§ 4. Державна реєстрація, облік кількості та якості земельних ділянок, бонітування ґрунтів, економічна та грошова оцінка земель

Державна реєстрація земельних ділянок являє собою офіційне посвідчення права власності на землю і права землекористування. Відповідно до ст. 202 ЗК вона здійснюється у складі державного ре­єстру земель, який складається з двох частин: 1) книги записів ре­єстрації державних актів на право власності на землю та на право постійного користування землею, договорів оренди землі із зазна­ченням кадастрових номерів земельних ділянок; 2) поземельної книги*, яка містить відомості про земельну ділянку.

На сьогоднішній день механізму здійснення нової системи дер­жавної реєстрації земельних ділянок не розроблено, а проект зако­ну про поземельну книгу знаходиться на розгляді у Верховній Раді. Тому реєстрація земельних ділянок провадиться шляхом занесення відповідних даних до державної земельно-кадастрової книги райо-

* Поземельна книга являє собою єдиний державний реєстр прав на землю та пов'язану з нею нерухомість, а також угод стосовно них. Вона є основним державним реєстром земельних ділянок у деяких країнах Західної Європи (Німеччина, Австрія, Швейцарія).

1394! 385

ну. Такими даними є: найменування юридичної особи або прізви­ще фізичної особи; строк користування земельною ділянкою; вид права на землю; площа земельного наділу з зазначенням виду пра­ва на нього, найменування документа, на підставі якого надана ді­лянка; коротка характеристика режиму використання землі.

Реєстрація зазначених даних провадиться на підставі рішень відповідних органів про надання земельної ділянки у власність або у користування після перенесення меж ділянки в натуру і видачі правовстановлюючих документів. Реєстрації підлягає не тільки встановлення права суб'єкта на землю (власності, користування, оперативного управління тощо), а й припинення або зміна цього права, якщо воно підтверджено документально. Зокрема, об'єктом цієї реєстрації є усі цивільно-правові угоди з землею (купівлі-про-дажу, дарування, міни, спадкування тощо). Реєстрація провадиться за заявою громадян або юридичних осіб районними (міськими) уп­равліннями (відділами) земельних ресурсів.

Облік кількості та якості земель ведеться за власниками зе­мельних ділянок і за землекористувачами. При обліку кількості зе­мель виділяються землі у межах населених пунктів; за їх межами; за категоріями; формами власності; зрошувані та осушені; надані у користування на умовах оренди; землі, які обкладаються податком, й ті, що не обкладаються ним.

Облік якості земель поширюється на усі категорії останніх. Він відображає: класифікацію усіх земель сільськогосподарського приз­начення за придатністю з виділенням особливо цінних земель; ха­рактеристику земель за товщиною гумусового шару, вмістом гуму­су та рухливих поживних речовин, механічним складом ґрунтів, крутизною схилів, еродованістю, кам'янистістю, засоленістю, со­лонцюватістю, кислотністю, перезволоженістю, заболоченістю, забрудненням як продуктами хімізації сільського господарства, так і техногенним, включаючи радіонуклідне; характеристику культур­технічного стану природних кормових угідь; лісотипологічну харак­теристику лісових угідь; класифікацію земель населених пунктів, яка провадиться за їх функціональним призначенням відповідно до містобудівної документації; характеристику земель населених пун­ктів за інженерно-геологічними умовами, рівнем забезпеченості со­ціальною, інженерно-транспортною та природоохоронною інфра­структурою, об'єктами оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення.

Дані кадастрового обліку мають важливе господарське і правове значення. Так, зафіксовані площі сільськогосподарських угідь мо­жуть бути змінені або переведені в інші види угідь лише у встанов­леному законом порядку. У разі погіршення якості земель або неп­равильного їх використання дані державного обліку розглядаються як вихідні. Відомості обліку становлять основу різних державних за­ходів, пов'язаних з використанням та охороною земель. Вони є од­нією з підстав встановлення умов цивільно-правових угод із землею та визначення нормативної, договірної або заставної ціни землі.

386

За характером одержання інформації облік кількості та якості земель поділяється на первинний (основний) і поточний (наступ­ний). Первинний облік здійснюється на основі інструментальних зйомок з використанням планово-картографічних та інших матері­алів. Він включає підготовчі, польові та камеральні роботи* і про­вадиться періодично. За допомогою поточного обліку виявляють зміни у стані та використанні земель й те, як вони відображені у даних первинного обліку. Причому констатуються не тільки ці змі­ни, а й їх законність чи незаконність. З цією метою провадяться зйомки, обстеження і спеціальні обмірювання земельних ділянок. Застосовуються два способи відображення облікових даних: графіч­ний (у гшаново-картографічних матеріалах) і текстовий (у книгах, списках тощо).

