Тема 8. Сделки с жилыми помещениями Теоретическая часть

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему иму­щества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, поль­зования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Владельцы жилых помещений вправе распорядиться своим жильем через гражданско-правовые сделки. Так, собственники вправе совер­шить сделки, направленные на отчуждение жилого помещения, напри­мер: куплю-продажу, мену, дарение, завещание и т.п., а также сделки, направленные на передачу жилья в пользование, например: найм, арен­ду, безвозмездное пользование. Граждане, пользующиеся жилищем на основании договора социального найма, вправе заключить договор об­мена жилыми помещениями.

Согласно ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

При этом сделки могут быть двух- или многосторонними (догово­ры) и односторонними.

Односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны. Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

Сторонами гражданско-правовых сделок с жилыми помещениями могут выступать различные субъекты экономического оборота. Ос­новными участниками таких сделок являются граждане и юридиче­ские лица.

В некоторых случаях совершать сделки с жилыми помещениями могут города и иные муниципальные образования, а также субъекты Российской Федерации в лице соответствующих органов, например при продаже муниципального или государственного жилья.

Российская Федерация не имеет возможности распоряжаться принадлежащим ей жильем, так как весь федеральный жилищный фонд находится исключительно на праве хозяйственного ведения или оперативного управления у государственных предприятий или учреждений. Вместе с тем Российская Федерация может выступать в роли наследни­ка по завещанию или одаряемого по договору дарения.

Коммерческие организации, выступающие сторонами сделок с жи­лыми помещениями, должны обладать правоспособностью, которая возникает с момента государственной регистрации юридического лица. Если юридическое лицо относится к некоммерческим организациям либо является государственным или муниципальным предприятием, необходимо отражение в учредительных документах возможности со­вершения таких сделок.

Граждане, выступающие сторонами сделок с жилыми помещения­ми, должны обладать полной дееспособностью, т.е. они должны достичь 18-летнего возраста, а в случае, когда законом допускается вступление в брак до достижения 18 лет, гражданин, не достигший этого возраста, приобретает дееспособность в полном объеме со времени вступления в брак; полная дееспособность также приобретается при эмансипации, т.е. объявлении несовершеннолетнего, достигшего 16 лет, работающего по трудовому договору (контракту) либо занимающегося предпринима­тельской деятельностью, полностью дееспособным.

Для защиты прав и законных интересов граждан, находящихся под опекой или попечительством либо оставшихся без родительского попе­чения, ГК РФ установил правило, согласно которому любое отчуждение жилого помещения, в котором проживают названные лица - члены семьи собственника, допускается только с согласия органа опеки и попе­чительства. Для того чтобы сделки с жилыми помещениями были действитель­ны, требуется соблюдение целого ряда условий.

Во-первых, необходимо, чтобы содержание сделки не противоре­чило закону.

Во-вторых, необходимо наличие у сторон правоспособности и дееспособности.

В-третьих, необходимо, чтобы отчуждателю или наследодателю жилое помещение принадлежало на праве собственности. Если отчуждателем выступает государственная или муниципальная организация, то жилье должно принадлежать государственным или муниципальным предприятиям на праве хозяйственного ведения, государственным или муниципальным учреждениям, а также казенным предприятиям на пра­ве оперативного управления. Правомерное владение, пользование и распоряжение жилищем подтверждается правоустанавливающим доку­ментом.

В-четвертых, необходимо, чтобы волеизъявление участника сделки соответствовало его действительной воле, т.е. должно быть правильное понимание сделки и ее совершение должно быть добровольным.

В-пятых, необходимо письменное оформление указанных сделок (для ренты, ипотеки и завещания - нотариальное оформление).

В-шестых, как правило, обязательна государственная регистрация (за исключением обмена между нанимателями, найма жилого помеще­ния и безвозмездного пользования) по месту расположения квартиры. Если сделка направлена на отчуждение одной стороной жилого поме­щения и соответственно приобретения его другой, то право собственно­сти у приобретателя жилого помещения возникает с момента государст­венной регистрации сделки и (или) права. Одновременно с возникнове­нием права собственности на приобретателя переходит риск случайной гибели или повреждения жилого помещения. Приобретая право собст­венности на жилое помещение в многоквартирном доме, лицо, как уже было сказано выше, становится сособственником фундамента, крыши, лестничных клеток и других частей многоквартирного дома, а также получает право пользоваться придомовой территорией.

При отступлении от любого из названных условий сделка считает­ся недействительной.

Сделка, недействительная в силу признания ее таковой судом, при­знается оспоримой. Сделка, недействительная независимо от судебного решения, явля­ется ничтожной. ГК РФ в ст. 168 устанавливает принцип отнесения сделок к той или иной категории недействительности, если закон не указывает на оспоримость; сделки, не соответствующие закону или иным правовым ак­там, признаются ничтожными.

