
- •Передмова
- •Розділ 1
- •Питання до теми:
- •§ 1. Поняття і предмет земельного права
- •§ 2. Методи регулювання в земельному праві
- •§ 3. Принципи земельного права
- •§ 4. Співвідношення земельного права з суміжними галузями права
- •§ 5. Система земельного права
- •Розділ 2
- •Питання до теми:
- •§ 1. Розвиток земельного права до 1917 року
- •§ 2. Розвиток земельного права в Україні після 1917 року
- •§ 3. Сучасний період розвитку земельного права
- •Питання до теми:
- •§ 1. Поняття і класифікація джерел
- •§ 2. Конституційні основи земельного права і їх значення для розвитку земельного законодавства
- •§ 3. Закони як основні джерела земельного права
- •§ 4. Підзаконні нормативно-правові акти як джерела земельного права
- •§ 5. Нормативні акти місцевих органів виконавчої влади і органів місцевого самоврядування
- •§ 6. Міжнародні конвенції, багатосторонні міждержавні угоди і двосторонні договори
- •§ 1. Повноваження Верховної Ради України
- •§ 2. Повноваження Верховної Ради Автономної Республіки Крим і місцевих рад
- •§ 3. Повноваження Кабінету Міністрів України
- •§ 4. Повноваження Ради міністрів
- •§ 5. Повноваження органів виконавчої влади з питань земельних ресурсів
- •§ 6. Повноваження органів виконавчої влади
- •З питань екології та природних ресурсів
- •Й інших органів виконавчої влади
- •Спеціальної компетенції
- •Питання до теми:
- •§ 1. Поняття та основні ознаки права власності на землю
- •§ 2. Земля як об'єкт права власності
- •§ 3. Суб'єкти права власності на землю
- •§ 4. Право приватної власності на землю
- •§ 5. Право комунальної власності на землю
- •§ 6. Право державної власності на землю
- •§ 7. Право власності на землю іноземних громадян, іноземних юридичних осіб та іноземних держав
- •§ 8. Право спільної власності на землю
- •§ 9. Зміст права власності на землю, права й обов'язки власників земельних ділянок
- •Розділ 6
- •Питання до теми:
- •§ 1. Поняття і принципи права землекористування
- •§ 2. Право постійного землекористування
- •§ 3. Право орендного землекористування
- •§ 4. Право концесійного землекористування
- •§ 5. Права і обов'язки землекористувачів
- •Розділ 7
- •Питання до теми:
- •§ 1. Поняття та види земельних сервітутів
- •§ 2. Поняття і зміст добросусідства в земельному праві
- •§ 3. Поняття і види обмежень прав на землю
- •§ 4. Правовий режим зон, які підлягають спеціальній охороні
- •Розділ 8
- •Питання до теми:
- •§ 1. Основні підстави й умови набуття прав на землю громадянами та юридичними особами
- •§ 2. Особливості набуття прав на землю територіальними громадами і державою
- •§ 3. Умови і порядок придбання та передачі земельних ділянок громадянам
- •§ 4. Умови і порядок надання земельних ділянок юридичним особам у постійне користування та в оренду
- •§ 5. Виникнення та посвідчення прав на земельну ділянку
- •§ 1. Поняття та особливості цивільно-правового обігу земельних ділянок
- •§ 2. Види та зміст цивільно-правових угод щодо земельних ділянок
- •§ 3. Окремі види договорів щодо земельних ділянок
- •§ 4. Правове регулювання застави земельних ділянок
- •§ 5. Особливості спадкування земельних ділянок
- •§ 6. Продаж земельних ділянок на конкурентних засадах
- •Питання до теми:
- •§ 1. Загальні підстави припинення права власності на землю та права користування земельною ділянкою
- •§ 2. Способи і порядок припинення права власності на землю та права користування земельною ділянкою
- •§ 3. Особливості застосування спеціальних підстав припинення права власності на землю
- •§ 4. Умови припинення права постійного землекористування
- •§ 5. Порядок погодження вилучення та викупу земельних ділянок
- •Питання до теми:
- •§ 1. Загальна характеристика гарантій прав на землю
- •§ 2. Способи захисту прав на земельні ділянки
- •§ 3. Правове забезпечення відшкодування збитків власникам землі та землекористувачам
- •§ 4. Умови та порядок відшкодування збитків власникам землі та землекористувачам
- •§ 5. Причини виникнення, визначення видів та правові засади вирішення земельних спорів
- •§ 6. Органи, що вирішують земельні спори, умови та порядок їх розгляду і вирішення
- •Розділ 12
- •Питання до теми:
- •§ 1. Поняття і склад земель сільськогосподарського призначення
- •§ 2. Землі сільськогосподарського призначення як об'єкт правового регулювання
