§ 1. Загальна характеристика

і зміст економічного стимулювання

раціонального використання та охорони земель

Економічне стимулювання раціонального використання та охо­рони земель являє собою комплекс взаємопов'язаних заходів, спрямованих на підвищення зацікавленості осіб, які здійснюють використання земель, у збереженні та відтворенні родючості ґрун­тів, захисті земельних ресурсів від негативних наслідків господар­ської діяльності людини.

В СРСР зазначене стимулювання набуло поширення з 60-х ро­ків XX ст. До того проблеми використання та охорони земельних ресурсів вирішувалися виключно адміністративно-правовими мето­дами. Практика засвідчила, що використання лише прямих методів впливу на землекористувачів на основі відносин влади і підпоряд­кування є недостатньо ефективним, оскільки не приводить до по­мітного поліпшення стану земельних угідь¹. Тому було вироблено комплекс заходів економічного стимулювання раціонального вико­ристання та охорони земель, які адекватно відповідають сучасним ринковим відносинам.

Згідно зі ст. 205 ЗК зазначене стимулювання включає: надання податкових і кредитних пільг громадянам та юридичним особам, які здійснюють за власні кошти заходи, передбачені загальнодер­жавними та регіональними програмами використання і охорони зе­мель; виділення коштів державного або місцевого бюджету грома­дянам та юридичним особам для відновлення попереднього стану земель, порушених не з їх вини; звільнення від плати за земельні

' Див.: Земельнеє право / Под ред. С. А. Боголюбова — М., 1999. — С. 191-192. 398

ділянки, що знаходяться у стадії сільськогосподарського освоєння, або поліпшення їх стану відповідно до державних та регіональних програм; компенсацію з бюджетних коштів зниження доходу влас­ників землі та землекористувачів внаслідок тимчасової консервації деградованих і малопродуктивних земель, що стали такими не з їх вини. Передбачені цією нормою заходи частково врегульовані в ін­ших нормативно-правових актах. Наприклад, згідно зі ст. 12 Зако­ну "Про плату за землю" з фермерського господарства, землі яко­го зайняті молодими садами, ягідниками та виноградниками до вступу їх у пору плодоношення, а також гібридними насадження­ми, генофондовими колекціями і розсадниками багаторічних пло­дових насаджень, плата не стягується.

Відповідно до ч. 1 ст. 200 ЗК економічна оцінка земель являє собою оцінку землі як природного ресурсу і засобу виробництва в сільському та лісовому господарстві й як просторового базису в суспільному виробництві за показниками, що характеризують про­дуктивність земель, ефективність їх використання та доходність з одиниці площі. Вона визначається в умовних кадастрових гектарах або у грошовому виразі і провадиться для порівняльного аналізу ефективності використання земель різного призначення. Так, еко­номічна оцінка сільськогосподарських угідь здійснюється на осно­ві врахування їх продуктивності, окупності витрат та диференційо­ваного доходу, а земель несільськогосподарського призначення — їх розташування, екологічного значення, інженерної забезпеченос­ті територій, соціально-економічних умов їх використання.

Економічна оцінка земель населених пунктів провадиться за розмірами їх територій з урахуванням місць розташування ділянок від центрів громадського обслуговування, магістральних ліній, ін­женерно-транспортних комунікацій, а також архітектурно-лан­дшафтного, історико-культурного і функціонального призначення. Землі лісового фонду оцінюються за нормативами економічної ефективності водоохоронних, захисних та інших корисних власти­востей лісів, а також їх лісосировинного значення. Економічна оцінка земель водного фонду здійснюється з урахуванням їх розта­шування, якісного складу і кількості води у тому чи іншому водно­му об'єкті, його екологічного значення, а також соціально-еконо­мічних умов використання. Має враховуватись і продуктивність цих земель.

Показники економічної оцінки земель застосовуються при здій­сненні державного управління земельним фондом, для обґрунту­вання ставок земельного податку, визначення ефективності зем­левпорядних проектних рішень. Дані цієї оцінки можуть бути прив'язані до окремих територій, областей і регіонів. З урахуван­ням цього оцінка може бути внутрішньогосподарською (середньою по господарству або по його частинах), районною (середньою по району або по його окремих частинах), регіональною, міжрегіо­нальною тощо. Дані економічної оцінки земель є основою грошо­вої оцінки земельних ділянок різного цільового призначення. Про-

399

те треба зазначити, Ідо у зв'язку з інфляційними процесами в еко­номіці нашої держави грошова оцінка щороку станом на 1 січня уточнюється з урахуванням коефіцієнта індексації, порядок прове­дення якої затверджується Кабінетом Міністрів України.

