§ 4. Умови і порядок надання земельних ділянок юридичним особам у постійне користування та в оренду

Землі державної і комунальної власності є об'єктами не тільки приватизації та передачі громадянам у приватну власність, а й їх використання для досягнення найрізноманітніших цілей і здійснення різних видів господарської діяльності. Обсяг їх безпосе­реднього використання власниками в особі держави і територіаль­них громад є незначним. Тому власники утворюють свої підприємства, установи та організації, які як юридичні особи вико­ристовують конкретні земельні ділянки. Безумовно, власники землі зацікавлені не тільки в її ефективному використанні, а й у стабільності прав землекористувачів. Цим пояснюється правова природа постійного землекористування, здійснюваного юридични­ми особами державної та комунальної власності.

Надання земель державної та комунальної власності у постійне користування юридичним особам ускладнено тим, що власники в силу своєї специфічної правосуб'єктності у земельних відносинах не можуть безпосередньо здійснювати цю роботу, а тому наділяють певними повноваженнями свої органи. Тому в ст. 122 ЗК насампе­ред передбачене розмежування повноважень органів місцевого са­моврядування та виконавчої влади. При цьому земельний закон

151

виходить з поєднання територіального фактора, тобто місця розта­шування земельної ділянки, з умовами її належності на праві ко­мунальної або державної власності.

Зазначений підхід дістав відображення у п. 12 Перехідних поло­жень ЗК, згідно з яким до розмежування земель державної та ко­мунальної власності повноваження щодо розпорядження землями в межах населених пунктів здійснюють відповідні сільські, селищні та міські ради, а за їх межами — відповідні органи виконавчої вла­ди. Земельний закон наділяє органи виконавчої влади та місцево­го самоврядування кожного рівня певним колом повноважень що­до надання, вилучення, зміни цільового призначення земельних ділянок, не допускаючи змішування їх функцій.

Відповідно до ч. 1 ст. 122 ЗК сільські, селищні, міські ради на­дають земельні ділянки у постійне користування юридичним осо­бам із земель комунальної власності відповідних територіальних фомад для всіх потреб. Такі ділянки надаються із земель, розташо­ваних у межах територій населених пунктів, а також із тих, що зна­ходяться за межами цих пунктів і на яких розміщені їх об'єкти ко­мунальної власності. Якщо таке надання пов'язане з необхідністю вилучення або зміни цільового призначення особливо цінних зе­мель, що знаходяться у комунальній власності відповідних тери­торіальних громад, воно має погоджуватись з Верховною Радою України за поданням Верховної Ради Автономної Республіки Крим, обласних, Київської чи Севастопольської міської ради.

Однак районні та обласні ради також уповноважені надавати зе­мельні ділянки у постійне користування юридичним особам, причо­му для всіх потреб. Згідно з ч. 2 ст. 122 ЗК такі ділянки надаються ними із відповідних земель спільної власності територіальних гро­мад. Проте, як уже зазначалося, з урахуванням конституційних по­ложень, що визначають земельну правосуб'єктність останніх та склад їх учасників, існування спільної земельної власності цих громад є сумнівним. Це, однак, не означає, що територіальні громади районів та областей не володіють правом комунальної земельної власності. Від їх імені відповідні ради надають земельні ділянки у постійне ко­ристування юридичним особам. Такими є ділянки, на яких розташо­вані їх об'єкти комунальної власності, що виникли в силу їх розме­жування між територіальними громадами різних рівнів.

Формально територіальні громади районів є власниками земель, розташованих за межами населених пунктів, крім земель приватної та державної власності. Обласні територіальні громади крім земель, зайнятих їх об'єктами комунальної власності, володіють правом власності на земельні ресурси, передані їм державою в результаті розмежування земель державної та комунальної власності. Не­обхідність же у наданні земельних ділянок комунальної власності в постійне користування юридичним особам, як правило, виникає у зв'язку з їх використанням під об'єктами нерухомості для здійснен­ня промислового й дорожнього будівництва та експлуатації таких об'єктів, прокладання комунікацій тощо.

