Лекция №3. Градостроительная реконструкция жилых территорий-стратегия XXI века.

Город, как и любая другая система, возникает, развивается, растет, осваивает все новые и новые территории. Затем наступает период, когда активный территориальный рост сменяется фазой реконструкции, преобразования основных фондов. Жилой и естественный фонды начинают ветшать, производства морально и физически устаревают, стареет население. Нужны своевременные решительные и кардинальные меры по предотвращению негативных тенденций естественного старения материальной и социальной среды поселений.

Жилые территории городов Беларуси формировались в разные периоды – это и довоенный фонд, в том числе историческая застройка; жилье первых лет индустриального домостроения; территория усадебной застройки; многоэтажная застройка 70-90-х годов. В целом около 70% существующих территорий городов занято жилыми кварталами и микрорайонами. Устойчивое развитие поселений в XXI веке в значительной степени будет зависеть от состояния основных фондов, размещаемых на этих территориях, уровня благоустройства, организации инженерной и транспортной инфраструктуры, отвечающей современным стандартам, т.е. от того, насколько эффективно будут осуществляться мероприятия по их комплексной реконструкции и обновлению.

В послевоенный период городские поселения Беларуси развивались экстенсивно, но их территория, которая за это время увеличилась до 2-2,5 раза, росла в основном за счет отчуждения прилегающих земель. Такая градостроительная политика была возможна только в условиях монополии государственных инвестиций в жилищное строительство, неограниченных энергетических и территориальных ресурсов. Изменение социально-экономической ситуации требует поиска новых подходов и смены градостроительной стратегии развития городов.

Реконструкция жилых территорий включает широкий диапазон преобразования – от полного сноса существующей застройки и возведения новых жилых и общественных зданий до почти полного сохранения, например, застройки, представляющей историко-культурную ценность. Выбор методов и способов реализации задач реконструкции зависит от величины города, наличия ресурсов и перспектив его дальнейшего социально-экономического и территориального развития.

В настоящее время значительная доля существующего жилищного фонда сосредоточена в крупных и больших городах. На их долю приходится около 65% всего городского жилищного фонда. Сложившаяся застройка в этих городах отличается наибольшим разнообразием как по типологии жилых и общественных зданий, так и планировочным, композиционным решением кварталов и микрорайонов. Именно в этих городах сохранились районы исторической и довоенной застройки, которые формируют их центры (хотя доля этого фонда составляет всего около 5%).

С середины 50-х годов начало активно развиваться индустриальное домостроение и в настоящее время жилищный фонд, возведенный в 1955-1965 гг., оказался основным объектом капитального ремонта и санации, так как устарел не только морально, но и физически. К тому же жилищный фонд этого периода отличается низкой энергоэффективностью из-за низких теплозащитных свойств ограждающих конструкций, некачественной теплоизоляции и т.д. Снижение энергопотерь и энергопотребления, приведение теплозащитных качеств ограждающих конструкций в соответствии с общеевропейскими нормативами возможно только в результате модернизации и тепловой реабилитации (санации) жилищного фонда в процессе комплексной реконструкции и капитального ремонта.

Значительная проблема связана с необходимостью замены инженерных коммуникаций, и прежде всего теплосетей. До 30% инженерных сетей в срочном обновлении с учетом новых требований энергосбережения, снижения эксплуатационных затрат, внедрения новых эффективных инженерных систем с использованием нетрадиционных источников энергии, новых типов инженерного оборудования. Только комплексный ремонт, в процессе которого происходит замена трубопроводов, оборудования, установка приборов учета в зданиях и т.д., позволяет поддерживать здания в состоянии, пригодном для жизни, продлить срок службы существующего жилого фонда, обеспечить эффективное энергосбережение.

Многие из общественных объектов, возведенные в 50-60-е годы, также устарели морально и физически и требуют разработки комплексных мероприятий по их капитальному ремонту, модернизации, а в ряде случаев изменения функционального использования. В настоящее время эти учреждения перепрофилируются без каких-либо градостроительных и социально-экономических обоснований, а в районах сложившейся усадебной застройки практически полностью отсутствуют объекты общественного назначения из-за ориентации в прошлом на полный снос этих районов. Новые подходы к градостроительному развитию требуют иных организационных и планировочных решений по формированию системы обслуживания, что осуществимо только при комплексной реконструкции жилых территорий.

Проблемы, связанные со старением основных фондов, имеют самое непосредственное влияние на процессы социально-экономического развития городов и качество жизни населения. Для своевременного решения всех перечисленных проблем необходима разработка и реализация специальных региональных и городских программ по градостроительной реконструкции жилых территорий, а также осуществление целого блока исследовательских, предпроектных и проектных работ.

