§ 1. Поняття та особливості цивільно-правового обігу земельних ділянок

У недалекому минулому з принципу виключної державної влас­ності на землю випливав принцип її невідчужуваності. Земля була повністю вилучена з цивільного обігу і не могла бути предметом цивільно-правових угод. Не допускалися будь-які угоди з землею навіть у тих випадках, коли земля належала до споруд і споруда пе­реходила з рук у руки. Угода зі спорудами не вела до автоматичної зміни власника землі. Нині держава втратила статус єдиного і ви­ключного власника землі в межах її території. Орієнтація еко­номіки нашої країни на ринкові відносини привела до радикальних змін у сфері права власності на землю. Нині власники землі самі вирішують питання розпорядження нею, а саме: господарювати на ній самому, надавати її в оренду, заставу, вступати із земельною ділянкою у нові господарські формування чи продати.

Розвиток ринкових відносин у земельній галузі пов'язаний із за­провадженням приватної власності на землю в цілому і з утверд­женням різних форм, забезпеченням рівного доступу на земельний ринок усім зацікавленим суб'єктам земельних відносин, можли­вості реально здійснювати угоди з землею. Без приватної власності на землю економіка не може бути ринковою, оскільки земля — це один з основних видів виробничих ресурсів. В умовах ринку відбу­вається постійний рух земельної власності. Одні власники збільшу­ють свої наділи, інші реалізують право на одержання доходу від їх продажу. Відбувається перерозподіл на користь ефективного госпо­дарювання суб'єктів. І така зміна власників здійснюється через си­стему ринкового механізму купівлі-продажу.

6441 161

Введення земельних ділянок у товарний обіг як результат ре­формування відносин власності на землю дає можливість поступо­во і послідовно формувати ринок землі. Можливість цього перед­бачена законодавством. Так, згідно зі ст. 24 Закону "Про плату за землю" грошова оцінка землі застосовується для економічного ре­гулювання земельних відносин при укладанні цивільно-правових угод, передбачених законодавством України. Можливість відчужен­ня земельних ділянок безпосередньо передбачена ІДК і ЗК України. Відповідно до Прикінцевих положень ЗК передбачено прийняття спеціального закону про ринок землі.

"Ринок землі" та "обіг землі" — це різні за змістом поняття. В літературі земельний ринок визначається як частина земельного обігу, за якого встановлення, зміна і припинення прав на земельну ділянку здійснюються внаслідок юридичне оформленого договору та опосередковано забезпечуються грошовим або натуральним пла­тежем. Згідно з главою 20 ЗК він охоплює такі види цивільних угод, як купівля-продаж, міна, дарування земельних ділянок, надання 'їх в оренду, застава для одержання кредиту тощо. Існує думка, що до цивільно-правових угод належить і компенсація при викупі земель­ної ділянки для суспільних потреб або з мотивів суспільної не­обхідності¹. Це твердження є спірним, оскільки важко визнати уго­дою викуп земельної ділянки для суспільних потреб, а тим більше її примусове відчуження з мотивів суспільної необхідності.

Ринок землі є інструментом і водночас гарантією реалізації ос­новних конституційних прав громадян та юридичних осіб: права мати землю у приватній власності, права вільно (якщо це не завдає шкоди довкіллю і не порушує прав і законних інтересів інших осіб) здійснювати володіння, користування і розпорядження землею. Це важливий інструмент земельної реформи і невід'ємна умова та засіб здійснення економічної реформи в цілому².

Земельний ринок можна класифікувати за різними підставами. Так, за категоріями земель розрізняють ринки сільськогосподарсь­ких земель, земель громадської та житлової забудови, лісового та водного фонду тощо; за розміром ділянок — ринки великих ма­сивів земель та невеликих земельних ділянок; за територіальним охопленням — місцевий, міський, регіональний, національний, міжнародний ринки; за формою власності — ринки приватних зе­мельних ділянок громадян та юридичних осіб, державних і кому­нальних земель; за типом — організований (аукціон, конкурс) і не­організований (купівля-продаж серед індивідуальних продавців та покупців) ринки; за видом угоди — купівлі-продажу земельних ділянок, первинний або вторинний ринок³.

¹ Див.: Волков Г. А., Голиченков А. К., Козьірь О. М. Развитие рьінка земли: правовой аспект // Гос. й право. - 1998. - № 2. - С. 50.

¹ Див.: Третяк А. М. Розвиток ринку землі в Україні // Землевпорядний вісник. — 2000. -№ 1. -С. 9.

¹ Див.: Горемьїкин В., Бучулов 3. Зкономика недвижимости: Учебник. — М., 1999. — С. 124.

162

Земельний обіг може бути ринковим і позаринковим (адмініс­тративним). При позаринковому обігу здійснюються розподіл і пе­рерозподіл земель шляхом адміністративної процедури. При цьому об'єктом виступають земельні ділянки, які знаходяться в державній або комунальній власності, насамперед ті, що не підлягають при­ватизації. Ринковий обіг характеризується вільним розпоряджен­ням власниками землею, без заподіяння шкоди довкіллю і без по­рушення прав та законних інтересів інших осіб.