Згідно з ч. 1 ст. 201 ЗК грошова оцінка земельних ділянок визна­чається на рентній основі*. Це робиться з метою регулювання відно­син, пов'язаних з передачею землі у власність, за заповітом, у заста­ву, з її даруванням, купівлею-продажем та здачею в оренду, а також з визначенням ставок земельного податку, обліком сукупної вартос­ті основних засобів виробництва, встановленням розміру внесків до статутних фондів акціонерних товариств, об'єднань, кооперативів.

Грошова оцінка земель сільськогосподарського призначення і земель житлової та громадської забудови здійснюється на підставі Методики, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 23 березня 1995 р. № 213, та розробленого на підставі цього до­кумента Порядку¹. На землях сільськогосподарського призначення вона провадиться окремо по ріллі, землях під багаторічними насад­женнями, природними сіножатями і пасовищами за рентним дохо­дом, який формується залежно від якості, місць розташування та економічної оцінки земель. В основу розрахунку кладеться рентний дохід, який створюється при виробництві зернових культур і виз­начається за даними економічної оцінки земельних ділянок. В умо­вах інфляції цей дохід обчислюється в натуральних одиницях (у центнерах зерна), які при грошовій оцінці переводяться у вартіс­ний вираз відповідно до поточних вітчизняних або світових реалі-заційних цін. Розмір грошової оцінки є добутком річного рентного доходу, обчислюваного за економічною оцінкою виробництва зер­нових культур, ціни на зерно і терміну його капіталізації, який складає 33 роки.

Зазначена оцінка є підґрунтям здійснення операцій з земельни­ми частками (паями), ринкова ціна яких визначається на основі співвідношення попиту та пропозицій, а також встановлення стар­тових цін під час продажу земельних ділянок несільськогосподар-ського призначення на конкурентних засадах. Основу грошової оцінки земель житлової та громадської забудови становить капіта­лізація рентного доходу, яка виникає внаслідок входження населе­ного пункту до загальнодержавної, регіональної або місцевої сис­тем виробництва та розселення, освоєння й упорядкування його території. При цьому враховуються кліматичні та інженерно-геоло­гічні умови, архітектурно-ландшафтна й історико-культурна цін­ність, екологічний стан, функціональне використання земель.

* Земельна рента являє собою регулярний гарантований дохід, який отримує особа в обмін на відчуження земельної ділянки, пов'язаний з ризиком та невизначеністю роз­міру ренти в силу тривалості сплати рентних платежів

' Про внесення доповнень до Порядку грошової оцінки земель сільськогосподар­ського призначення та населених пунктів Наказ Держкомзему України, Мінсільгосп­проду України, Держкоммістобудування України та Української академії аграрних наук від 27 листопада 1995 р № 76/230/325/150

400

Оцінка провадиться проектними організаціями, які розробляють генеральні плани населених пунктів.

Грошова оцінка земель несільськогосподарського призначення (крім земель житлової та громадської забудови) здійснюється з ме­тою економічного регулювання земельних відносин під час укла­дання цивільно-правових угод та визначення розміру земельного податку на основі Методики грошової оцінки земель несільсько­господарського призначення (крім земель населених пунктів) та однойменного Порядку¹. Вона охоплює землі промисловості, тран­спорту, зв'язку, енергетики, оборони та іншого призначення; при­родно-заповідного та іншого природоохоронного призначення; оз­доровчого; рекреаційного; істерико-культурного призначення; зем­лі лісового і водного фонду, а також землі, які знаходяться у запа­сі. В її основу покладено капіталізований рентний дохід, що зале­жить від функціонального використання земель або нормативного середньорічного економічного ефекту, який утворюється внаслідок використання відповідних земельних ділянок. Залежно від призна­чення та порядку проведення грошова оцінка ділянок може бути нормативною та експертною.

Нормативна ціна землі являє собою показник, що характеризує вартість земельної ділянки відповідної якості та місця розташуван­ня, який визначається виходячи з потенційного прибутку за розра­хунковий строк окупності. Нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується для визначення розміру земельного по­датку, втрат сільськогосподарського та лісогосподарського вироб­ництва, економічного стимулювання раціонального використання й охорони земель тощо.