- •§ 3. Особливості правового режиму земель сільськогосподарського призначення
- •§ 4. Права й обов'язки сільськогосподарських землекористувачів
- •Розділ 13
- •Питання до теми:
- •§ 1. Визначення та склад земель житлової та громадської забудови
- •§ 2. Правове забезпечення використання земель житлової та громадської забудови
- •§ 3. Правове регулювання використання
- •Земельних ділянок для індивідуального
- •Житлового, господарського
- •І гаражного будівництва
- •§ 4. Використання земельних ділянок для кооперативного житлового і гаражного будівництва
- •§ 5. Особливості використання земельних ділянок державного та комунального житлового фонду
- •§ 1. Поняття і склад земель
- •§ 2. Правовий режим земель природно-заповідного фонду
- •§ 3. Правовий режим земель водно-болотних угідь міжнародного значення
- •§ 4. Правовий режим земельних ділянок, у межах яких наявні природні об'єкти, що мають особливу наукову цінність
- •Розділ 15
- •Питання до теми:
- •§ 1. Поняття і склад земель оздоровчого призначення
- •§ 2. Особливості надання земель оздоровчого призначення
- •§ 3. Умови і порядок використання земель оздоровчого призначення
- •§ 4. Правовий режим округів і зон санітарної (гірничо-санітарної) охорони
- •Розділ 16
- •Питання до теми:
- •§ 1. Поняття і склад земель рекреаційного призначення
- •§ 2. Загальний правовий режим земель рекреаційного призначення
- •§ 3. Спеціальні правові режими земель рекреаційного призначення
- •§ 4. Особливості правового режиму земель рекреаційного призначення у межах населених пунктів
- •§ 5. Особливості правового режиму земель вільних економічних зон туристсько-рекреаційного типу
- •Розділ 17
- •Питання до теми:
- •§ 1. Поняття і склад земель історико-культурного призначення
- •§ 2. Загальний правовий режим земель історико-культурного призначення
- •§ 3. Спеціальні правові режими земель історико-культурного призначення
- •§ 4. Правовий режим охоронних зон пам'яток культури
- •Питання до теми:
- •§ 1. Поняття і загальна характеристика правового режиму земель лісового фонду
- •§ 2. Умови і порядок надання земель лісового фонду
- •§ 3. Правове регулювання використання земель лісового фонду
- •§ 4. Особливості використання земель для загального і спеціального лісокористування на землях лісового фонду
- •Питання до теми:
- •§ 1. Поняття, склад та загальна характеристика правового режиму земель водного фонду
- •§ 2. Правове регулювання використання земель водного фонду
- •§ 3. Особливості правового режиму прибережних захисних смуг, смуг відведення і берегових смуг водних шляхів
- •§ 4. Правовий режим територій і зон санітарної охорони водних об'єктів
- •§ 1. Загальна характеристика
- •§ 2. Правовий режим земель промисловості
- •§ 3. Правове регулювання використання земель транспорту
- •§ 4. Правовий режим земель енергетичної системи та зв'язку
- •§ 5. Правовий режим земель, наданих для потреб оборони та іншого призначення
- •Розділ 21
- •Питання до теми:
- •§ 1. Поняття і зміст правової охорони земельних ресурсів
- •§ 2. Особливості правової охорони земель як просторово-територіального базису
- •§ 3. Правова охорона ґрунтів
- •§ 4. Правовий режим екологічно уражених земель
- •§ 5. Консервація земель
- •§ 1. Встановлення та зміна меж адміністративно-територіальних утворень
- •§ 2. Планування використання і охорони земельних ресурсів
- •§ 3. Правові засади зонування земель
- •§ 1. Поняття та зміст землеустрою
- •§ 2. Види землеустрою, система землевпорядних органів та їх функції, землевпорядний процес
- •§ 3. Державний земельний кадастр та значення його ведення
- •§ 4. Державна реєстрація, облік кількості та якості земельних ділянок, бонітування ґрунтів, економічна та грошова оцінка земель
- •§ 1. Державний контроль за використанням та охороною земель
- •§ 2. Громадський контроль за використанням та охороною земель
- •§ 3. Моніторинг земельних ресурсів та його значення
- •§ 1. Загальна характеристика
- •§ 2. Правові засади плати за землю
- •§ 3. Пільги щодо плати за землю
- •§ 4. Відшкодування втрат сільськогосподарського та лісогосподарського виробництва
- •Розділ 26
- •Питання до теми:
- •§ 1. Поняття юридичної відповідальності за земельні правопорушення
- •§ 2. Земельне правопорушення як підстава юридичної відповідальності
