§ 2. Поняття і зміст добросусідства в земельному праві

Право власності як найбільш повне за змістом речове право за­безпечує його суб'єкту безпосереднє панування над майном. У принципі цей суб'єкт може здійснювати щодо належного йому майна будь-які дії, що не суперечать природі останнього і змісту права.

Проте законодавство передбачає різні обмеження права влас­ності (особливо на нерухоме майно, зокрема земельні ділянки). Во­но майже ніколи не здійснюється в обсязі правомочностей, можли­вому з урахуванням природи і призначення майна.

117

Згідно зі ст. 4 Закону "Про власність" власник на свій розсуд во­лодіє, користується і розпоряджається належним йому майном. Він вправі здійснювати щодо цього майна будь-які дії, які не супере­чать закону. Однак власник, здійснюючи свої права, відповідно до ч. 5 ст. 4 цього Закону зобов'язаний не заподіювати шкоди довкіллю, а також не порушувати права й охоронювані законом інтереси громадян, юридичних осіб і держави.

Зазначені вимоги повинні розглядатися як обмеження права власності, ущемлення суб'єктивного права власника на конкретне майно з метою забезпечення прав і охоронюваних законом інте­ресів інших осіб.

Обмеження права власності залежно від їх природи можна об'єднати у кілька груп. До першої групи можуть бути віднесені обмеження, зумовлені встановленням земельного сервітуту, до другої — обмеження, пов'язані з дією норм, які у російському до­революційному праві складали так зване сусідське право, до тре­тьої — обмеження, що являють собою інститут, призначений для забезпечення суспільних інтересів. Відмітною рисою цих обме­жень є переважання публічних засад над приватними, їх законо­давче закріплення в інтересах не окремих осіб, а усього суспільства¹.

Як вже зазначалось, другу групу розглядуваних обмежень скла­дають норми, що охоплюють дореволюційне сусідське право, яке встановлювало обмеження права власності в інтересах сусідів. Су­часний інститут добросусідства, закріплений у ЗК, на відміну від сервітутів не дає сусідам жодних самостійних прав на чужу землю. Він лише утруднює реалізацію власником ділянки свого права². •

Законні обмеження, що складають зазначене право, можливі лише між власниками сусідніх ділянок. Обов'язкова вимога до ос­танніх полягає в тому, щоб одна ділянка могла становити певну ко­ристь для іншої. Зазначені обмеження мають забезпечувати право на чужу річ з метою задоволення приватних інтересів власників сусідніх ділянок. Суб'єктами даних правовідносин є приватні осо­би. До розглядуваних обмежень можна віднести й ті, що пов'язані з речовим сервітутом, встановлюваним за згодою власників сусідніх ділянок. Цей локальний правовий акт надає їм право об­меженого користування чужим майном.

Правила і норми, що раніше були об'єднані в рамках так звано­го сусідського права, дістали відображення у главі 17 нового ЗК "Добросусідство". Вони спрямовані на забезпечення такого викори­стання землі, за якого власникам і землекористувачам сусідніх зе­мельних ділянок завдавалося б найменше незручностей. Згідно з ч. 1 ст. 103 ЗК такими незручностями є затінення, задимлення, не­приємні запахи, шумове забруднення. Цей перелік не є вичерпним.

' Див.: Камьішанский В. П. Право собственности: предельї й ограничения. — М., 2000. - С. 149-150.

² Див.: Шершеневин Г. Ф. Курс гражданского права. — Тула, 2001 - С 236.

118

Вимогу додержувати правил добросусідства треба розглядати як обов'язок усіх власників і землекористувачів.

Користування власниками і землекористувачами своїми земель­ними ділянками не повинно виключати можливості використання ними сусідніх ділянок. При цьому відповідно до ч. 2 ст. 103 ЗК та­ке використання має відповідати цільовому призначенню сусідніх ділянок.

Власники та землекористувачі земельних ділянок вправі вима­гати припинення на сусідній ділянці діяльності, здійснення якої може призвести до шкідливого впливу на здоров'я людей, тварин, на повітря, стан їх ділянок тощо.

Зазначений вплив може бути результатом як правомірної діяль­ності, так і відхилень від порядку здійснення тих чи інших заходів на території сусідньої ділянки, а також її використання не за цільо­вим призначенням. При недосягненні згоди між власниками сусідніх ділянок щодо усунення шкідливого впливу діяльності власника однієї ділянки на стан іншої ділянки власник останньої вправі звернутися з позовом до суду.

Якщо у ст. 104 ЗК розглядаються ситуації, пов'язані з хімічним, бактеріологічним та іншим впливом однієї ділянки на іншу, то у ст. 105 передбачений фізичний вплив, породжуваний проникнен­ням гілок і коренів дерев, чагарників з однієї ділянки на іншу. Ко­ли таке проникнення є перепоною у використанні ділянок за їх цільовим призначенням, власники та землекористувачі мають пра­во відрізати корені, гілки дерев і чагарників, що проникають із сусідніх ділянок.

При цьому таке пошкодження гілок, коренів дерев і чагар­ників не буде вважатися екологічним правопорушенням, оскільки ст. 105 ЗК воно віднесено до правомірних за зазначеної ситуації дій будь-якого власника і землекористувача. У таких випадках об­меження у реалізації права власності полягає у виснаженні сусідньої земельної ділянки, її затіненні, перешкоджанні вирос­танню на ній рослинності.

