§ 2. Види та зміст цивільно-правових угод щодо земельних ділянок

Реформування земельних відносин власності, впровадження права приватної власності на землю, відокремлення від права дер­жавної права комунальної власності, що у кінцевому підсумку по­кликане створити регульований ринок земельних ділянок, ставлять перед теорією та практикою земельного права нові завдання, пов'язані з регулюванням зазначених відносин.

В останні десятиріччя розвитку земельного права панівним у питанні визначення юридичної долі земельної ділянки був прин­цип "земля наслідує долю будівлі". Такий підхід не є типовим для сформованого ринку землі, а також множинності режимів во­лодіння та користування нею. Для сформованого ринку землі є адекватною й природною ситуація, за якої право власності на зе­мельну ділянку належить одній особі, а право власності на зведену (розташовану) на ній будівлю — іншій. Причому останній нале­жить речове або інше право (крім права власності) на земельну ділянку.

У світлі зазначеного показовим є те, що розробники нового ЗК відмовились від застосування принципу "земля наслідує долю будівлі". Згідно з ч. 1 ст. 120 ЗК при переході права власності на будівлю і споруду право власності на земельну ділянку або її час­тину може переходити на підставі цивільно-правових угод, а право користування — на підставі договору оренди. За такої ситуації но­вого звучання та значення набувають угоди (правочини), спрямо­вані на визначення юридичної долі земельної ділянки. В юри­дичній літературі зазначається, що зміни, які відбулись, сприяли відновленню категорії земельно-правових угод.

Поняття угоди немає серед норм земельного права. Тому треба виходити з положень ЦК, в якому під угодами розуміються дії осіб, спрямовані на встановлення, зміну або припинення цивільних прав й обов'язків. У юридичній літературі відсутня єдність поглядів щодо визначення обсягу земельно-правових угод. У цілому до цих угод треба відносити угоди, пов'язані зі встановленням, зміною або припиненням цивільних прав та обов'язків з приводу землі як при­родного об'єкта та нерухомого майна. Йдеться про договори купівлі-продажу земельної ділянки, її дарування, міну, заставу. Са­мостійним видом земельно-правових угод, на думку автора цього розділу, є угоди про внесення земельної частки (паю) до статутно­го фонду сільськогосподарського підприємства. Не є правочином спадкування, оскільки спадкове правовідношення — це таке цивільне правовідношення, що виникає за наявності, як мінімум, двох юридичних фактів (див. § 3 цього розділу). За широкого ро-

165

зуміння поняття земельно-правових угод, до них треба віднести усі цивільно-правові угоди, об'єктами яких є земельні ділянки або ок­ремі права на них. З прийняттям нового ЗК кількість таких угод значно збільшилась. Це пов'язане, наприклад, із запровадженням нового земельно-правового інституту — земельного сервітуту, який може бути встановлений на підставі відповідної угоди.

Характерною особливістю, яка дозволяє об'єднати усі угоди, пов'язані з земельними ділянками, у категорію земельно-правових угод, є те, що їх об'єктом є окремі права на ділянки, а також те, що встановлення, зміна або припинення цих прав залежить від їх нотаріально посвідченої державної реєстрації.

Класифікація земельно-правових угод. Угоди, об'єктами яких є права на земельні ділянки, можуть бути класифіковані за різними підставами. Залежно від обсягу прав, які передаються від власника ділянки до контрагента за угодою (та мети самої угоди), їх можна підрозділити на угоди, спрямовані на передачу прав власності та відчуження земельної ділянки, та угоди, спрямовані на передачу окремих повноважень власника або обмеження власника (землеко­ристувача) у реалізації ним окремих повноважень (договір застави, договір на встановлення сервітуту тощо). Так, за договором заста­ви земельна ділянка за загальним правилом залишається у во­лодінні та користуванні власника (або уповноваженої ним особи), але істотно обмежуються його повноваження щодо розпорядження нею, а заставодавець набуває переважне право вимагати задоволен­ня своїх вимог за рахунок заставленої ділянки. А в силу змісту до­говору про встановлення земельного сервітуту на власника слугую­чої земельної ділянки не покладається обов'язок вчинення будь-яких активних дій. Навпаки, він зобов'язаний не використовувати окремі належні йому повноваження, пов'язані з використанням та (або) володінням земельною ділянкою, щодо якої встановлено об­тяження.

У ст. 132 ЗК закріплено вимоги до змісту всіх угод про перехід права власності на земельну ділянку. Закріплені у ній умови мож­на визначити як істотні, тобто такі, що необхідні та достатні для того, щоб конкретний договір вважався укладеним, а отже, здатним породжувати виникнення у сторін прав та обов'язків. За загальним правилом на підставі застосування об'єктивного критерію істотни­ми визнаються такі умови: умови, пов'язані з предметом договору; умови, що визнаються істотними в законі або іншому нормативно­му акті; умови, необхідні для договорів даного типу; всі необхідні для даного договору умови. Відповідно до суб'єктивного критерію істотними визнаються також всі ті умови, щодо яких за заявою однієї зі сторін має бути досягнуто згоди. Поряд з істотними у до­говорі можуть фігурувати звичайні та випадкові умови. Проте зако­нодавець розкриває зміст лише істотних умов.

У разі відсутності домовленості сторін стосовно однієї з істот­них умов договір вважається таким, що не відбувся, тобто неукла-деним. Тому викликає сумнів правильність твердження про те, що

166

відсутність в угоді однієї з передбачених ст. 132 ЗК умов є підста­вою для визнання її недійсною¹. По-перше, для оспорювання юри­дичної дії подібного договору немає необхідності застосовувати правила про недійсність угод. Неузгодження сторонами якоїсь з істотних умов — це свідчення відсутності відповідного юридично­го факту (договір — правочин (угода), а отже і його наслідків, тоб­то відповідних правовідносин. По-друге, ототожнення договорів, що не відбулись, з недійсними є досить спірним за суттю, оскільки договір, що не відбувся, — це з юридичної точки зору завжди "ніщо", тобто відсутність будь-яких наслідків. А недійсна угода все ж викликає настання певних спеціальних наслідків, передбачених у законі. Якщо ж настали певні наслідки (виконаний договір то­що), зацікавлена сторона має застосовувати не правила про недійсність угод, а конструкцію безпідставного збагачення².