§ 5. Виникнення, втрата і захист сервітутів

Сервітути встановлювалися різними способами. На почат­ку республіки сервітут міг бути придбаний за давністю — здійснення протягом двох років призводило до встановлення права на нього. Проте цей спосіб швидко був відмінений.

Частіше сервітути встановлювалися в заповіті спадкодав­ця. Право користування чужою річчю могло бути встанов­лено судовим рішенням при розділі, наприклад, земельного наділу між двома братами. У класичний період знову почали встановлювати сервітути за давністю, проте були обумов­лені інші строки — 10 років між «присутніми» і 20 років між «відсутніми». Сервітути встановлювалися також договором і законом.

Сервітути припинялися такими ж самими способами, як і набувалися. Право користування чужою річчю могло при­пинятися в разі тривалого невикористання — шляхом пога-шальної давності. Суб'єкт сервітута міг сам відмовитися від свого права користування чужою річчю. Сервітут міг при­пинитися і в разі поєднання в одній особі власників паную­чого і обслуговуючого наділів. Особисті сервітути припиня­лися смертю правомочної особи або зменшенням його пра­воздатності.

Для захисту сервітутів існував спеціальний позов, що на­давався суб'єкту сервітута проти будь-кого, хто заважає йому здійснювати сервітутні права. Цей позов протилежний нега-торному позову. Позовні вимоги спрямовувалися на понов­лення сервітутних прав.

§ 6. Емфітевзис і суперфіцій

Утвердження права приватної власності на землю і кон-центрація її у небагатьох землеволодільців призвели до ви­никнення ще двох видів прав на чужу землю. Виникнення великих приватних землеволодінь зумовило розвиток дов-гострокової і успадковуваної оренди, оскільки землево-лодільці не могли лише самі обробляти землю. Проте дого­вірна оренда не мо)гла достатньою мірою забезпечити захист інтересів орендарів від посягань третіх осіб. Тому преторсь­ка практика виробила спеціальні позови для захисту прав, орендарів, які фактично перетворили договірну оренду в речове право користування чужою землею. При цьому вико-ристовували досвід сусідніх народів (Греції, Єгипту, Карфа-. гена), де вже широко застосовувалися речові права користу-вання чужими землями. На основі цих двох інститутів Юсті-ніан створив новий правовий інститут користування чужою, землею — емфітевзис — emphyteusis. Одночасно одержує розвиток передавання міських земель під забудову в довготри-. валу оренду — суперфіцій — superficies. Відмінність між цими двома інститутами полягала в тому, що за емфітевзисом земля: передавалася для обробітку в разі виробництва сільськогос­подарської продукції, а за суперфіцієм міська земля переда­валася під забудову.

Емфітевзис. Остаточне усталення цього інституту в римсь­кому праві було зумовлено прагненням перетворити необ­роблювані великі наділи землі в продуктивні сільськогоспо-дарські угіддя. Він мав відбиток італійського і східного емф­ітевзису і вважався вічною орендою, яка надавала право на річ, що захищалось спеціальним позовом. Отже, емфі­тевзис — довгострокове, відчужуване і успадковуване праве користування чужою землею сільськогосподарського призначень, ня. Це право не було обмежене ніякими строками, тому його називали вічним правом. Проте в першоджерелах зустріча­ються висловлювання, що емфітевзис не може бути вста­новлений на строк понад дві тисячі років. Встановлювався емфітевзис договором та іншими правочинами. Так, між римськими юристами йшли жваві спори про те, чи є емфі-тевзис договором купівлі-продажу чи найму. В імператорсь­кий період дійшли висновку, що це відносини особливого роду, які встановлювалися спеціальним договором — емфі-тевзисним контрактом.

Спочатку емфітевзис установлювався у формі «емфітевтич-ного продажу», за яким наймачу передавалося право користування землею. Останній сплачував помірну ціну і зобов'я­зувався щорічно виплачувати орендну плату грошима або натурою. Емфітевзис міг установлюватися також й іншими правочинами.

Суб'єкт емфітевзиса (емфітевта) мав досить широкі права, формально він не був власником землі, мав тільки право користування нею. Однак фактично він здійснював усі пра­вомочності власника (володіння, користування і розпоряд­ження в повному обсязі) в межах повного сільськогоспо­дарського виробництва, тобто не був обмеженим ніякими рамками. Емфітевта міг змінювати господарське призначен­ня землі (тільки не погіршувати), встановлювати на неї зак­лад і сервітути. Як володілець він користувався володіль­ницьким захистом, тобто володільницькими інтердиктами, і одночасно як правомочний власник — петиторними позо­вами.

Права емфітевзису переходили в спадщину як за запові­том, так і за законом. Емфітевзис міг бути подарований будь-якій третій особі. Проте емфітевта повинен був повідомити про це власника землі, оскільки останньому належало пере­важне право на купівлю емфітевзису. Якщо власник землі відмовлявся від свого переважного права, то емфітевта міг продати свої правомочності будь-якій третій особі, але 2% ціни землі йому належало передати власнику її.

Обов'язки емфітевта полягали в добросовісному і сумлін­ному веденні господарства, якісному обробітку землі. Він зобов'язаний був платити всі належні податки, виконувати інші державні й громадські повинності. Основний обов'я­зок емфітевта — виплата щорічної ренти (грошима або на­турою), яка, як правило, була нижчою від плати за наймом.

Емфітевзис міг бути припинений, якщо емфітевта істотно погіршував земельний наділ, протягом трьох років не спла­чував ренти та публічних податків. Для захисту своїх прав він мав спеціальний вектигальний позов. Власник землі та­кож мав позов проти емфітевта.

Суперфіцій. За загальним правилом все пов'язане з землею належить власнику землі. Відповідно до цього будівлі та інші споруди, зведені на чужій землі, належали власнику земель­ної ділянки. Однак розширення міст вимагало нового будівництва, для якого вільних земель не було. Для розв'язання цього протиріччя римляни за аналогією з емфітевзисом міські й державні, а потім і приватні землі почали передавати в довгострокову оренду для забудови. За Юстініаном, суперфіцій — довгострокове, відчужуване і успадковуване право користу-вання чужою землею для забудови. Право власності на спо­руджену будівлю належало власнику земельної ділянки за: правилом superficies solo cedit — будівля слідує за землею. Суперфіціарій мав право користуватися і розпоряджатися зведеним на чужій землі будинком чи іншою спорудою на свій розсуд: право продати, подарувати, обміняти, здати в найм тощо переходило в спадщину і ніякими строками не було обмежене.

Суперфіцій зобов'язаний був виплачувати власнику землі поземельну ренту, а в державну скарбницю — встановлені податки та інші платежі.

Суперфіцій припинявся так само, як і емфітевзис. Захи­щалось право суперфіція всіма засобами захисту прав влас­ника. Крім того, був створений ще спеціальний інтердикт для захисту суперфіція.