Бонітування грунтів (від лат. Ьопііах — доброякісність) являє со­бою класифікацію земель за їх природними ознаками. Вона прова­диться на основі даних про природні властивості Грунтів (вміст гу­мусу, поживних речовин, фізико-хімічний склад тощо), які мають сталий характер та істотно впливають на врожайність сільськогос­подарських культур. Така характеристика грунтів дістає вияв в оцінних одиницях (бонітетах).

В результаті бонітування формуються оцінні групи, в яких ґрун­ти розташовуються у порядку зростання або убування їх природної родючості (ранжировані групи). Контрольним показником є показ­ник середньої багаторічної врожайності типових для конкретних ґрунтів сільськогосподарських культур. Залежно від природних якостей кожній групі ґрунтів присвоюється певна кількість оцінних одиниць — балів. Грунтами вищої категорії є ті, яким присвоєно 100 балів. Побудована у такий спосіб шкала оцінок називається шкалою бонітету.

Економічна та грошова оцінки земель являють собою встановлен­ня цінності окремих категорій останніх за їх природним станом з урахуванням можливості економічного впливу на них. Критерієм оцінки є не природні властивості земель, а їх економічна ефектив­ність. Так, економічна оцінка земель різного призначення прова­диться з метою здійснення порівняльного аналізу ефективності їх використання. Одержані при цьому дані стають основою проведен­ня грошової оцінки земельних ділянок різного призначення. Еко­номічна оцінка земель здійснюється в умовних кадастрових гекта­рах або у грошовому виразі, а грошова — на рентній основі.

Згідно з ч. 1 ст. 198 ЗК кадастрові зйомки являють собою ком­плекс робіт, виконуваних для визначення та відновлення меж зе­мельних ділянок. Головною вимогою до їх проведення є додержан­ня точності й детальності відображення кадастрових об'єктів. Ка­дастрова зйомка включає: геодезичне встановлення меж земельної ділянки; погодження меж земельної ділянки з суміжними землев-

* Роботи по обробленню результатів натурних топографо-геодезичних І землевпорядних дій та формуванню відповідної документації.

^13< 387

ласниками та землекористувачами; відновлення меж земельної ді­лянки на місцевості; встановлення меж частин земельної ділянки, які містять обтяження та обмеження щодо використання землі; ви­готовлення кадастрового плану.

Межі й точні розміри землеволодінь та землекористувань визна­чають шляхом інструментального виміру кутових і лінійних вели­чин або на підставі наявних геодезичних даних. Зовнішні межі зе­мельної ділянки в натурі встановлюють землевпорядник разом із представником підприємства, організації або установи, власником землі або землекористувачем з обов'язковою участю довірених представників суміжних власників чи землекористувачів або їх са­мих. При визначенні зазначених меж землевпорядник має склада­ти протокол з детальним описом розміщення меж на місцевості та сутності висловлених зацікавленими сторонами зауважень.

Планування окремої земельної ділянки, будівництво на ній бу­дівель та споруд її власником або користувачем здійснюються з ура­хуванням інтересів інших власників або користувачів земельних ді­лянок, будівель та споруд. Тому найважливішою стадією кадастро­вих зйомок є погодження меж земельної ділянки з суміжними зем­левласниками та землекористувачами. Комплекс робіт з опису та погодження меж землекористування включає: збирання та вивчен­ня документації, планово-картографічних матеріалів; уточнення в натурі фактичного стану меж земельної ділянки; виявлення спорів щодо меж і пропозицій з приводу їх уточнення, визначення необ­хідності відновлення окремих ділянок меж зі встановленням межо­вих знаків; погодження меж між окремими земельними ділянками; нанесення на фотоплани або топографічні карти меж з твердими орієнтирами; детальний опис меж з використанням великомасштаб­них картографічних матеріалів; виготовлення викопіювань (крес­лень) меж окремих земельних ділянок; підготовку матеріалів опису меж для погодження і затвердження у встановленому порядку; скла­дання пояснювальної записки, розмноження матеріалів, формуван­ня їх в окрему справу та перевірку; виправлення зауважень.

