Лекция №4. Принципы реконструкции жилых домов постройки 1960-70-х гг. В современных социально-экономических условиях рб

Многоквартирные жилые дома, построенные по типовым проектам в 1960-70-х гг. составляют значительную часть жилищного фонда РБ. Большинство из них имеет как физический, так и значительный моральный износ. В настоящее время приближаются сроки капитального ремонта таких домов, а на территориях, застроенных в первые годы индустриального домостроения (градостроительная ценность которых значительно возросла), происходит своего рода «вторичная» застройка. Наряду со строительством новых зданий эта застройка должна включать и оптимизацию планировки существующих зданий.

В настоящее время экономических возможностей государства для проведения массовой реконструкции морально устаревших многоквартирных домов, построенных в 1960-70 гг. недостаточно, и для приведения этих жилищ в соответствие с современными социальными потребностями необходимо привлечение средств частных инвесторов.

Активная перестройка индивидуальных домов в частном жилом секторе показывает, что часть населения имеет экономические возможности для улучшения своего жилища. Достаточно ярко в виде «самостроя» выражено и стремление жильцов многоквартирных домов к улучшению своих жилищ. Начиная со средины 80-х гг. практически во всех домах проводится остекление лоджий и балконов. В 90-х гг. остекленные лоджии начали пристраивать к квартирам первых этажей в тех местах, где они не предусмотрены проектом, перестраивать лоджии и балконы, использовать их как часть жилой комнаты или кухни, активно проводятся самодеятельные перепланировки квартир.

Для улучшения состояния существующего жилищного фонда необходимо создать такие условия, чтобы жильцы вкладывали, наряду с государственными, собственные средства в перестройку своего жилища. Возможно и привлечение жильцов к проведению отдельных работ (в зарубежной практике такое участие достаточно распространено и получило название «патисипация»).

При реконструкции многих зданий могут быть получены новые квартиры, потому в перестройку дома могут быть инвестированы и средства лиц, заинтересованных в покупке этих квартир.

При перестройке эксплуатируемых многоквартирных домов необходим дифференцированный подход, при котором должно быть учтено стремление, и определенные финансовые возможности одной части жильцов к улучшению своих жилищных условий, и то что другая часть жильцов этого же дома вполне довольна своим жилищем или не имеет средств для его улучшения.

Поэтому в современных социально-экономических условиях, должны использоваться не столько приемы перестройки, основанные на комплексной перепланировке своего жилого дома, сколько приемы, основанные на перестройке отдельных фрагментов здания (от секции или этажа до всего одной квартиры). Безусловно, возможности фрагментарных реконструкций жилых домов ограничены градостроительными условиями, резервами придомовой территории, конструктивными особенностями здания и т.д., но, как показал анализ фрагментов застройки в г. Минске, практически в любом доме заложены большие потенциальные возможности фрагментарной реконструкции. При профессиональном проектировании и строгом архитектурном контроле над проведением таких фрагментарных пристроек они могут значительно улучшить образное решение зданий. Разнообразие новых фрагментов здания, связанное с потребностями конкретных заказчиков, позволит создавать разные архитектурно-планировочные решения домов, построенных по одному проекту.

В настоящее время основной упор при перестройке зданий сделан на мансардное строительство, в то же время практически не применяются приемы, связанные с горизонтальной трансформацией зданий. А возможно, что именно такая «горизонтальная» фрагментарная реконструкция будет менее болезненно (чем, например, строительство мансард над всем зданием) восприниматься населением, так как она будет касаться не всех жильцов дома, а только лиц, заинтересованных в перестройке и, следовательно, осознанно идущих на затраты и временные неудобства. К тому же большинство приемов фрагментарной реконструкции не требует выселения жильцов.

Анализ зарубежной практики реконструкции показывает достаточно большой арсенал архитектурных приемов фрагментарных реконструкций жилых зданий.

Среди них могут быть выделены приемы, основанные на дополнении существующих домов новыми квартирами и приемы, связанные с улучшением планировки существующих квартир.

Среди первых наиболее рациональными являются:

• Возведение вставок различной объемно-планировочной структуры

• Достройка к дому дополнительных секций

• Пристройка к секциям блоков квартир

• Пристройка полусекций к торцовым секциям

Среди приемов фрагментарных реконструкций, связанных с улучшением планировочных характеристик существующих квартир, могут быть выделены приемы:

• Объединение квартир

• Пристройка к существующим квартирам фрагментов помещений, дополнительных комнат и подсобных помещений.

