§ 5. Виникнення та посвідчення прав на земельну ділянку

Момент виникнення прав на землю має важливе значення для їх реалізації. Насамперед це стосується набуття права власності на земельну ділянку та права постійного користування нею, що є не­обмеженими за строками, але все ж наділені моментом виникнен­ня у часі. Згідно з ч. 1 ст. 125 ЗК право власності на земельну ділянку та право постійного користування нею виникає після одер­жання її власником або користувачем документа, що посвідчує

* Треба звернути увагу на те, що в новому земельному законі не виділяються землі запасу як самостійна категорія земель у складі земельного фонду нашої країни. Відповідно до ч. 2 ст. 19 ЗК земельні ділянки кожної категорії земель, які не передані у власність або не надані у користування громадянам чи юридичним особам, можуть знаходитись в запасі.

157

право власності чи право постійного користування ділянкою, та його державної реєстрації.

Наведена норма рівнозначно позначає момент виникнення за­значених безстрокових прав на землю. При цьому вона на відміну від аналогічної норми попереднього земельного закону не пов'язує виникнення цих прав зі здійсненням землевпорядними ор­ганізаціями дій, спрямованих на встановлення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості). Тобто чинний земельний закон не надає таким діям самостійного правовстановлюючого значення, вважаючи їх організаційно-технічними заходами.

Критерій визначення моменту виникнення тимчасового корис­тування земельними ділянками на умовах їх оренди також передба­чений законом. Так, відповідно до ч. 2 ст. 125 ЗК право на оренду земельної ділянки виникає після укладення договору оренди та йо­го державної реєстрації. З цього випливає, що юридичним фактом, який породжує виникнення права на оренду земельної ділянки, є належним чином укладений та зареєстрований договір оренди. То­му адміністративний акт у вигляді рішення органу виконавчої вла­ди або місцевого самоврядування про надання земельної ділянки державної чи комунальної власності в оренду, зобов'язання приват­ного власника земельної ділянки надати її в оренду певній особі, рішення суду, що зобов'язує укласти договір оренди та інші рішен­ня самі по собі не породжують орендних відносин, а є лише не­обхідними передумовами виникнення права на оренду земельної ділянки.

Необхідними умовами допуску землекористувача до викорис­тання земельної ділянки є встановлення її меж в натурі (на місце­вості), одержання документа, що посвідчує право власності, постійного користування або оренди даної земельної ділянки, дер­жавна реєстрація цього документа. Приступати до використання земельної ділянки без додержання зазначених вимог, передбачених ч. З ст. 125 ЗК, забороняється.

Відмова або ухилення володаря земельної ділянки від встанов­лення її меж у натурі (на місцевості), одержання документа, що посвідчує право на землю, або від його державної реєстрації не звільняє його від внесення плати за фактично використовувану ділянку. Це безпосередньо випливає з положень Закону "Про пла­ту за землю". Крім того, такі дії є передбаченими ст. 211 ЗК право­порушеннями, наслідками яких стає притягнення винних осіб до відповідальності згідно з нормами КпАП України та іншими акта­ми законодавства.

Важливе значення у чинному законодавстві та практиці викори­стання земельних ресурсів нашої країни надається посвідченню прав на землю. Відповідно до ч. 1 ст. 126 ЗК право власності на зе­мельну ділянку і право постійного користування земельною ділян­кою посвідчується державними актами. Наведена норма відріз­няється від аналогічних положень попереднього земельного зако­ну, який надавав повноваження щодо видачі та реєстрації держав-

158

них актів сільським, селищним, міським і районним радам. Чин­ний ЗК розглядає реєстрацію прав на землю як складову частину державного земельного кадастру і закріплює повноваження щодо його ведення за органами державної влади з питань земельних ре­сурсів.

До прийняття чинного ЗК форми державних актів були затвер­джені постановою Верховної Ради України від 13 березня 1992 р. "Про форми державних актів на право власності на землю і право постійного користування землею"¹ і постановою Кабінету Міністрів України від 24 березня 1999 р. № 440 "Про Порядок по­дачі заяви (клопотання) про продаж земельних ділянок несільськогосподарського призначення та форму державного акта на право власності на землю"². У зв'язку з тим, що нині затверд­ження форм державних актів віднесено до компетенції Кабінету Міністрів України його постановою від 2 квітня 2002 р. № 449 "Про затвердження форм державного акта на право власності на земельну ділянку та державного акта на право постійного корис­тування земельною ділянкою", затверджені нові форми державних актів.

Нова форма державного акта на право власності на земельну ділянку відзначається універсальністю. Вона передбачає посвідчення прав на земельну ділянку як громадян, так і юридич­них осіб, а також права спільної власності декількох суб'єктів права. В останньому випадку до державного акта додається спи­сок співвласників земельної ділянки. При цьому акт видається лише тому із співвласників, хто наділений повноваженнями що­до його одержання. Проте треба підкреслити, що державні акти, видані до набрання чинності зазначеною постановою Кабінету Міністрів України, зберігають свою силу та підлягають заміні ли­ше у разі звернення з проханням про це власників земельних ділянок.

Згідно з ч. 2 ст. 126 ЗК право на оренду землі оформляється договором, який реєструється відповідно до закону. Із численних договорів, що передбачають перехід прав на земельні ділянки, лише належно оформлений та зареєстрований договір оренди не породжує необхідності одержання землекористувачем окремого документа, який посвідчував би його право на земельну ділянку. Не втрачаючи рис, що зближують його з іншими договорами, до­говір оренди може бути правовою підставою для видачі право-встановлюючого документа, що посвідчує право на земельну ділянку.

Таким чином, договір оренди, з одного боку, спрощує про­цедуру оформлення орендних відносин між орендодавцем і орендарем земельної ділянки, а з другого — виконує роль від­повідної документації, необхідної для видачі у майбутньому

¹ Відомості Верховної Ради України — 1992 — № 25 — Ст 356 ¹ Офіційний вісник України. - 1999. - № 12 - С. 91

159

державного акта на постійне користування земельною ділянкою державної або комунальної власності. При цьому невід'ємною складовою частиною цього договору є план земельної ділянки. Варто звернути увагу й на те, що наведена норма ЗК передба­чає реєстрацію договору оренди. Спеціальним законом, що ре­гулює відносини орендного землекористування, є Закон "Про оренду землі". Проте спеціального закону про умови і порядок реєстрації договорів оренди у даний час немає. У зв'язку з цим по­становою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 1998 р. № 2073 було затверджено Порядок державної реєстрації договорів орен­ди землі¹.

¹ Офіційний вісник України. — 1998. — № 52. — С. 34.

160

Розділ 9

Цивільно-правові угоди щодо

земельних ділянок та їх продаж

на конкурентних засадах

Питання до теми:

1. Поняття та особливості цивільно-правового обігу земельних ділянок.

2. Види та зміст цивільно-правових угод щодо земельних діля­ нок.

3. Окремі види договорів щодо земельних ділянок.

4. Правове регулювання застави земельних ділянок.

5. Особливості спадкування земельних ділянок.

6. Продаж земельних ділянок на конкурентних засадах.