Вопросы

1. Понятие и виды сделок с жилыми помещениями

2. Условия действительности сделок с жилыми помещениями

3. Недействительность сделок с жилыми помещениями

4. Договоры, направленные на отчуждение жилого помещения: купли-продажи, мены дарения, ренты

5. Право на распоряжение жилыми помещениями нанимателей жилых помещений по договору социального найма

Практические задания и задаыи

Задача 1. Супруги Цапко продали бревенчатый дом в поселке Демино супругам Зайцевым. Подписание акта о передаче дома Зайцевым обе семьи решили наскоро отметить. Во время поджаривания колбасы на электроплите, произошло короткое замыкание в электропроводке дома. Вспыхнул пожар, который присутствующие лица не смогли погасить своими силами. К моменту приезда пожарной команды дом уже сгорел. Дом был застрахован на имя супругов Цапко. Супруги Зайцевы подали в суд заявление, в котором указали, что дом, купленный ими у супругов Цапко, сгорел, и просили суд считать эту сделку незаключенной, так как регистрации перехода права собственности на дом не было. На суде супруги Цапко утверждали, что договор считается заключенным, так как передаточный акт подписан сторонами, поэтому риск случайной его гибели перешел на супругов Зайцевых.

Какое решение должен вынести суд по иску Зайцевых?

Задача 2. Белоусова, 70 лет по договору пожизненного содержания с иждивением передала бесплатно принадлежащую ей трехкомнатную квартиру в собственность Нехлюдову. Согласно договору Белоусова должна была проживать в изолированной комнате и обеспечиваться питанием, одеждой и уходом в случае ее заболевания. Ренту ей следовало выплачивать ежемесячно. Приняв собственность, Нехлюдов без согласования с Белоусовой стал сдавать две комнаты студентам из Марокко за высокую плату. Через три года квартира приобрела запущенный вид. Белоусова потребовала от Нехлюдова провести ремонт квартиры, но он отказался. Тогда Белоусова подала на него в суд иск с требованием выплаты ей выкупной цены квартиры в связи с ненадлежащим использованием квартиры и уходом за ней.

Подлежит ли иск Белоусовой удовлетворению?

Задача 3. Шаров купил дом у Петровой. Весной, через 2 года после покупки, подземные воды затопили погреб, находившийся под домом, подмыли столбы, на которых стоял дом, и он дал осадку. Шаров предъявил иск к Петровой, в котором просил либо аннулировать договор купли-продажи, взыскав с продавца уплаченную за дом покупную цену, либо взыскать с ответчика сумму расходов, которые необходимо затратить для устранения произошедших в доме разрушений и проведения дренажных работ.

Петрова в суде утверждала, что в данном случае речь идёт не о недостатках, обнаруженных в самом доме. Кроме того, всем известно, что в районе нахождения проданного дома каждую весну подземные воды затапливают погреба и подвалы.

Подлежит ли иск Шарова удовлетворению?

Задача 4. Никитин продал Леснину жилой дом. Договор был удостоверен у нотариуса. Леснин вселился в дом, но зарегистрировать договор не успел, так как Никитин заболел и вскоре умер, а основная часть необходимых для регистрации документов находилась у него.

Наследники Никитина потребовали выселения Леснина, утверждая, что заключённый им с Никитиным договор недействителен, не осуществлена и передача жилого дома. Они не нуждаются в данном жилом доме, так как использовали его под дачу. Кроме того, наследники считали договор недействительным ещё и потому, что в нём ничего не сказано о судьбе земельного участка, на котором расположен дом. Указанную денежную сумму они готовы вернуть. Леснин отказался, считая, что договор заключен надлежащим образом и он является собственником данного жилого дома. Наследники Никитина обратились с иском в суд.

Какое решение должен вынести суд?

Примерные темы рефератов.

1. Оформление сделок с жилыми помещениями

2. Жилое помещение как объект купли-продажи

3. Заключение и исполнение договора пожизненного содержания с иждивением

4. Сравнительная характеристика договора мены и обмены жилых помещений

Дополнительная литература.

1. Борисенко А. Жилая недвижимость как объект купли-продажи // Законность. 2004. № 2

2. Крашенинников П.В. Сделки с жилыми помещениями: Комментарий гражданского и жилищного законодательства и практика его применения. М.: Статут. 2000.

3. Сидоренко А.Ю. Порядок регистрации договора купли-продажи недвижимого имущества в Москве // Юрист. 1999. № 1.

4. Толчеев Н. Преимущественное право покупки доли жилого дома (квартиры) // Российская юстиция. 2000. № 5.

5. Шаклеина Е.В. К вопросу о сделках с жильем через посредников и поверенных // Семейное и жилищное право. 2005. № 2