152

Відповідно до ч. З ст. 122 ЗК районні державні адміністрації на їх території надають земельні ділянки із земель державної власності у постійне користування юридичним особам у межах сіл, селищ та міст районного значення для всіх потреб та за межами населених пунктів — для сільськогосподарського використання, ведення лісо­вого і водного господарства, крім випадків, коли розпорядницькі повноваження щодо таких земель згідно зі статтями 149 та 150 ЗК належать Кабінету Міністрів України, а також для будівництва об'єктів, пов'язаних з обслуговуванням жителів територіальної гро­мади району (шкіл, закладів культури, лікарень, підприємств тор­гівлі тощо).

Обласні державні адміністрації відповідно до ч. 4 ст. 122 ЗК на­дають земельні ділянки на їх території із земель державної влас­ності у постійне користування юридичним особам у межах міст об­ласного значення та за межами населених пунктів для всіх потреб, крім випадків їх надання для сільськогосподарського використан­ня, ведення лісового і водного господарства, будівництва об'єктів, пов'язаних з обслуговуванням жителів територіальних громад райо­нів області, а також у разі, коли розпорядницькі повноваження що­до зазначених земель надані Кабінету Міністрів України. Однак у зв'язку із нерозмежованістю земель державної та комунальної влас­ності у межах міст обласного значення повноваження щодо надан­ня земельних ділянок у постійне користування юридичним особам здійснюють міські ради.

Повноваження шодо надання земельних ділянок у постійне ко­ристування юридичним особам Київської та Севастопольської міських державних адміністрацій передбачені ч. 5 ст. 122 ЗК. Вони надають цим особам ділянки із земель державної власності у межах їх територій для всіх потреб, крім випадків, коли розпорядницькі повноваження щодо цих ділянок віднесені до відання Кабінету Міністрів України.

Рада міністрів Автономної Республіки Крим надає земельні ділянки із земель державної власності у постійне користування юридичним особам у межах міст республіканського (Автономної Республіки Крим) значення та за їх межами для всіх потреб. Ви­нятки з цього згідно з ч. 6 ст. 122 ЗК становлять випадки їх надан­ня для сільськогосподарського використання, ведення лісового і водного господарства та будівництва об'єктів, пов'язаних з обслуго­вуванням жителів територіальних громад окремих районів Авто­номної Республіки Крим, а також ті, коли розпорядницькі повно­важення щодо відповідних земель державної власності здійснюють­ся Кабінетом Міністрів України.

Земельний закон визначає повноваження Кабінету Міністрів України щодо надання земельних ділянок державної власності у постійне користування юридичним особам, виходячи з їх особли­вої економічної, екологічної та іншої цінності. Відповідно до ста­тей 149 та 150 ЗК такими землями є рілля, площі, зайняті бага­торічними насадженнями, використовуваними для несільськогос-

153

подарських потреб, ділянки лісу першої групи площею понад де­сять гектарів, а також земельні ділянки природоохоронного, оздо­ровчого та рекреаційного призначення, крім випадків, коли по­вноваженнями щодо їх надання та вилучення наділені районні, обласні, Київська та Севастопольська міські ради, відповідні дер­жавні адміністрації та Рада міністрів Автономної Республіки Крим.

Надання земельних ділянок державної та комунальної влас­ності у постійне користування юридичним особам здійснюється в порядку, визначеному законом. У ст. 123 ЗК передбачені загальні умови такого надання, здійснюваного шляхом відведення діля­нок, що є традиційним для земельного законодавства. Водночас зазначена норма тісно пов'язана з іншими нормами земельного закону, які закріплюють певні особливості реалізації відвідного порядку надання земельних ділянок, зокрема проведення не­обхідних погоджень, зміну основного цільового призначення зе­мель тощо.

Як вже підкреслювалося, правовою підставою надання земель­них ділянок юридичним особам у постійне користування є рішен­ня відповідних органів виконавчої влади або місцевого самовряду­вання. Це прямо передбачено ч. 1 ст. 123 ЗК і, по суті, виключає можливість договірного регулювання відносин, пов'язаних з постійним землекористуванням. Усі права й обов'язки щодо здійснення постійного користування земельною ділянкою виника­ють, змінюються і припиняються на підставі норм земельного за­кону.