- •§ 3. Кримінальна та адміністративна відповідальність за порушення земельного законодавства
- •§ 4. Цивільно-правова відповідальність за порушення земельного законодавства
- •§ 5. Дисциплінарна і матеріальна відповідальність за земельні правопорушення
- •§ 6. Проблема визначення
§ 3. Право орендного землекористування
Орендне землекористування є дещо новим, але достатньо розвинутим правовим інститутом земельного права. Земельне-правовими актами 30-х років минулого сторіччя оренда сільськогосподарських земель була заборонена. А з набранням чинності ЗК 1970 р. це положення було поширено на усі землі. Однак перебудова економічних відносин, яка почалася ще у радянський період, і здійснення аграрно-земельної реформи у незалежній Україні відновили орендне землекористування і надали йому нового правового змісту.
Згідно з ч. 1 ст. 93 ЗК право оренди земельної ділянки — це засноване на договорі строкове платне володіння і користування ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. У цьому законодавчому визначенні наведені найважливіші складові оренди землі — виділення ділянки як об'єкта оренди, договірні підстави виникнення розглядуваного права, визначення терміну дії оренди та її платний характер, на-
102
лежність орендареві лише правомочностей володіння І користування земельною ділянкою, її надання для здійснення певних видів діяльності.
Проте зазначена стаття, спеціально присвячена оренді землі, є єдиною в земельному законі. У ній лише в загальному виді визначені умови орендного землекористування. Більш детально відносини, пов'язані з орендою земельних ділянок, регулюються законом, що прямо передбачено ч. 6 ст. 93 ЗК. Таким законом є Закон "Про оренду землі". Тому орендне використання земельних ділянок треба розглядати у контексті положень цього Закону. При цьому варто мати на увазі, що нині не всі положення останнього і нормативно-правових актів, прийнятих на його розвиток, приведені у відповідність з вимогами ЗК. Тому необхідно керуватися положеннями норм земельного закону.
Відповідно до ст. 4 Закону "Про оренду землі" об'єктами оренди є земельні ділянки, що знаходяться у власності громадян та юридичних осіб України, територіальних громад сіл, селищ та міст (комунальній власності) і держави. З цього випливає, що об'єктами оренди можуть бути земельні ділянки усіх суб'єктів права земельної власності. Тому немає будь-яких обмежень для їх надання в оренду. Важливо лише те, щоб ці ділянки належали на праві власності певним її суб'єктам.
Об'єктами оренди можуть бути земельні ділянки з насадженнями, будівлями, спорудами і водоймами, які розташовані на них, якщо це передбачено договором. Безумовно, будівлі та споруди можуть бути самостійними об'єктами орендних відносин як майно або майновий комплекс. Проте у даному разі йдеться про земельну ділянку як єдиний об'єкт оренди, що включає будівлі та споруди, на якому останні не є самостійними об'єктами, а орендуються разом із ділянкою. Складнішою є справа з орендою земельних ділянок з водоймами або лісоділянками. Незважаючи на пріоритетність положень земельного закону, у цьому разі все ж таки треба враховувати ознаки водойм і лісоділянок як самостійних об'єктів права, визначені водьгим та лісовим законодавством.
Не менш складною з точки зору правової бездоганності орендних відносин є оренда земельної частки (паю), оскільки за суто юридичними вимогами закону вона не належить на праві власності громадянам-орендодавцям. Тому ч. З ст. 4 Закону "Про оренду землі" передбачає, що при передачі в оренду земельних ділянок громадянами, які мають право на земельну частку (пай) у недержавному сільськогосподарському підприємстві, місце їх розташування визначається з урахуванням вимог раціональної організації території та компактності землекористування відповідно до спеціальних землевпорядних проектів, які затверджуються загальними зборами членів сільськогосподарського підприємства або зборами уповноважених, а в акціонерних товариствах — загальними зборами. Нині аналогічне становище складається з земельними частками (паями) громадян при приватизації земель державних та
103
комунальних сільськогосподарських підприємств згідно з вимогами ст. 25 ЗК до оформлення на них права приватної власності.
