Тема 6. Право собственности и другие вещные права на жилые помещения Теоретическая часть

В современных условиях развитие жилищных отношений немыслимо без института собственности на жилые помещения. Это обстоятельство обусловило появление в ЖК РФ целого раздела, посвященного праву собственности и иным вещным правам на жилые помещения.

Собственник жилого помещения осуществляет в отношении него права владения, пользования и распоряжения в соответствии с назначением жилого помещения и пределами его использования.

Собственник вправе предоставить принадлежащее ему жилое помещение другому гражданину или юридическому лицу во владение и (или) пользование. Для распоряжения жилым помещением используются различные виды договоров. Гражданам жилые помещения могут быть предоставлены во владение и (или) пользование на основании договоров найма, безвозмездного пользования и т.д. Юридическому лицу жилое помещение предоставляется во владение и (или) пользование на основании договора аренды либо на других законных основаниях.

Собственник жилого помещения несет бремя содержания этого помещения. Если же такое помещение является квартирой и расположено в многоквартирном жилом доме, то собственник несет еще и бремя содержания общего имущества собственников в многоквартирном доме. Если помещение не является отдельной квартирой, а представляет собой, допустим, комнату в коммунальной квартире, то его собственник несет еще и бремя содержания общего имущества собственников комнат.

Собственники жилых помещений обязаны:

• поддерживать помещение в надлежащем состоянии;

• не допускать бесхозяйственного обращения с жилым помещением;

• соблюдать права и законные интересы соседей;

• соблюдать правила пользования жилыми помещениями;

• соблюдать правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

К лицам, совместно проживающим с собственником в принадлежащем ему жилом помещении, прежде всего, относятся члены семьи собственника жилого помещения, бывшие члены семьи собственника жилого помещения, а также лица, проживающие в жилом помещении по соглашению с собственником и не являющиеся членами его семьи.

Члены семьи собственника имеют равные с собственником права пользования жилым помещением, если иное не предусмотрено соглашением между ними. Членов семьи собственника обязаны использовать жилое помещение по его назначению и обеспечивать сохранность этого жилого помещения. Дееспособные члены семьи собственника жилого помещения несут с ним солидарную ответственность по обязательствам, возникающим в связи с пользованием этим жилым помещением. К таким обязательствам, например, относятся внесение платы за коммунальные услуги, энергоносители, возмещение вреда, причиненного другим жилым помещениям в результате утечек, пожаров и т.д.

Право пользования жилым помещением после прекращения семейных отношений за бывшим членом семьи собственника по общему правилу не сохраняется. Однако по соглашению собственника и бывшего члена его семьи право пользования может сохраняться сколь угодно долго и после прекращения семейных отношений. Данная норма представляет собой правовую гарантию прав собственности на жилые помещения. Если воля собственника на предоставление права пользования жилым помещением бывшему члену семьи отсутствует, то бывший член семьи на законных основаниях может быть выселен из жилого помещения.

Жилое помещение может быть изъято у собственника посредством его выкупа. Причиной для изъятия (выкупа) жилого помещения у собственника является изъятие земельного участка, на котором оно расположено, для государственных или муниципальных нужд в установленном порядке.

Изъятие жилого помещения посредством его выкупа подразумевает, что собственник получит соответствующую соразмерную компенсацию стоимости изымаемого жилого помещения. Если для государственных или муниципальных нужд изымается (выкупается) весь земельный участок, то согласия его собственника не требуется. Если же изъятию подлежит лишь определенная часть земельного участка, то такое изъятие (выкуп) возможно только с согласия собственника. Конкретные условия выкупа жилого помещения определяются в соглашении, которое подписывается собственником и органом, принявшим решение об изъятии жилого помещения. В данном соглашении должны определяться выкупная цена жилого помещения, сроки выкупа, а также иные существенные условия. Кроме того, соглашение обязательно должно предусматривать обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или соответствующего муниципального образования уплатить собственнику определенную выкупную цену жилого помещения, в которую включаются рыночная стоимость жилого помещения и все убытки, причиненные собственнику изъятием жилого помещения

Собственникам жилых помещений в многоквартирном жилом доме на праве общей долевой собственности принадлежат помещения и имущество, расположенные в этом доме, но не являющиеся частями квартир, предназначенные для обслуживания более одного жилого помещения в данном доме.

Доля каждого из указанных лиц в общей долевой собственности на указанное имущество пропорциональна доле жилых помещений, находящихся в их собственности в многоквартирном доме. Собственники жилых помещений в многоквартирном доме в порядке, предусмотренном законодательством, владеют, пользуются и распоряжаются общим имуществом. Уменьшение объема общего имущества допускается только с согласия всех собственников жилых помещений в многоквартирном доме в результате его реконструкции. Собственникам помещений в многоквартирном доме вправе передать часть общего имущества в пользование другим лицам. Такая передача может осуществляться в виде договоров аренды, безвозмездного пользования и т.д. Условием для передачи части общего имущества в пользование других лиц является соблюдение прав и законных интересов граждан и юридических лиц.

Вопросы

1. Содержание права собственности граждан на жилые помещения.

2. Права и обязанности собственника жилого помещения

3. Права и обязанности граждан, проживающих совместно с собственников в принадлежащем ему жилом помещении

4. Права бывших членов семьи собственника на жилое помещение

5. Обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд

6. Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме

Практические задания и задачи

Задача 1. Юшечкин, наниматель 4-х комнатной приватизированной квартиры, решим провести переоборудование двух комнат с целью использования их в качестве офиса общества с ограниченной ответственностью, одним из руководителей которого он был, и адрес квартиры зарегистрировать как юридический адрес ООО. Собственник квартиры Цуканов (наймодатель) выдал Юшечкину письменное разрешение на такое переоборудование, но обусловил это значительным повышением наемной платы. Когда работы по переоборудованию начались, неожиданно приехал сын Цуканова Олег, который во время принятия отцом решения о согласии на переустройство квартиры находился в заграничной командировке и ничего не знал о действиях отца. Олег потребовал восстановления прежнего состояния квартиры, поскольку он, как участник договора о приватизации, имеет наряду с отцом долю в праве собственности на нее и в связи с вступлением в брак намерен выделить свою долю в натуре.