Неодмінною умовою надання земельних ділянок юридичним особам у постійне користування є розробка проектів їх відведення незалежно від визначеності чи невизначеності меж цих ділянок, збереження їх основного цільового призначення та інших обста­вин. Спеціалізована землевпорядна організація, яка одержує дору­чення на розробку проекту, має укладати з замовником договір з визначенням порядку, вартості, термінів та інших умов його роз­робки. Найсуттєвіші умови договору регламентуються наказом Держкомзему, Мінфіну та Мінекономіки України від 15 червня 2001 р. № 97/298/124 "Про затвердження Розмірів оплати земель­но-кадастрових робіт та послуг"¹.

У ч. З ст. 123 ЗК визначена форма виразу волевиявлення юри­дичної особи, зацікавленої в одержанні із земель державної або ко­мунальної власності земельної ділянки у постійне користування. Для одержання ділянки із земель державної власності така особа має звертатись з клопотанням до відповідної районної, Київської або Севастопольської міської державної адміністрації, а із земель комунальної власності — до сільської, селищної або міської ради.

До клопотання про відведення земельної ділянки повинні дода­ватись документи, що обґрунтовують її розмір, цільове призначен-

¹ Офіційний вісник України. — 2001. — № 29 — С. 172.

154

ня та місце розташування. Якщо надання ділянки необхідне для експлуатації будівель та споруд, які належать заявнику, документа­ми, що обґрунтовують її розмір, цільове призначення та місце роз­ташування, можуть бути технічний паспорт будівлі чи споруди, проектна документація, пов'язана з даним об'єктом, план детально­го планування мікрорайону або кварталу та інші документи. Коли ж земельна ділянка потрібна для здійснення нового будівництва, такими документами можуть бути матеріали погодження місця розміщення об'єкта будівництва, проектна документація та інші до­кументи, що підтверджують відповідність передбачуваного будів­ництва планувальним рішенням.

Клопотання відповідні державні адміністрації або сільські, се­лищні чи міські ради розглядають у місячний строк. За результа­тами розгляду вони приймають рішення про надання згоди на розробку проекту або про відмову в цьому. Згода органу виконав­чої влади або місцевого самоврядування є правовою підставою для видачі землевпорядній організації доручення на його розроб­ку та укладення відповідного договору між цією організацією і за­мовником.

Земельний закон (ч. 6 ст. 123) закріплює порядок погодження та затвердження розроблених землевпорядними організаціями про­ектів відведення земельних ділянок. Проект погоджується із земле­користувачем, органом по земельних ресурсах, природоохоронним і санітарно-епідеміологічним органами, органами архітектури та охорони культурної спадщини.

Погоджений із зазначеними органами проект відведення землі для об'єктів, які піддягають експертизі, надсилається на державну землевпорядну експертизу, у ході здійснення якої перевіряється відповідність проектної документації вимогам земельного законо­давства та нормативно-технічним вимогам. Порядок проведення експертизи визначається Положенням про здійснення державної землевпорядної експертизи. Після одержання позитивного виснов­ку експертизи проект подається до відповідної державної адміністрації або сільської, селищної чи міської ради, які розгляда­ють його у місячний строк і в межах своїх повноважень та прийма­ють рішення.

З метою максимального врахування прав та інтересів тери­торіальних громад сіл, селищ, міст, районів і областей, а також районних органів виконавчої влади за місцем розташування зе­мельних ділянок законодавець передбачає обов'язкове надання ни­ми своїх висновків про можливість здійснення їх відведення, якщо останнє віднесено до компетенції обласних державних адміністрацій, Ради міністрів Автономної Республіки Крим або Кабінету Міністрів України.

Зважаючи на особливу цінність окремих категорій земель, надання яких віднесено до компетенції Кабінету Міністрів Ук­раїни, закон встановлює спеціальний порядок попереднього розгляду землевідвідної документації, що передує прийняттю

155

ним рішення про надання земельної ділянки у постійне корис­тування. Він передбачає надання Радою міністрів Автономної Республіки Крим, обласними, Київською та Севастопольською міськими державними адміністраціями своїх висновків щодо проекту центральному органу виконавчої влади з питань земель­них ресурсів — Держкомзему України. Останній розглядає його й у місячний строк подає до Кабінету Міністрів України для ух­валення рішення.

