§ 8. Право спільної власності на землю

Виклад відносин земельної власності у попередніх параграфах грунтувався на належності земельної ділянки одній особі. Але у житті часто виникають ситуації, коли кілька осіб, а іноді й безліч суб'єктів права об'єднують свої земельні ділянки в єдиний об'єкт права, внаслідок чого виникають відносини багатосуб'єктної на-

84

лежкості земельної ділянки. Такі відносини прийнято називати правом спільної власності на землю.

Право спільної власності у майнових відносинах давно відоме цивільному законодавству і є досить розвинутим правовим інститу­том. У земельному ж законодавстві таке право являє собою віднос­но нове явище. Поза всяким сумнівом, новий земельний закон сприйняв багато положень цивільного законодавства про право спільної власності. Більше того, в ЗК певною мірою відтворені ок­ремі правові норми, які раніше були виключені з ЦК. Водночас у земельному законі передбачено кілька правових нововведень. У зв'язку з цим відносини, пов'язані зі спільною земельною власністю, становлять значний пізнавальний інтерес.

Відповідно до ч. 1 ст. 86 ЗК земельна ділянка може знаходи­тись у спільній власності з визначенням частки кожного з учас­ників цієї власності (спільна часткова власність) або без визна­чення часток учасників (спільна сумісна власність). Наведена зе­мельно-правова норма пов'язує спільну власність з визначеністю або невизначеністю частки. Проте якщо врахувати, що земельна ділянка являє собою частину земної поверхні зі встановленими межами і певним місцем розташування та існування визначених щодо неї прав, треба визнати, що спільна власність — це об'єднання не тільки кількох земельних ділянок, а й прав кожно­го її учасника. Таким чином, об'єктом спільної власності на зе­мельну ділянку є остання як цілісний об'єкт та юридичне злиття прав на неї, внаслідок чого і формується право спільної земель­ної власності.

У правових відносинах спільної власності на земельну ділянку відбувається також певне об'єднання суб'єктів права власності. Ни­ми згідно з наведеною земельно-правовою нормою можуть бути громадяни та юридичні особи. Причому земельний закон не вказує на неможливість участі у спільній власності на земельні ділянки та­ких суб'єктів права приватної власності, як іноземні громадяни, особи без громадянства та юридичні особи інших держав. Отже, немає законодавчих перешкод для виникнення права спільної власності на земельні ділянки між зазначеними суб'єктами, а також між ними та вітчизняними громадянами і юридичними особами, за винятком випадків, передбачених законодавством.

Безумовно, при об'єднанні громадян і юридичних осіб як при­ватних власників земельних ділянок незалежно від його варіантів (лише громадян як фізичних осіб, громадян і юридичних осіб чи тільки юридичних осіб) правова природа приватної власності не змінюється. У земельному законодавстві немає вказівки й на кількість суб'єктів такого об'єднання. Зрозуміло, що в ньому не мо­же бути менше двох суб'єктів права. Максимальна ж кількість учас­ників спільної власності не обмежена.

Незважаючи на те, що комунальна власність на землю виникла недавно, встановлення права спільної власності на неї передбаче­но в законі і є реальністю. Так, відповідно до ч. 5 ст. 83 ЗК тери-

85

торіальні громади сіл, селищ і міст можуть об'єднувати на до­говірних засадах належні їм земельні ділянки комунальної влас­ності. Отже, при їх об'єднанні виникає право спільної власності відповідних територіальних громад. З урахуванням цього не зовсім коректною є ч. З ст. 86 земельного закону, згідно з якою суб'єкта­ми права спільної власності на земельні ділянки територіальних громад можуть бути районні та обласні ради.

З цього аж ніяк не випливає, що територіальні громади сіл, се­лищ і міст позбавляються правосуб'єктності щодо земельних діля­нок при формуванні спільної земельної власності. По-перше, це суперечило б ст. 142 Конституції, по-друге, земельний закон вка­зує на можливу правосуб'єктність районних і обласних рад щодо земель територіальних громад. Спільна власність не усуває, а на­впаки, передбачає множинність суб'єктів — її учасників. Адже при односуб'єктності у відносинах власності за наведеними нормами (лише району чи лише області) немає і самої спільної власності. Спільна власність на комунальні земельні ділянки не є винятком з цього.

Земельний кодекс не передбачає права спільної власності на землю нашої держави разом з іншими державами. Але в принци­повому плані виникнення таких відносин не суперечило б вітчиз­няному законодавству. Адже ст. З Закону "Про власність" допускає можливість існування спільної власності різних держав. А відповідно до ч. 4 ст. 8 цього Закону режим використання спільних природних об'єктів, розташованих на території України і суміжних держав, визначається міжнародними договорами, ратифікованими нашою державою.

Право спільної власності на землю, як й інші види права зе­мельної власності, посвідчується державним актом, що передба­чено ч. 4 ст. 86 ЗК. А ст. 202 земельного закону закріплює не­обхідність державної реєстрації земельних ділянок, яка здійснюється органами Держкомзему. Відомо, що межі земель комунальної власності територіальних громад та межі сіл, селищ і міст як адміністративно-територіальних одиниць в основному збігаються. Але при цьому право спільної власності територіаль­них громад підлягає посвідченню державним актом, форма яко­го затверджується Кабінетом Міністрів України, а межі сіл, се­лищ та міст посвідчуються державним актом України, форма і порядок видачі якого встановлюються Верховною Радою Ук­раїни.