Ниже рассмотрены особенности использования выделенных примов применительно к планировке многоквартирных домов, построенных по типовым проектам в 1960-70-е гг.

Возведение домов-вставок.

Строительство жилых домов-вставок позволяет получить новую жилую площадь, оптимизировать конфигурацию придомовых территорий и эстетической характеристики застройки.

Анализ отечественной и зарубежной практики проектирования и строительства домов-вставок показал большое типологическое разнообразие. Дома-вставки могут быть дифференцированы по назначению, форме и месту ее размещения в застройке; соотношению к высоте примыкающих зданий; степени визуальной и пространственной проницаемости.

Планировка здания-вставки во многом определяется площадью застройки, которая, в свою очередь, зависит от взаимного размещения зданий и величины разрыва между ними. Например, в пятиэтажной застройке при фронтальном размещении зданий разрывы между их торцами в среднем составляют от 10 до 20м., а глубина корпуса жилого дома 11-12 м. Исходя из этих размеров (а для вставки оптимальна глубина корпуса, совпадающая или немного превышающая глубину корпуса примыкающих домов) площадь застройки дома-вставки составит в среднем от 100 до 250 м². Такая площадь застройки вполне достаточна для размещения:

• Автономных жилых домов различной объемно-планировочной структуры (блокированных, атриумных, односекционных и др.)

• Новых функционально-структурных элементов объединяемых домов (блок вспомогательных помещений или новые фрагменты существующих квартир торцовых секций)

• Небольших по вместимости зданий общественного назначения

Наряду с требованиями, определяемыми назначением здания и его внутренней структурой, планировочные и образные решения домов-вставок определяются:

• Характером размещения в застройке (по фронту улицы или на внутриквартальной территории)

• Взаиморасположение домов, между которыми возводится вставка, (фронтальная, угловая, линейная, комбинированная и др.)

• Планировкой примыкающего к вставке фрагмента здания (пластика стены здания, место размещения существующих балконом и оконных проемов)

• Возможность перепланировки квартир в примыкающих зданиях (новые объемы, размещенные во вставке, не затрагивают планировку примыкающих квартир или интегрированы с ними).

Интеграция в безлифтовую застройку домов вставок позволит по-новому сформировать каркас застройки, создать новые композиционные акценты. В 1960-70-х гг. внешне образное решение жилого дома складывалось обычно только как выражение его утилитарных функций. При объединений таких зданий новый элемент застройки – дом-вставка будет играть основную роль в создании нового композиционно-образного решения, а аскетичная пластика существующих зданий может не изменяться и создавать нейтральный в эстетическом выражении фон для нового элемента.

Достройка секций.

Использование этого приема при реконструкции домов 1960-70-х гг. возможно при перепланировке отдельно стоящих зданий, домов на территориях, где сносили ветхие здания или там, где возможна трансформация подъездных путей к зданию. Новые секции могут иметь различную этажность и современную планировку квартир.

Пристройка блоков квартир.

В отличие от новых секций, пристройки в виде блока квартир не примыкают к торцу здания, а расположены на относе от дома. Они не имеют собственных лестниц, вход в новые квартиры организован по лестницам примыкающих секций существующего жилого дома.

Достоинством таких пристроек является возможность устройства квартир любой комфортности, т.к. поэтажная площадь пристройки блока с новыми квартирами к стандартной секции может достигать 200-400 м², а световой фронт позволяет вариантную ориентацию квартир. Такие фрагментарные пристройки к зданию существенно преобразуют внешний вид здания и планировку придомовой территории, но требуется значительных ее резервов.

Пристройка полусекций к торцовым секциям.

Одним из наиболее интересных приемов, основанных на пристройке к зданию новых элементов, является пристройка полусекций – одной или двух новых квартир, вход в которые организован с промежуточной лестничной площадки. При этом, для типичных для домов 1960-1970-х гг., планировка торцовых секций новые квартиры примыкают к фасаду со стороны существующих однокомнатных, и, следовательно, требуется трансформация планировки только 4-5 однокомнатных квартир. В зависимости от потребностей и градостроительных условий полусекции могут быть высотой 2-4 этажа (при этом возможно сокращение инсоляционных разрывов), а при повышенной их этажности (возведении полусекции одновременно с надстройкой мансарды или нескольких этажей) в объеме полусекции может быть расположен лифт, а на первом этаже устроен развитый вестибюль.