Передумовою існування добросусідських відносин між во­лодільцями суміжних земельних ділянок і запобігання можливим конфліктам між ними є чітке визначення меж ділянок. Це дося­гається шляхом додержання певних правил. Так, власник суміжної земельної ділянки не тільки не вправі перешкоджати іншому влас­нику у встановленні твердих меж, а навпаки, зобов'язаний сприя­ти йому у встановленні межових знаків, відновленні останніх при зникненні, переміщенні або приведенні у невиразний, тобто такий, за якого знаки не можуть відповідати меті їх встановлення, стан.

Згідно з ч. З ст. 106 ЗК межові знаки належать до таких об'єктів, витрати на встановлення яких несуть власники суміжних ділянок у рівних частинах. Письмовою угодою сторін може бути встановлено інший порядок 'їх розподілу. Можливе й закріплення у такій угоді порядку розподілу обов'язків (витрат), пов'язаних з підтриманням межових знаків у робочому стані або з їх відновленням. За відсут-

119

ності домовленості зазначені витрати повинні розподілятись між власниками суміжних ділянок у рівних частинах.

Відповідно до ч. 1 ст. 108 ЗК якщо сусідні земельні ділянки відокремлені рослинною смугою, стежкою, рівчаком, каналом, стіною, парканом або іншою спорудою, власники цих ділянок ма­ють право на їх спільне використання. А зміст такого використан­ня розкривається, наприклад, у ч. 1 ст. 109 ЗК, згідно з якою пло­ди дерев, які слугують межовими знаками, належать власникам розділених ними ділянок у рівних частинах. Зазначене використан­ня повинно відповідати природі межового знака, не призводити до його руйнування чи пошкодження. Тому той власник, який обирає спосіб використання межових споруд, повинен погоджувати це пи­тання з іншим власником.

Правило про порядок спільного використання межових споруд не застосовується у тому разі, коли зовнішні ознаки вказують на те, що вони належать лише одному з сусідів. Але й при цьому за на­явності відповідної домовленості власники сусідніх земельних діля­нок можуть використовувати межові споруди спільно.

Межова споруда не є обов'язковим елементом землеустрою. Вирішення пов'язаних з нею питань залежить виключно від волі сусідів. Проте до того часу, поки один із них зацікавлений у по­дальшому існуванні спільної межової споруди, вона не може бути ліквідована або замінена без його згоди.

У ЗК встановлено спеціальні правила використання дерев, які стоять на межі земельних ділянок. Так, відповідно до ч. 2 ст. 109 ко­жен із сусідів вправі вимагати ліквідації таких дерев. Проте це по­ложення не поширюється на випадки, коли вони служать межови­ми знаками й не можуть бути замінені іншими межовими знаками.

У разі пошкодження межових знаків або їх знищення, тобто приведення у такий стан, за якого вони не можуть виконувати свої функції, у багатьох випадках виникає питання не тільки про поря­док їх відновлення, а й про визначення меж земельних ділянок. Норми, спрямовані на запобігання можливим конфліктам між власниками ділянок, а у разі виникнення таких — на їх вирішен­ня, містяться у ст. 107 ЗК.

Підставою для відновлення меж ділянки є дані земельно-кадас­трової документації. Згідно з Положенням про порядок ведення державного земельного кадастру, затвердженим постановою Кабіне­ту Міністрів України від 12 січня 1993 р. № 15, до земельно-кадас­трової документації належать кадастрові карти і плани (графічні та цифрові), схеми, графіки, текстові й інші матеріали, що містять відомості про межі адміністративно-територіальних утворень, зе­мельних ділянок власників землі та землекористувачів, у тому числі орендарів, правовий режим земель, що знаходяться у державній, ко­мунальній та приватній власності, їх кількість, якість, господарську цінність і продуктивність, диференційовані по власниках землі та землекористувачах, населених пунктах, територіях сільських, се­лищних, міських, районних рад, областях, АРК і Україні в цілому.

120

Земельно-кадастрова документація включає книги реєстрації дер­жавних актів на право власності на землю та право постійного ко­ристування нею, а також договорів оренди землі.

Загальним правилом є орієнтація на справжні межі ділянок. У разі неможливості виявлення цих меж їх встановлення здійснюється за фактичним використанням ділянок, тобто їх межі визначаються з урахуванням тих частин, що експлуатуються влас­никами землі чи землекористувачами. Якщо фактичне використан­ня ділянки встановити неможливо, то відповідно до ч. 2 ст. 107 ЗК кожному з суміжних землеволодільців виділяється однакова за розміром частина спірної ділянки.

Однак таке вирішення проблеми треба вважати неприйнятним, якщо зазначений поділ не відповідає встановленим розмірам зе­мельних ділянок, а також іншим виявленим обставинам, що дають підстави робити висновок про їх справжні межі. У разі недосягнен-ня сторонами домовленості щодо визначення меж ділянок, розта­шованих у межах населених пунктів, спори мають вирішуватись органами місцевого самоврядування. В інших випадках, а також при незгоді власників і землекористувачів ділянок з рішеннями ор­ганів місцевого самоврядування спори вирішуються судом згідно з положеннями ст. 158 ЗК.