Поскольку Цуканов – отец решительно не согласился с требованием сына, Олег обратился в суд с иском.

Сформулируйте и обоснуйте исковые требования Цуканова Олега.

Подлежит ли иск удовлетворению? Обоснуйте ответ.

Задача 2. Семин, собственник одноэтажного кирпичного дома, в котором было четыре комнаты, кухня и веранда, составил завещание, по которому с согласия сына Федора и дочери Натальи поделил между ними жилые помещения дома в равных долях. Через два года после этого Федор, с согласия отца и сестры, на свои деньги мансарду на две комнаты и, женившись, жил с женой в тех комнатах.

После смерти Семина, при вступлении в наследство дома в соответствии с завещанием Наталья потребовала от Федора пересмотра распределения между ними жилых помещений дома, так как две комнаты мансарды не были упомянуты в завещании собственника дома, их отца. Однако Федор отказал ей в этом.

К какому виду жилищного фонда можно отнести дом, находящийся в собственности Семина? Что явилось основанием возникновения общей собственности на жилой дом у Федора после смерти их отца? К какому виду и разновидности относится собственности на жилой дом Федора и Натальи Семиных? К какому виду жилищного фонда стал относится жилой дом после его наследования Федором и Натальей Семиными? Правомерно ли требование Натальи к Федору о перераспределении долевой собственности дома? Имеет ли право Федор, осуществивший постройку мансарды за свой счет, присоединить ее к своей доле наследуемого жилого дома? Какое решение должен вынести суд, если Наталья Семина подаст иск к Федору Семину по данному делу?

Задача 3. По решению областной администрации земельный участок, на котором расположен дом, принадлежащий Аверьянову, подлежит изъятию для государственных нужд. Аверьянову с семьей взамен дома предложена квартира. Кроме того, организация, которой от­водится земельный участок, согласна возместить Аверьянову сто­имость дома и высаженных на участке плодово-ягодных насаждений. Аверьянов решение администрации оспаривал, считая, что его уча­сток в полосу отчуждения включаться не должен. Кроме того, он полагал, что если участок и будет изъят, то ему обязаны возвести дом на равноценном земельном участке.

Администрация утверждала, что свободной земельной территории в данной местности нет, а потому равноценный участок может быть отведен Аверьянову только в другом месте. Кроме того, она не располагает возможностями возвести Аверьянову новый дом ввиду отсутствия подрядной организации и стройматериалов. По­скольку стороны к соглашению не пришли, дом Аверьянова был отключен от системы энерго- и водоснабжения. Аверьянов обратил­ся с иском в суд.

Сформулируйте его исковые требования и решите дело.

Задача 4. Маслов проживал в доме с бывшими членами своей семьи. Продав лом Андрееву в связи с выездом в другой город, он в договоре вопрос о правах проживающих в доме никак не оговорил. После совершения договора Маслов из дома выехал. Остальные лица освободить дом отказались из-за отсутствия у них другой жилой площади. Андреев предъявил иск об освобождении дома, мотивируя тем, что если из дома выехал прежний собственник, то бывшие члены семьи тем более обязаны освободить дом.

Примерные темы рефератов

1. Конструкция вещных прав на жилые помещения членов и бывших членов семьи собственника

2. Система прав граждан на жилые помещения

3. Правовой режим общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме

4. Право пользования жилыми помещениями членами семьи собственника

Дополнительная литература.

1. Борисенко А. Квартира как объект права собственности // Законность. 2003. № 10

2. Гришаев С.П. Ваше право собственности на жилой дом, квартиру. М. 1997.

3. Груздев В.В. Конструкция вещных прав на жилые помещения членов и бывших членов семьи собственника // Закон. 2005. № 6

4. Михеева Л.Ю. Система прав граждан на жилые помещения // Закон. 2005. № 6

5. Молохов А.В. О бывшем супруге замолвите слово // Адвокат. 2005. № 6

6. Муратов В.А. Экономический и социальный аспекты возмещений ущерба собственнику. Экономический и социальный аспекты возмещения ущерба собственнику при сносе жилых строений // Законодательство и экономика. 2005. № 7

7. Певницкий С.Г. Общее имущество многоквартирного дома как объект права общей долевой собственности // Нотариус. 2005. № 3

8. Певницкий С.Г. Право коммунальной собственности в многоквартирных домах // Юрист. 2006. № 2

9. Савельев Д. Обязанности собственников жилья // Хозяйство и право. 2000. № 2.

10. Сидоренко А.Д., Чефранова Е.А. Особенности правового режима общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме // Нотариус. 2004. № 6

11. Симонов В.Н., Гетман Е.С. Общее имущество в многоквартирном доме (новое в законодательстве) // Нотариус. 2005. № 3

12. Толчеев Н. Преимущественное право покупки доли жилого дома (квартиры) // Российская юстиция. 2000. № 5.

13. Фогель В.А. Жилое помещение как объект права собственности // Нотариус. 2003. № 1

14. Фоков А.П. Проблемы теории и практики долевой собственности в многоквартирных жилых домах // Юрист. 2004. № 1

15. Чекмарева Е. Право пользования жилыми помещениями членами семьи собственника // Нотариус. 2004. № 1