Суб'єктами орендних відносин, пов'язаних з використанням земельних ділянок, є орендодавці та орендарі. Згідно з ч. 5 ст. 93 ЗК орендодавцями земельних ділянок є їх власники або уповноважені ними особи. А відповідно до ст. 5 Закону "Про оренду землі" ними є громадяни та юридичні особи України, у власності яких знаходяться земельні ділянки. Орендодавцями ділянок, що знаходяться у комунальній власності, є органи місцевого самоврядування: сільські, селищні та міські ради, а тих, які є у державній власності, — районні, обласні, Київська і Севастопольська міські державні адміністрації, Рада міністрів Автономної Республіки Крим та Кабінет Міністрів України у межах їх повноважень. Рішення про надання в оренду земельних ділянок зазначені органи приймають після узгодження цього питання на сесіях відповідних рад.
У цілому наведений у Законі "Про оренду землі" перелік суб'єктів — орендодавців земельних ділянок відповідає переліку ЗК. Проте треба зазначити, що якщо громадяни та юридичні особи самостійно вирішують питання надання земельних ділянок в оренду на підставі договору, то надання в оренду земельних ділянок державної або комунальної власності здійснюється на підставі рішень відповідних органів виконавчої влади та місцевого самоврядування. З цього випливає, що в останньому випадку підставою виникнення орендних земельних відносин є рішення компетентного органу, а договір є засобом його реалізації.
Згідно з ч. 2 ст. 93 ЗК земельні ділянки можуть передаватися в оренду громадянам та юридичним особам України, іноземним громадянам і особам без громадянства, іноземним юридичним особам, міжнародним об'єднанням і організаціям, а також іноземним державам. Отже, усі перелічені суб'єкти права визнаються орендарями земельних ділянок. У зв'язку з цим перелік суб'єктів — орендарів землі, закріплений у ст. 6 Закону "Про оренду землі", втратив своє значення. Водночас ч. З цієї статті, в якій зазначено, що орендарями земельних ділянок сільськогосподарського призначення можуть бути юридичні особи, установчими документами яких передбачено ведення товарного сільськогосподарського виробництва, а також фізичні особи, які мають необхідну кваліфікацію або досвід роботи в сільському господарстві, зберігає свою силу.
Використання орендованих земельних ділянок здійснюється на підставі договору, який укладається між орендодавцем та орендарем. Відповідно до ст. 12 Закону "Про оренду землі" договір оренди землі — це угода сторін про взаємні зобов'язання, згідно з якими орендодавець за плату передає орендареві у володіння і користування земельну ділянку для господарського використання на обумовлений договором строк. У Законі визначені умови та порядок укладання договору оренди земельної ділянки, а також інші вимоги, без яких він не може мати юридичної сили.
104
У договорі оренди обов'язково має бути зазначено: об'єкт оренди з визначенням місця його розташування та розміру; термін дії договору; розмір та форма орендної плати, терміни та порядок її внесення і перегляду; основне цільове призначення, умови використання і збереження якості землі; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві, обмеження щодо її використання; покладання на одну зі сторін ризику випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди або його частини; відповідальність сторін. За згодою сторін у ньому можуть бути наведені й інші дані, наприклад, про стан землі, порядок виконання сторонами зобов'язань, застереження щодо обставин, за яких до нього мають вноситись зміни, тощо. При цьому як істотні, так і додаткові умови договору не повинні суперечити вимогам закону. Однак відсутність хоча б однієї з істотних умов є підставою для відмови у державній реєстрації договору або визнання його у встановленому законом порядку недійсним.
У Законі "Про оренду землі" закріплені й вимоги до оформлення договору оренди. Так, відповідно до ст. 13 він має укладатися у письмовій формі та посвідчуватися нотаріально за місцезнаходженням земельної ділянки. Договір, укладений на строк до п'яти років, підлягає нотаріальному посвідченню за бажанням однієї з сторін, а той, який укладено на термін більше п'яти років — в обов'язковому порядку. Невід'ємною частиною договору є план (схема) земельної ділянки. Закон передбачає також порядок укладання договору, який набуває чинності після його підписання сторонами та здійснення державної реєстрації.