Исследования, проводившиеся в институте БЕЛНИИГРАДОСТРОИТЕЛЬСТВА, показывают, что стратегической задачей реконструкции жилых территорий белорусских городов является первоочередное улучшение условий жизни на территориях, сложившихся в послевоенный период и первые годы индустриального домостроения. На этих территориях, как правило, сосредоточено около 30% всего жилищного фонда городов, размещаются объекты торговли, обслуживания, рекреации, учебно-воспитательные учреждения, транспортные коммуникации и стоянки.

Городские поселения по степени остроты проблем градостроительной реконструкции жилых территорий можно подразделить на несколько категорий:

• Городские поселения, в основном малые, к которых доля амортизированного (обветшавшего) фонда в общем объеме составляет более 40%.

• Городские поселения, в которых доля этого фонда составляет от 30 до 40%. К ним относятся малые городские поселения, а также такие исторические города, как Орша и Полоцк, в которых послевоенный период активно велось усадебное жилищное строительство, что и отразилось на современном состоянии всего городского жилищного фонда.

• Городские поселения, в которых обветшавший фонд составляет от 20 до 30%. В эту группу попадают практически все областные центры (кроме Гродно), а также Минск. Это городские поселения, получившие активное промышленное развитие в послевоенный период и 60-е годы (Бобруйск, Борисов, Лида, Пинск, Барановичи, Молодечно), а также часть малых и средних поселений.

• В особую группу можно выделить поселения, в которых доля амортизированного фонда составляет менее 20%. Это прежде всего так называемые новые города (Новополоцк, Солигорск, Светлогорск, Новолукомль), областной центр Гродно и крупный город Мозырь. Фонд этих городов сформирован в большей степени новой многоэтажной застройкой уже после 60-х годов и связан с активизацией промышленного развития этих поселений в более поздние периоды, в основном 60-70-е гг.

Проведенный анализ показывает, что проблемы реконструкции назрели практически в 80% всех городских поселений страны. Однако наибольшую остроту они представляют в областных центрах, исторически сложившихся поселениях, таких, как Полоцк, Орша, Пинск, а также в большинстве малых городов.

Выбор стратегии комплексной реконструкции жилых территорий зависит от многих факторов. Важнейшим является учет градостроительных условий и прежде всего размещение районов в планировочной структуре города. Выбор объектов градостроительной реконструкции должен увязываться с совершенствованием и преобразованием всей планировочной структуры и жилых территорий как элемента всей планировочной структуры города; средового разнообразия сложившихся жилых территорий и их размещения в плане города.

Реконструктивные мероприятия могут планироваться и осуществляться как в масштабе всего города, так и его структурно-планировочных элементов (кварталов, микрорайонов) или отдельных объектов – жилых или общественных зданий. Однако в конкретных градостроительных условиях при проектировании и планировании необходимо увязывать по времени мероприятия по капитальному ремонту и модернизации отдельных жилых и общественных зданий с проведением градостроительной реконструкции территории, предполагая в первую очередь комплексную реконструкцию тех районов, где уже осуществляется или будет осуществляться модернизация отдельных объектов.

В БЕЛНИИГРАДОСТРОИТЕЛЬСТВА была разработана типология жилых территорий, отражающая исторические и структурно-планировочные особенности белорусских городов, выделены следующие базовые типы застройки, нуждающиеся в реконструкции:

• Жилые образования смешанной этажности квартального типа с периметральной застройкой, характерные для центральных зон городов. В пределах этих территорий выделяются: кварталы малоэтажной застройки, кварталы застройки повышенной этажности, застройка, представляющая историко-культурную ценность. Здесь же могут выделяться кварталы интегрированной, смешанной застройки (производственно-жилой, жилой и общественной).

• Среднеэтажная (2-3-этажная) капитальная застройка секционными домами, характерная для послевоенного этапа строительства.

• Пятиэтажная застройка первых лет индустриального жилищного строительства. Она занимает значительные территории во многих особенных городах, чаще в виде микрорайонов, размещенных в переходной зоне городов. Наиболее существенна ее роль в Минске и областных центрах.

• Малоэтажная усадебная застройка с подтипами; усадебная застройка сельского типа более 0,15га, усадебная застройка городского типа с участками от 0,15 до 0,06 и с участками менее 0,06га. Как специальный подтип выделяется застройка дачного типа, которая во многих городах оказалась в городской черте (Витебск, Полоцк).

• Многоэтажная застройка последних 20 лет строительства. Этот тип застройки практически не нуждается в реконструкции фонда. Однако система обслуживания, пешеходные связи, благоустройство этих районов в большинстве случаев не соответствует новым требованиям.

Каждый из выделенных типов жилых территорий нуждается в разработке различных направлений и методов реконструкции, а также определения регламентов и ограничений, касающихся режимов использования этих территорий для нового строительства.