Експертна грошова оцінка землі застосовується при встанов­ленні імовірної ціни купівлі (продажу) окремих земельних ділянок незалежно від типу їх використання та категорії грунтів. Вона про­вадиться шляхом визначення експертом ринкової (імовірної ціни продажу на ринку) або іншого виду вартості (заставна, страхова, для бухгалтерського обліку тощо) земельної ділянки, за яку вона може бути продана (придбана) або іншим чином відчужена на да­ту оцінки з урахуванням характеру цивільно-правової угоди. Об'єк­том такої оцінки є земельна ділянка або її частина з певним міс­цем розташування та визначеними щодо неї правами. Вартість об'єкта експертної грошової оцінки розраховується виходячи з ха­рактеристик та особливостей земельної ділянки, її правового стату­су, місця розташування, кон'юнктури ринку землі, прогнозу його еволюції та аналізу інвестиційної політики. При цьому земельна ді­лянка (або її частина) розглядається як вільна від забудови, різних поліпшень та придатна для найбільш ефективного використання.

¹ Про Порядок грошової оцінки земель несільськогосподарського призначення (крім земель населених пунктів) Наказ Держкомзему України, Держкомархітектури Ук­раїни, Держводгоспу України, Мшагропрому України, Держкомлісгоспу України та Ук­раїнської академії аграрних наук від 29 серпня 1997 р № 86/19/148/86/76/88 // Офіцій­ний вісник України - 1997 - № 43 - С 150

401

Визначення вартості земельної ділянки необхідне для встанов­лення: ціни продажу ділянки, яка приватизується; стартової ціни ділянки під час її приватизації на конкурентних засадах; вартості об'єктів земельної власності, які передаються до статутних фондів господарських товариств і спільних підприємств; вартості права власності на земельну ділянку та грошового виразу обов'язків влас­ників землі і землекористувачів при заставі та банкрутстві, а також під час переходу права власності або права користування ділянкою на підставі цивільно-правових угод; ціни купівлі (продажу) чи об­міну земельної ділянки на вторинному ринку.

Експертна грошова оцінка земельних угідь, які знаходяться у державній або комунальній власності, здійснюється Держкомземом та його органами на місцях, а земельних ділянок, що знаходяться у приватній власності, — експертами на договірних засадах. Оцін­ка здійснюється у такій послідовності: 1) обстеження земельної ді­лянки та вивчення ситуації на ринку землі; 2) визначення виду вар­тості ділянки згідно з умовами угоди; 3) складання завдання на оцінку та укладання відповідного договору; 4) збирання, оброблен­ня та аналіз вихідних даних, необхідних для проведення оцінки; 5) визначення найбільш ефективного використання земельної ділян­ки; 6) вибір та обгрунтування методичних підходів; 7) визначення вартості ділянки відповідно до обраних методичних підходів та формулювання остаточного висновку; 8) складання звіту. Останній має містити обґрунтування і висновки експерта та затверджуватись у встановленому порядку відповідними органами Держкомзему.

При проведенні експертної грошової оцінки земельної ділянки застосовуються такі методичні підходи: капіталізація чистого опе­раційного або рентного доходу (пряма і непряма)*; зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок; врахування витрат на земель­ні поліпшення.

Методичний підхід, що грунтується на капіталізації чистого опера­ційного або рентного доходу, передбачає визначення вартості земель­ної ділянки при її найбільш ефективному використанні з урахуванням встановлених обтяжень та обмежень. Чистий операційний дохід виз­начається на основі аналізу ринкових ставок орендної плати за зем­лю. Рентний дохід розраховується як різниця між очікуваним доходом від продукції, одержуваної на земельній ділянці (фактичної або умов­ної), та виробничими затратами і прибутком виробника. Для поліп­шення земельної ділянки прибуток, одержаний від використання ос­танньої, визначається шляхом розподілу загального доходу між її фі­зичними компонентами — землею та земельними поліпшеннями.

Експертна грошова оцінка земельних ділянок здійснюється на основі Методики, затвердженої постановою Кабінету Міністрів Ук­раїни від 11 жовтня 2002 р. № 1531.

* Пряма капіталізація грунтується на припущенні про постійність та незмінність грошового потоку від використання земельної ділянки, а непряма — на припущенні про обмеженість та змінність грошового потоку від використання ділянки протягом певно­го періоду з наступним й продажем на ринку.

402