Відповідно до ч. 1 ст. 106 ЗК власник земельної ділянки має право вимагати від власника сусідньої земельної ділянки сприяння встановленню твердих меж, а також відновленню межових знаків у випадках, коли вони зникли, перемістились або стали невиразни­ми. Відновлення втрачених знаків провадиться шляхом їх винесен­ня в натуру від пунктів геодезичної мережі або за наявності добро­якісних матеріалів по промірах на основі наявних матеріалів та до­кументів. У разі відсутності чітких меж на підставі матеріалів по­льових обстежень та зібраних документів у межах кожного кварта­лу (масиву) здійснюється встановлення (відновлення) меж земле­користувань у натурі. Ці межі закріплюються межовими знаками та за допомогою промірів прив'язуються до чітких контурів. Склада­ються картки-від стані та акт закладки межових знаків. При недо-сягненні згоди щодо меж земельної ділянки з суміжними землеко­ристувачами в акті вказуються шляхи вирішення спірних питань.

388

Комплекс робіт з відновлення меж землекористування включає: збирання планово-картографічних матеріалів та документів, які на­діляють певну особу правом користування земельним наділом; виз­начення координат, необхідних для встановлення (відновлення) меж; вивчення та аналіз креслень перенесення в натуру (складан­ня креслень і проведення розрахунків, необхідних для відновлення меж земельної ділянки); організацію польових робіт; рекогносци­ровку* місцевості за трасою встановлення (відновлення) меж, ви­бір місця розташування межових знаків; розчищення траси (без прорубування просік); провішування ліній, вимірювання горизон­тальних кутів, ліній та кутів нахилу; ведення польового журналу; контрольні розрахунки; складання схеми теодолітних ходів**, ка­меральне оброблення польових матеріалів, визначення координат; здавання межових знаків та встановлених (відновлених) меж пред­ставнику господарства, оформлення акта; написання пояснюваль­ної записки, перевірку проектної документації, виправлення заува­жень, формування матеріалів. Відновлені в натурі межі земельної ділянки разом з матеріалами їх встановлення здаються за актом власникам землі та землекористувачам.

При розробленні землевпорядної документації враховуються обмеження щодо забудови та іншого використання земельних ді­лянок, які регламентуються главами 16 і 18 ЗК й іншими законо­давчими актами. У документації, пов'язаній з інвентаризацією зе­мель, які знаходяться у власності або у користуванні, фіксуються обмеження (обтяження), передбачені законодавством, державни­ми будівельними, санітарними, природоохоронними нормами і договорами. Фізичні та юридичні особи мають право вільно одер­жувати від органів виконавчої влади та місцевого самоврядування інформацію про правовий статус, допустимі види забудови та ін­ше використання земель, єдині умови й обмеження щодо вико­ристання конкретної земельної ділянки. З урахуванням цієї інфор­мації зазначені особи вправі виконувати передпроектні (ескізні, пошукові, концептуальні) роботи. Надання зазначеної інформації здійснюється без одержання дозволу на будівництво або інше ви­користання земель та згоди власника чи користувача земельної ді­лянки.

За матеріалами перенесення проекту землеустрою в натуру складається план меж землеволодінь та землекористувань у мас­штабі 1:10000, 1:25000, 1:50000. Причому перевага віддається більш великому масштабу. Основою складання такого плану є фотопла-ни, плани землеволодінь та землекористувань, відомості, пов'язані з обчисленням координат, абриси та інші матеріали.

* Від лат. гесо^позсо (оглядаю) — огляд, обстеження місцевості.

** Теодолітна зйомка — це топографічна зйомка, під час проведення якої на місцевості вимірюють відстані мірною стрічкою, а напрямки ліній визначають за допомогою спеціального геодезичного інструмента для вимірювання на місцевості горизонтальних та вертикальних кутів — теодоліта. Застосовується для створення зйомочної мережі та для зйомок невеликих ділянок місцевості.

389

На план наносяться усі поворотні точки меж землеволодінь та землекористувань з виділенням точок, закріплених у натурі довго­строковими межовими знаками; суходільні межі, а також річки, озера, канали, дороги, лісосмуги, що знаходяться за межами зем­леволодінь та землекористувань; залізничні та автомобільні дороги, зрошувальні й осушувальні канали, річки та озера, а також інші зе­мельні ділянки, які знаходяться на території землеволодінь та зем­лекористувань, але надані іншим фізичним та юридичним особам.

Нанесення усіх елементів виконується з додержанням умовних знаків, які застосовуються при оформленні фотопланів. На зовніш­ніх межах земельної ділянки вказуються номери точок повороту. У плані дається опис меж суміжних землеволодінь та землекористу­вань, зазначаються масштаб, площа земель у межах плану, площа земель, закріплених за власником або землекористувачем, номери, назви та площа земель усіх суміжних земельних ділянок.

390

Розділ 24

Правове регулювання контролю

за використанням і охороною земель

та моніторингу земельних ресурсів

Питання до теми:

1. Державний контроль за використанням та охороною земель.

2. Громадський контроль за використанням та охороною земель.

3. Моніторинг земельних ресурсів та його значення.