Регламенты и ограничения жилых территорий в процессе проектной деятельности должны, в первую очередь, касаться определения степени вмешательства в сложившуюся среду на основе оценки:

• Необходимости изменения существующего функционального зонирования территорий жилого образования;

• Эффективности использования территории (для различных зон города);

• Характера планировочных и функциональных взаимосвязей жилого образования с другими зонами города;

• Состояния основных систем жизнеобеспечения – социальной, транспортной и инженерной инфраструктур;

• Экологических условий.

Однако анализ показывает, что все перечисленные территории в связи с изменениями, прошедшими в нормативной базе градостроительного проектирования, содержат значительные резервы уплотнения за счет нового жилищного строительства.

Как подтверждают исследования, сложившиеся жилые территории могут быть уплотнены на 30-40%. Приемов повышения эффективности использования сложившихся территорий в мировой практике накоплено много, их надо изучать и адаптировать для городов Беларуси. Наша отечественная практика градостроительства уже делает первые шаги в этом направлении: уплотнение застройки по ул.Филимонова в Минске за счет достройки этажей; опыт мансардного строительства в Минске и областных центрах.

Территории белорусских городов содержат значительные резервы для развития новых видов жилищного строительства в центральных и прилегающих к ним зонах. В этой связи интересен опыт европейских стран. В городах Западной Европы проблемы преобразования сложившейся среды возникли еще в 70-80-е гг. Тогда объемы финансирования жилищного строительства на свободных территориях резко сократились, и началась реконструкция сложившегося жилищного фонда и уплотнение городских территорий. За эти годы мировая практика застройки городов накопила обширный опыт по упорядочению сложившихся территорий, в том числе и нового строительства на сложившихся территориях.

В Европе уже практически исчезли районы «пятиэтажек» первых лет индустриального домостроения, активно ведется уплотнение сложившихся территорий методом «пломбирования», т.е. застройка сложных, неудобных участков, размещаемых в центральных зонах городов, активно используются новые планировочные приемы жилой застройки средней и малой этажности.

Во всем мире типы жилой застройки, позволяющие более эффективно использовать территорию, применяются очень широко. Мы привыкли, что многоквартирный дом – это параллелепипед, достаточно простой, если не сказать примитивной, формы. Необходимость застраивать сложные участки в сложившейся части городов привели архитекторов во всем мире к «изобретению» более сложных планировочных схем домов и жилых образований. Это так называемая мало- или среднеэтажная застройка высокой плотности. Она обусловлена тем, что квартиры могут примыкать друг к другу по нескольким граням, а также за счет усложненных планировочных приемов, что позволяет достигать высокой эффективности использования территории.

Новые типы мало- и среднеэтажной высококомфортной жилой застройки для городского строительства могут решить целый ряд социальных, экологических и эстетических задач. Застройка может быть очень разнообразной по планировочной структуре, облику, пространственной композиции, органично вписывается в самые сложные и «неудобные» участки городских территорий. Должны получить распространение следующие типы застройки:

• Малоэтажные (1-2-этажные) блокированные жилые дома с небольшим палисадником или двориком (площадью от 0,01 до 0,02 га);

• Среднеэтажные (2-4-этажные) секционные, атриумные или террасные многоквартирные дома с небольшими двориками (площадью не более 60 м²);

• Среднеэтажная (2-5-этажная) застройка смешанной планировочной структуры без двориков.

Такая застройка позволяет обеспечить комфортный уровень жизни семьи и в то же время высокую градостроительную эффективность использования территорий, инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры (для сравнения: если усадебная застройка обеспечивает 30-40 чел/га, то плотная малоэтажная застройка позволяет добиваться плотности 200-250 чел/га).

Возможность уплотнения также связана с необходимостью реконструкции усадебной застройки, примыкающей к центральным зонам городов. Процесс уплотнения этих зон должен быть взят под контроль местных органов власти; недопустимо, чтобы в больших и крупных городах в центре оставалась ветхая деревянная застройка сельского типа (30-40% всех территорий усадебной застройки уже вовлечены в процесс стихийного обновления).

Пределы максимально возможного уплотнения при проектировании связаны так же с необходимостью соблюдения санитарно-гигиенических нормативов и требований по инсоляции, освещенности, шумозащите, аэрации, озелененности жилых территорий, что требует дополнительных исследований и эксперементальной проверки.

Целесообразность применения каждого из методов или выбранных сочетаний методов повышения плотности должна определяться исходя из затрат на новое строительство. При этом учитывается стоимость земли в зависимости от градостроительной ценности зон города, социальные, ресурсные, архитектурно-планировочные и другие условия жилищного строительства в конкретных городских поселениях республики.

Таким образом, обновление городов – динамичный процесс приспособления существующего города к постоянно изменяющимся потребностям общества. Поэтому реконструкция жилых территорий должна рассматриваться не просто как улучшение физического состояния жилищного фонда, но и как кардинальное улучшение социальных условий проживания населения.