником документа, що посвідчує це право, та його державної реєстрації.

Укладення договору міни не виключає необхідності проведення грошової чи експертної оцінки земельної ділянки з метою визна­чення її вартості.

¹ Див. Ерофеев Б В Земельнеє право. Учебник для вьісших юридических учебньїх заведений. — С. 227.

² Урядовий кур'єр — 2002 — 17 вер.

170

У разі обміну цілої земельної ділянки на частину іншої ділянки сторона, яка обмінює частину ділянки, має визначати у встановле­ному ЗК порядку межі такої ділянки в натурі (на місцевості). Сто­рона, яка придбала частину земельної ділянки, зобов'язана за влас­ний рахунок замовити проект її відведення та виготовлення доку­мента на право власності на цю частину і зареєструвати її на своє ім'я як самостійну земельну ділянку¹.

Договір міни розглядається у ЦК 2003 р. як різновид договору купівлі-продажу. У чинному ЦК зазначено, що до цього договору застосовуються відповідні правила укладення договору купівлі-про­дажу, якщо інше не випливає з суті відносин сторін. А у ЦК 2003 р. це правило підкріплено розташуванням положень, що регулюють відносини з приводу міни. Це є передумовою застосування до до­говору міни загальних положень про купівлю-продаж, положень про договір поставки, договір контрактації або інші договори, еле­менти яких містяться у договорі міни, якщо це не суперечить суті зобов'язання.

Перехід права власності за договором міни не є підставою зміни цільового призначення земельної ділянки. Навпаки, порушення визначеного ст. 20 З К порядку встановлення та зміни цільового призначення земель є підставою для визнання угод щодо земель­них ділянок недійсними (п. "б" ст. 21 ЗК).

Договір дарування земельної ділянки. У ст. 131 ЗК серед підстав набуття права власності на земельну ділянку фігурує договір дару­вання. За цим договором право власності можуть набувати грома­дяни, юридичні особи України, територіальні громади та держава. Хоч треба погодитись з висловленою у літературі думкою про те, що ця угода фактично має застосовуватись до права приватної власності фізичних та юридичних осіб на земельні ділянки.

Відповідно до ст. 243 чинного ЦК договір дарування — це угода, за якою одна сторона передає безоплатно іншій стороні майно у власність. З цього визначення випливає концепція дано­го договору як реального. Він вважається укладеним у момент передачі майна, тобто укладення договору збігається з його вико­нанням.

Враховуючи те, що згідно з ч. 1 ст. 132 ЗК договір дарування зе­мельної ділянки має бути укладений у письмовій формі та но­таріально посвідчений, а також те, що право власності на ділянку, яка дарується, виникає не у момент її передачі, а після одержання її майбутнім власником окремого документа (не договору), що посвідчує право власності, та його державної реєстрації, треба вва­жати, що цей договір є консенсуальним. Іншими ознаками догово­ру дарування є його безоплатність, односторонній характер та на­явність згоди обдарованої особи прийняти ділянку. Підписуючи договір, обдарована особа висловлює цим свою згоду прийняти по-

¹ Див Земельний кодекс України. Науково-практичний коментар / За ред В І. Сем-чика — С. 401-402

171

дарунок. З набуттям права власності на земельну ділянку зазначе­на особа бере на себе й обов'язки, пов'язані з володінням та кори­стуванням нею, у тому числі обов'язок використовувати одержану ділянку за її цільовим призначенням.

Інші види земельно-правових угод. У ЗК немає вичерпного пе­реліку цивільно-правових договорів, за якими може набуватися право власності на земельну ділянку. Враховуючи існування у цивільному праві принципу свободи договорів, можна дійти вис­новку про можливість Існування й угод, не згадуваних у ЗК та ЦК.

Набрання чинності новим ЗК вже викликало появу у зв'язку з прийняттям нового ЦК нової групи договорів, пов'язаних з земель­ними ділянками. Предметом цих договорів є встановлення щодо земельних ділянок обмежених речових прав, які за своєю приро­дою є правами на чужу річ. До таких прав належать сервітути, в то­му числі земельний, суперфіцій (право користування земельною ділянкою для забудови) та емфітевзис (право користування ділян­кою для сільськогосподарських потреб).