Объединение квартир.

Горизонтальное или вертикальное объединение квартир или частичное присоединение к квартирам вспомогательных помещений планировочный прием, активно используемый при перестройке как т.н. «сталинских», так и новых еще не заселенных квартир. В домах постройки 1960-70 гг. путем объединения нескольких квартир могут быть получены квартиры разнообразной функциональной организации и параметров. Но, обычно, проведение таких фрагментарных перепланировок имеет случайный характер, а целенаправленное их проведение будет связанно с рядом организованных сложностей.

Пристройка к квартирам фрагментов помещений, комнат и подсобных помещений.

Пристройка отдельных помещений квартиры стала стереотипным приемом при проектировании реконструкции секционных зданий, построенных в 1960-70-е гг. Пристройка фрагментов помещений обычно необходима к кухням и общим комнатам. Для этих помещений наиболее рациональны пристройки площадью 4-6 м², так как такая площадь позволяет полностью разместить в пристройке зону бытового процесса. Так в пристройке глубиной 1,2 м к спальне или общей комнате размещается рабочее место, пристройка к кухне глубиной 1,6 м позволяет устроить обеденную зону, для размещения зоны сна необходима пристройка глубиной более 2м.

Пристройки увеличивают площадь квартиры, и поэтому одновременно с их возведением обычно проводится перепланировка «старой» части квартиры. В малогабаритных квартирах наиболее рационально увеличение площади подсобно-коммуникационной зоны, так как в квартирах не соответствуют современным нормативам не столько площади жилых комнат, сколько площади кухонь, прихожих, санузлов. Пристройка небольших объемов с фрагментами помещений позволяет довести площади квартир в домах с массовой постройки 1960-70-х гг. только до современного государственного жилищного стандарта, то есть получить жилища доступного типа.

Пристройка объемов целых помещений или блоков помещений рациональна, когда задачей реконструкции здания ставится значительное повышение комфортности квартир. Объемы, пристраиваемых к квартире помещений, могут варьироваться в значительных пределах: от пристроек летних помещений до пристройки блоков, состоящих из нескольких комнат и подсобных помещений.

Наибольшие возможности для проведения фрагментарных пристроек имеют жильцы первых этажей. В городской застройке квартиры, расположенные на первом этаже, обычно считаются некомфортными и низко котируются на рынке жилья. При перестройке домов размещенных по фронту улицы в большинстве случаев целесообразнее перестройка таких квартир в помещения общественного назначения. Но при этом реконструкции домов, размещенных на внутриквартальной территории, выгодно сохранения жилья на первом этаже. При перестройке этих квартир необходимы такие трансформации их планировки, при которых близость к земле (так же как в индивидуальном доме) стала бы ее достоинством. Например, целесообразно устройство приквартирных двориков, создающих буферную зону между квартирой и общественным пространством, устройство изолированных (основных или дополнительных) входов в квартиры. Квартиры первого этажа при реконструкции здания так же должны дополняться сверхнормативными помещениями. В зависимости от резерва площади придомовой территории для горизонтального развития корпуса здания, потребностей и экономических возможностей жильцов объем пристроек к квартирам может варьироваться от подстройки овощехранилища под лоджией и пристройки веранды до пристройки к квартире блока, состоящего из нескольких жилых и подсобных помещений вокруг индивидуального дворика-патио.

Использование различных приемов фрагментарной реконструкции позволит значительно повысить архитектурно-планировочные качества домов, привлечение средств жильцов будет способствовать формированию соседской общности. Организационно-технологические методы реконструкции, основанные на проведении фрагментарных «неравномерных» перепланировок здания, вероятно, будут востребованы при формировании в республике ассоциаций совместного домовладения и развития различных форм самоуправления. Но уже сейчас должны быть и рассмотрены вопросы:

• Законодательства, связанные с выделением частным инвесторам придомовой территории;

• Организации архитектурного контроля (во избежание самостроя);

• Информирования жильцов (особенно при планировании капитального ремонта зданий) о потенциальных возможностях перестройки их квартир.

Необходима так же экспериментальная разработка проектов перепланировки домов массовых серий, основанных на вариантном использовании различных приемов фрагментарной реконструкции и технико-экономическая оценка.

Лекция №5. Факторы, вызывающие деградацию конструкций жилых зданий на стадии эксплуатации.