Згідно з ч. 9 ст. 123 ЗК відмова органів місцевого самоврядуван­ня або виконавчої влади у наданні земельної ділянки в користуван­ня або зшгашення клопотання без розгляду може бути оскаржено в судовому порядку. При цьому під залишенням клопотання без роз­гляду мається на увазі і його нерозгляд протягом місячного строку. Поряд з рішенням органу місцевого самоврядування або виконав­чої влади про відмову в наданні земельної ділянки можуть -мати місце негативні висновки органів погодження проекту її відведен­ня, що спричиняють ухвалення негативного рішення, або неза­конні дії чи бездіяльність посадових осіб, які також можуть бути оскаржені в судовому порядку.

Інший порядок передбачений для надання земельних ділянок в орендне користування, яке є видом тимчасового землекористуван­ня. Незважаючи на те, що ст. 124 ЗК консолідує умови і порядок надання в орендне користування як земель державної та комуналь­ної власності, так і земельних ділянок, що знаходяться у власності громадян та юридичних осіб, умови і порядок надання зазначених земель в оренду відрізняються. Ці відмінності зумовлені на­лежністю земельних ділянок на праві власності їх цільовому при­значенню тощо.

Правовою підставою укладення договору оренди та набуття права на тимчасове користування земельною ділянкою, що знахо­диться в державній або комунальній власності, є рішення власни­ка (орендодавця) в особі відповідних органів виконавчої влади або місцевого самоврядування. Фізична чи юридична особа, яка бажає взяти в оренду земельну ділянку, подає до відповідного органу ви­конавчої влади або місцевого самоврядування заяву чи клопотан­ня. У разі згоди орендодавця надати земельну ділянку в оренду сторони укладають договір, в якому закріплюються всі умови оренди землі.

Визначаючи порядок надання в оренду земельних ділянок, що знаходяться у власності громадян та юридичних осіб, земельний закон не обмежує волевиявлення сторін щодо укладення догово­ру оренди умовами, які виходили б за межі норм Закону "Про оренду землі". Водночас ч. 2 ст. 124 ЗК встановлює форму право­вого регулювання відносин орендного землекористування, якою є договір оренди. Це означає, що жодним іншим договором ці відносини регулюватися не можуть. У договорі оренди, що укла­дається між орендодавцем і орендарем з додержанням вимог За­кону "Про оренду землі", визначаються всі істотні умови,

156

повязані з наданням, використанням та поверненням земельної ділянки, а також інші умови, що відповідають інтересам сторін та не суперечать закону.

Відповідно до ч. З ст. 124 ЗК передача земельних ділянок в оренду громадянам і юридичним особам із зміною їх цільового призначення та із земель запасу* під забудову здійснюється за проектами відведення. З цього випливає, що у таких випадках порядок надання земельних ділянок в оренду нічим не відрізняється від викладеного вище порядку передачі їх у влас­ність або надання в постійне користування, що здійснюються у відвідному порядку. Причому наведена норма однаковою мірою поширюється на порядок надання в оренду земельних ділянок із земель як державної та комунальної, так і приватної влас­ності.

Зазначена норма передбачає необхідність розробки проекту відведення земельної ділянки, яка надається в оренду, у двох ви­падках: при зміні її цільового призначення і при наданні в оренду ділянки із земель запасу. Але законодавча вимога щодо не­обхідності розробки у зазначених випадках проекту відведення пе­редбачає поширення на порядок надання земельних ділянок в оренду всіх вимог щодо розробки відповідної технічної докумен­тації, перевірки відповідності забудови, що планується, плануваль­ним рішенням та іншим стандартам і документам, погодження можливості використання орендованої земельної ділянки згідно з її зміненим цільовим призначенням тощо.

Надання земельної ділянки в оренду без зміни її цільового при­значення та не під забудову здійснюється без розробки і затверд­ження проекту відведення. Для цього достатньо рішення власника ділянки або уповноваженої ним особи та укладення договору орен­ди, оскільки в усіх інших випадках межі земельної ділянки та пра­вовий режим її використання є визначеними.