Таким чином, втягуючись у земельний ринковий обіг, земельні ділянки всіх категорій земель України, які є об'єктами права при­ватної власності, стають предметом цивільно-правових угод. Зе­мельне законодавство передбачає наявність певного державного регулювання земельного обігу, що дістає вияв у створенні спеціаль­ного правового механізму його функціонування. Це означає, що держава встановлює у рамках закону параметри свободи поведінки учасників зазначеного обігу в процесі руху земельних ділянок від одних суб'єктів до інших. Основними цілями державного регулю­вання ринкового земельного обігу є забезпечення раціонального перерозподілу земель між різними суб'єктами і галузями економіки та соціальної сфери відповідно до суспільних інтересів, охорона прав і законних інтересів учасників цього обігу від безпідставного державного втручання у ринкові земельні відносини, а також за­побігання негативним соціально-економічним та екологічним наслідкам здійснення угод із земельними ділянками.

У літературі до таких наслідків найчастіше відносять створення великих латифундій; концентрацію великої кількості заставлених земельних ділянок у володінні банків; спекуляцію ділянками; зміну цільового призначення ділянок сільськогосподарського призначен­ня; продаж ділянок сільськогосподарського призначення за низь­кими цінами¹.

Зазначені негативні наслідки можуть наставати за відсутності чіткого державного контролю за операціями з нерухомістю. Світо­вий досвід функціонування земельного ринку свідчить про мож­ливість або запобігти настанню цих наслідків, або мінімізувати їх шляхом застосування спеціальних методів і способів державного втручання. Важливе значення для земельного ринку за такої ситу­ації має поземельна книга, наявність якої передбачена ст. 202 ЗК і яка пройшла апробацію у деяких областях України. Нині рішення про перехід права власності та інші речові зміни, пов'язані з зе­мельними ділянками, набирають чинності лише після їх реєстрації у поземельній книзі.

За загальним правилом будь-яка угода майнового характеру здійснюється за нормами цивільного права. У ЦК 2003 р. зазначе­но, що регулювання відносин, пов'язаних з угодами із земельними ділянками, зокрема договорами купівлі-продажу, належить до сфе­ри цивільних правовідносин. Але порядок, умови та зміст таких

¹ Див.: Иконицкая Й. А. Земельнеє право Российской Федерации: Учебник. — С. 97-103.

6 163

угод безпосередньо зафіксовані у главі 20 ЗК, яка відображає їх специфіку.

Усі земельно-правові угоди похідні від інституту земельної власності. Тому їх можна кваліфікувати як угоди, наслідком здійснення яких є зміна власника земельної ділянки (купівля-про-даж, міна тощо), і угоди, що не спричиняють такої зміни¹. Таким чином, у зв'язку з тим, що земля за своїм походженням не може належати до товару в загальноприйнятому розумінні², на відміну від іншого майна, законодавство встановлює певні обмеження, пов'язані з розпорядженням земельними ділянками. При цьому законодавець виконує функцію контролю за використанням землі як природного ресурсу. Проте кількість обмежень повинна бути мінімальною.

Крім того, треба пам'ятати, що земельні ділянки власників по­роджують певне зменшення природних прав людини. Тому для не-власників землі мають бути законодавче закріплені гарантії захис­ту від негативного впливу на землю діяльності усіх власників зе­мельних ділянок. І земельне законодавство України передбачає спеціальні правила здійснення земельних угод та особливі умови функціонування земельного ринку.

До спеціальних правил земельно-правових угод можна віднес­ти такі:

1. обмеження угод видами земель, які можуть бути їх об'єктом. Наприклад, статті 83 і 84 ЗК встановлюють перелік земель кому­ нальної та державної власності, які не можуть передаватися у при­ ватну власність;

2. обмеження угод колом суб'єктів, які можуть укладати кон­ кретні угоди. Коло таких суб'єктів встановлене законом. Це сто­ сується, наприклад, іноземних громадян та осіб без громадянства, які не можуть набувати право власності на земельну ділянку сільськогосподарського призначення, або покупців земель сільсь­ когосподарського призначення для ведення товарного сільськогос­ подарського виробництва, для яких встановлюються спеціальні ви­ моги при купівлі ділянок (ст. 130 ЗК);

3. укладення угод за особливими, передбаченими законодавст­ вом формою та змістом (ст. 132 ЗК). Наслідком невиконання цих вимог стає визнання їх недійсними;

4. здійснення угод під контролем держави. Це дістає вияв, на­ приклад, у нотаріальному посвідченні та державній реєстрації до­ говору купівлі-продажу земельної ділянки або обов'язковості про­ дажу ділянок державної чи комунальної власності на конкурентних засадах (глава 21 ЗК);

5. встановлення після укладення земельно-правових угод для осіб, які отримали земельні ділянки, крім договірних зобов'язань спеціаль-

¹ Див. Ерофеев Б В. Земельнеє право России. Учебник. — С. 221-254. - Див ' Шульга М В. Нові підходи до розуміння права власності на землю // Право­ва держава Україна. Проблеми, перспективи розвитку. — Харків, 1995. — С. 215.

164

них вимог щодо раціонального та ефективного використання землі за її цільовим призначення і додержання екологічних вимог.