Орендне землекористування може бути короткостроковим і довгостроковим. Згідно з ч. З ст. 93 ЗК короткострокова оренда не може перевищувати п'яти років, а довгострокова — 50. Водночас у межах цих термінів Закон допускає можливість укладання договору, термін дії якого обумовлюється певними умовами. До них можна віднести, наприклад, завершення виконання необхідного обсягу господарських робіт, закінчення будівництва, капітального ремонту або реконструкції жилих будинків та виробничих споруд тощо.
Орендне землекористування як спеціальний вид використання земельних ресурсів є платним. Відповідно до ч. 2 ст. 206 ЗК плата за землю справляється згідно з законом. Таким законом є Закон "Про плату за землю", відповідно до якого ця плата здійснюється у вигляді земельного податку або орендної плати. Однак для внесення плати за орендовані земельні ділянки цим Законом передбачено виняток, згідно з яким її розмір регулюється Законом "Про оренду землі".
У ст. 19 Закону "Про оренду землі" плата за земельну ділянку визначається як платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і строки внесення плати встановлюються за угодою сторін, що має діставати вияв у договорі оренди. У період дії останнього внесення орендної плати
105
наперед допускається на строк не більше одного року. У разі визнання договору недійсним одержана орендодавцем за фактичний строк користування земельною ділянкою плата не повертається.
Закон передбачає і форми встановлення сторонами орендної плати. Вона може вноситись у грошовій (залежно від оцінки вартості землі), натуральній (надання орендарем орендодавцеві певної кількості або частини продукції, одержаної від використання ділянки) та у відробітковій (надання орендарем певних послуг орендодавцеві) формах. Закон допускає поєднання зазначених форм та закріплення у договорі інших форм плати. Однак орендна плата за земельні ділянки, що знаходяться у державній та комунальній власності, повинна вноситись лише у грошовій формі.
Оренді земельних ділянок приділено багато уваги у ЗК. Причому це стосується земель усіх категорій земельного фонду, незалежно від їх основного цільового призначення. Треба зазначити, що нині розвиток орендних відносин залежить не стільки від цього призначення, скільки від видів діяльності орендарів. Відповідно до Закону підставою надання земельної ділянки в оренду є насамперед здійснення підприємницької діяльності, наприклад, фермерського господарства, з використанням землі як засобу виробництва, здійснення різних видів будівництва з використанням земельних площ як просторового базису тощо.
Законом передбачена можливість орендного землекористування й при здійсненні інших видів діяльності, зокрема ведення громадянами особистого селянського господарства або заняття садівництвом, обслуговування жилих будинків та гаражного будівництва. Непідприємницьке орендне землекористування може здійснюватися і юридичними особами, наприклад, державними підприємствами (при проведенні розвідувальних робіт), науковими установами (у дослідницьких цілях), комунальними підприємствами (при прокладанні комунікацій), приватними підприємствами (для благоустрою територій).
Певний інтерес становить правове регулювання суборенди земельних ділянок. Згідно з ч. 4 ст. 93 ЗК орендована земельна ділянка або її частина може за згодою орендодавця передаватись орендарем у володіння та користування іншій особі. Отже, суборенда є різновидом орендного землекористування і являє собою переуступ-ку орендарем права володіння і користування орендованою ним земельною ділянкою суборендареві.
У наведеній нормі ЗК на відміну від ст. 9 Закону "Про оренду землі" суборенда не пов'язується ні з землями сільськогосподарського і несільськогосподарського призначення, ні з тими винятковими випадками, за яких орендар має право надавати їх у суборенду. Потрібна лише згода первісного орендодавця, тобто власника землі.
Як договір оренди земельної ділянки, так і договір суборенди підлягають державній реєстрації, а на вимогу однієї з сторін — і нотаріальному посвідченню. У Законі "Про оренду землі" закріплені
106
й спеціальні вимоги до суборендного землекористування. Зокрема, умови договору суборенди мають бути визначені в межах договору оренди земельної ділянки і не суперечити йому. Термін дії договору суборенди не може перевищувати строку дії договору оренди. У разі припинення або розірвання останнього суборендний договір також втрачає чинність.