Тема 10. Товарищество собственников жилья Теоретическая часть

Товариществом собственников жилья (далее - ТСЖ) признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме

ТСЖ создается на общем собрании собственников жилых помещений в многоквартирном жилом доме. Решение о создании товарищества считается принятым, если за него проголосовало более половины всех собственников жилых помещений в данном доме. Собственники жилых помещений одного многоквартирного дома вправе создать только одно ТСЖ. Создание в одном доме «альтернативных» ТСЖ законодателем не допускается. ТСЖ может создаваться при объединении:

нескольких многоквартирных домов, помещения в которых принадлежат различным (не менее чем двум) собственникам помещений в многоквартирном доме, с земельными участками, расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры;

нескольких расположенных близко зданий, строений или сооружений - жилых домов, предназначенных для проживания одной семьи, дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражами и другими расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках объектами, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры.

Перечень прав ТСЖ должен содержаться в его уставе. При этом устав может предусматривать и больший объем прав товарищества, чем указанный в ЖК РФ. Конечно, все права и полномочия ТСЖ, дополнительно предусмотренные в уставе, не должны вступать в противоречие с действующим законодательством Российской Федерации.

ТСЖ вправе в судебном порядке взыскать со своих членов обязательные платежи и взносы, если они не выполняют обязанность по их уплате.

Кроме взыскания непосредственно обязательных платежей и взносов ТСЖ может потребовать взыскания со своих членов убытков, причиненных товариществу в результате их уклонения от участия в общих расходах.

Устав ТСЖ должен содержать конкретный перечень обязанностей товарищества с учетом норм ЖК РФ. Устав может предусматривать иные, нежели установленные законом обязанности ТСЖ, необходимые для полноценной реализации товариществом своих задач и не противоречащие действующему законодательству.

Членство в ТСЖ возникает у собственника помещения в многоквартирном доме на основании поданного им заявления. Если лицо приобрело право собственности на помещение в доме, в котором собственники помещений создали ТСЖ, то у такого лица возникает право стать членом ТСЖ. Данное право возникает с момента возникновения права собственности на помещение в этом многоквартирном доме.

Основания прекращения членства в ТСЖ:

• подача членом ТСЖ заявления о выходе из товарищества;

• прекращение права собственности на помещение в многоквартирном доме, где организовано ТСЖ.

Органами управления товарищества собственников жилья являются общее собрание членов товарищества, правление товарищества.

Вопросы

1. Создание и государственная регистрация товарищества собственников жилья

2. Права и обязанности товарищества собственников жилья

3. Прекращение товарищества собственников жилья

4. Права и обязанности членов ТСЖ

5. Органы управления товарищества собственников жилья

Практические задания и задачи

Задание. Составить таблицу «Права и обязанности Товарищества собственников жилья и его членов».

Задача 1. Безработный Назар Нуриев, член товарищества жилья четырехэтажного дома, оборудовал в подвале дома мастерскую по ремонту обуви, снабдив ее соответствующей вывеской. По истечении нескольких дней после открытия мастерской Назар Нуриев оказался «завален» заказами: изношенную обувь приносили в ремонт жители как его дома, так и соседних. Хозяин мастерской был доволен спросом на свой работу, но еще более довольны были жители домов.

Однако председатель товарищества собственников жилья выразил недовольство Нуриеву тем, что он занимается предпринимательской деятельностью в помещении, являющемся общей собственностью товарищества, не получив на это разрешение от правления товарищества. Нуриев на это ответив, что помещение технического подвала находится в общей, но при этом долевой собственности его участников и поэто­му разрешения ему от правления не нужно, тем более, что он получил разрешение органа местного самоуправления на предпринимательскую деятельность - проведение платного ремонта обуви.

Правомерна ли претензия председателя правления товарищества к Назару Нуриеву? Аргументированы ли доводы Назара Нуриева относительно занятия им подвала для ремонта обуви? Разрешите спор, возникший между участниками данного дела.

Задача 2. 15 октября 2003 г. в 12-этажном доме по улице Большая Черкизовская было создано товарищество собственников жилья. 20 октября этого же года собственник квартиры № 15 Ерохин сдал по возмездному договору аренды одно из помещений подвала своего дома торговцу одеждой на товарном рынке «Черкизово» – Зорину для хранения последним одежды, закупаемой им оптом. Узнав об этом собственника других квартир потребовали от Ерохина расторжения договора аренды с Зориным, поскольку считали, что он не вправе был совершать эту сделку без их согласия. Ерохин же заявил, что он сдал в аренду лишь часть общей нежилой площади дома, соответствующую его доле. Это право гарантировано ему п. 2 ст. 247 ГК РФ, как сказал ему юрист районной юридической консультации.

К какому виду жилищного фонда можно отнести жилой дом, о котором говорится в задаче? Имел ли право Ерохин сдать в аренду подвальное помещение дома в котором он проживал? Обязан ли был Ерохин получить согласие для заключения совершенной сделки остальных собственников жилья своего дома? Имеет ли значение для ответов на заданные выше вопросы, что заключенная сделка была возмездной? Как надо было бы ответить на эти вопросы, если помещение было бы предоставлено Ерохиным своему родственнику в качестве услуги для хранения вещей, закупленных в г. Москве, последующей продажи в другом городе?

Задача 3. Члену товарищества собственников жилья Менакеру была определена и выделена доля земли из придомовой территории для установки металлического гаража. После оформления соответствующего разре­шения Менакер установил гараж на отведенном ему месте и пользовался им до тех пор, пока не попал в автомобильную аварию. В результате полученных травм он стал инвалидом, а автомобиль из-за полученных повреждений не подлежал восстановлению. Для приобретения нового автомобиля не было денежных средств, и состояние здоровья не позволяло заниматься автоделом. Поэтому он продал гараж жильцу из соседнего дома.

Председатель правления товарищества собственников жилья, узнав о сделке, совершенной Менакером, заявил, что она является недействительной, так как гараж стоит на земле, являющейся собственностью членов товарищества собственников жилья, а его новый хозяин не является ни его членом, ни жильцом дома. Однако Менакер возразил ему, подчеркнув, что он продал не землю, а свой гараж.

Повлекла ли продажа Менакером гаража отчуждение участка земли, являющегося долей общей собственности товарищества собственников жилья? Как вы думаете, в каком случае Менакер вправе распорядиться своей до­лей земли? Что следовало бы сделать Менакеру при совершении сделки с целью недопущения возникшего конфликта? Решите спор по существу

Примерные темы рефератов

1. Становление и развитие законодательства России о товариществах собственниках жилья

2. Кондоминиум: опыт стран Запада

3. Договор ТСЖ и управляющей компании: понятие, порядок заключения и содержание

4. Перспективы создания и деятельности ТСЖ в Ставропольском крае

Дополнительная литература

1. Варфоломеев В. Организация товарищества собственников жилья: преимущества и проблемы // Юрист. 2006. № 2

2. Коряковцев В.Г. Товарищество собственников жилья как одна из форм управления многоквартирным домом. – М.: ГроссМедиа. 2006

3. Притчина Е., Чернобровкина С. Сосед соседу – товарищ? // Бизнес-адвокат. 2005. № 13

4. Савельев Д.Б. Управление делами в кондоминиуме. - М., 2000.

5. Сергеичева Е. Создание и регистрация кондоминиума // Законность. 2004. № 4

6. Сидоренко А.Д., Чефранова Е.А. Особенности правового режима общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме // Нотариус. 2004. № 6

7. Скрипко В.Р. Товарищества собственников жилья. // Государство и право. 2001. № 9