Частки учасників спільної часткової власності на земельну ділянку як єдиний об'єкт, а відповідно і частки їх прав на неї відомі заздалегідь. Ця визначеність часток закладена у самих підставах ви­никнення права спільної часткової власності, закріплених у ст. 87 ЗК. Згідно з нею право спільної часткової власності на земельну ділянку виникає: при добровільному об'єднанні власниками належ­них їм земельних ділянок; придбанні у власність земельної ділян­ки двома чи більше особами за цивільно-правовими угодами;

86

прийнятті спадщини на земельну ділянку двома або більше особа­ми; за рішенням суду. До договірних засад виникнення права спільної часткової власності на землю висуваються спеціальні ви­моги. Так, відповідно до ч. 2 ст. 88 ЗК договір про спільну частко­ву власність на земельну ділянку має укладатися в письмовій формі та посвідчуватись нотаріально.

Заздалегідь визначений розмір частки землі в об'єднаній зе­мельній ділянці дає учаснику спільної часткової власності право вимагати виділення належної йому частки зі складу земельної ділянки як окремо, так і разом з іншими учасниками, які вимага­ють виділення. А у разі неможливості виділення частки в натурі він вправі вимагати відповідної компенсації за неї. Не менш важливим для учасника спільної часткової власності на земельну ділянку є право на отримання в його володіння і користування частини спільної земельної ділянки, що відповідає розміру належної йому частки, тобто без її виділення в натурі зі складу загальної земель­ної ділянки.

Заздалегідь відомий розмір частки забезпечує реалізацію й інших прав та обов'язків учасників спільної часткової власності. Так, згідно з ч. 5 ст. 88 ЗК учасник спільної часткової власності відповідно до розміру своєї частки має право на доходи від вико­ристання спільної земельної ділянки, відповідає перед третіми осо­бами за зобов'язаннями, пов'язаними з цією ділянкою, і повинен брати участь у сплаті податків, зборів і платежів, а також у витра­тах по її утриманню та зберіганню. При продажу учасником належ­ної йому частки інші учасники мають переважне право на її купівлю.

Дещо інші ознаки характеризують право спільної сумісної влас­ності. При цьому ні частки її учасників у земельній ділянці як єди­ному об'єкті, ні частки їх прав на неї заздалегідь не визначаються. Крім того, згідно з ч. 1 ст. 89 ЗК земельна ділянка може належати на праві спільної сумісної власності лише громадянам. З цього випливає, що усі інші учасники права спільної сумісної власності на земельну ділянку можуть брати участь лише у пов'язаних з нею відносинах.

Однак і громадяни не завжди можуть бути учасниками права спільної сумісної власності на земельні наділи. Відповідно до ч. 2 ст. 89 ЗК у спільній сумісній власності знаходяться земельні ділянки: подружжя; членів фермерського господарства, якщо інше не передбачено угодою між ними; співвласників жилого бу­динку. Наведена земельно-правова норма за своїм змістом є ви­черпною і не підлягає розширювальному тлумаченню. З цього випливає, що в усіх інших випадках об'єднання громадянами їх земельних ділянок вони стають учасниками спільної часткової власності на землю.

Аналіз суб'єктного складу учасників права спільної сумісної власності на земельну ділянку дозволяє зробити висновок, що між її учасниками існують не тільки правові зв'язки, зумовлювані

87

відносинами власності, а й особисті стосунки. Це найбільш харак­терно для права спільної сумісної власності на земельну ділянку подружжя. Подібні взаємини складаються й між членами фер­мерського господарства, які пов'язані між собою не тільки земель­ними, господарськими, майновими, трудовими, а й подружніми, родинними та іншими взаємовідносинами.

Водночас треба звернути увагу на те, що земельні ділянки фер­мерських господарств згідно з ч. 1 ст. 31 ЗК можуть складатися, зо­крема, із земельних ділянок, що належать на праві власності цим господарствам як юридичним особам та ділянок, які належать гро­мадянам — членам зазначених господарств на праві приватної власності. Зрозуміло, що земельна ділянка, яка належить фер­мерському господарству як юридичній особі, не може бути об'єктом права як спільної часткової, так і спільної сумісної влас­ності, оскільки її власником є юридична особа, а не окремі члени фермерського господарства. Об'єднання ж виділених і відособлених земельних ділянок, що належать громадянам — членам фермерсь­кого господарства, здійснюється на договірних засадах, внаслідок чого може складатися право не спільної сумісної, а спільної част­кової власності.

Відомо, що відносини, пов'язані з правом власності на земель­ну ділянку, які існують між членами фермерського господарства, складаються й в особистому селянському господарстві. Однак з урахуванням характеру такого господарства та притаманного йому відособленого землеволодіння земельний закон передбачає для нього право індивідуальної приватної власності на земельну ділян­ку. Право спільної сумісної власності в особистому селянському гос­подарстві може виникати лише між подружжям та громадянами — співвласниками жилого будинку, який знаходиться в такому госпо­дарстві. В усіх інших випадках земельні ділянки, надані громадя­нам для ведення особистих селянських господарств, можуть об'єднуватися ними на праві спільної часткової власності.

Відповідно до ч. 4 ст. 89 ЗК співвласники земельної ділянки, що знаходиться у спільній сумісній власності, мають право на її поділ або на виділення з неї окремої частки. Нерухомий характер земель­ної ділянки обумовлює ту обставину, що виділення частки співвласника являє собою окремий випадок поділу спільної сумісної ділянки. Це випливає із закріпленого у ч. 5 ст. 89 ЗК по­ложення, згідно з яким поділ земельної ділянки, що є у спільній сумісній власності, з виділенням частки співвласника може бути здійснено за умови попереднього визначення розміру земельних часток, які є рівними, якщо інше не передбачено законом або не встановлено судом. Відхилення від рівності часток може мати місце, наприклад, при поділі за судовим рішенням земельної ділян­ки між співвласниками жилого будинку, під час якого буде вста­новлено, що конфігурація загальної ділянки або інші обставини не дозволяють забезпечити реальну рівність часток учасників спільної сумісної власності.