Тема 2. Объекты жилищного права Теоретическая часть

Объектом любой отрасли права являются конкретные элементы окружающей действительности, на регулирование оборота, исполь­зования или охраны которых направлена данная отрасль.

В частной, государственной, муниципальной собственности, в собственности общественных объединений, а также в коллективной собственности могут находиться недвижимость в жилищной сфере либо ее часть. Жилищные отношения, регулируемые ЖК РФ, заложили основы для участия жилых помещений (квартир, комнат) в имущест­венном обороте как объекта вещных и обязательственных прав.

Основными объектами жилищного права являются различные виды жилья. Жилищный кодекс регулирует отношения по поводу жилищ­ных фондов, взятых в общем и целом, а также жилых домов и жилых помещений (квартир, комнат).

Жилищный фонд представляет собой совокупность всех жи­лых помещений независимо от форм собственности, включая: жилые дома, специализированные дома, квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помеще­ния в других строениях, пригодные для проживания.

Жилым домом является индивидуально определенное здание, которое состоит из комнат, а также вспомогательных помещений, предназначенных для удовлетворения хозяйственно-бытовых иных нужд граждан, связанных с их проживанием в таком доме.

Жилое помещение - помещение, пригодное для постоянного проживания людей. Сюда можно отнести квартиры, комнаты в общежитиях и комму­нальных квартирах, служебные жилые помещения и иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания. Помеще­ние - единица комплекса недвижимого имущества (часть жилого зда­ния, иной связанной с жилым зданием объект недвижимости), выде­ленная в натуре, предназначенная для самостоятельного использова­ния для жилых, нежилых или иных целей, находящаяся в собственно­сти граждан или юридических лиц, а также Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований. Под жилой комнатой понимается непосредственно предназначен­ная для проживания конструктивно обособленная часть квартиры. Ее площадь учитывается при определении жилой площади квартиры.

Жилое помещение должно отвечать требованиям, предусмот­ренным жилищным законодательством (ст. 15 ЖК). Жилое поме­щение, предоставляемое гражданам для проживания, должно быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта, отвечать установленным санитарным и техническим требо­ваниям. Жилищный кодекс определяет норму предоставления пло­щади жилого помещения, в пределах которой гражданам предостав­ляются помещения.

В соответствии с ч. 4 ст. 19 ЖК РФ жилищный фонд подлежит государственному учету. При этом такой учет независимо от принадлеж­ности жилых помещений осуществляется по единой для России системе и в порядке, установленном Правительством РФ. Государственный учет жилищного фонда наряду с иными формами его учета должен предусматривать проведение технического учета жилищного фонда, в том числе его техническую инвентаризацию и техническую паспортизацию.

Государственная регистрация является юридическим актом при­знания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имуще­ство, включая жилые помещения. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, что по существу означает презумпцию правильности регистрации прав. Соответственно зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке.

Гражданское и жилищное законодательство запрещает размещение в жилых домах промышленных произ­водств. Размещение собственни­ком в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учрежде­ний, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. При этом перевод помещений из жилых в нежилые произво­дится в соответствии с жилищным и градостроительным законодатель­ством.

В соответствии со ст. 25 ЖК РФ переустройство жилого помеще­ния представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудова­ния. В свою очередь перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации.

Вопросы

1. Жилые помещения

2. Жилищный фонд

3. Учет жилищного фонда

4. Государственная регистрация прав на жилые помещения и сделок с ними

5. Перевод помещений из жилых и в нежилые

6. Переустройство и перепланировка жилых помещений

Практические задания и задачи

Задание 1. Составьте схему «Признание жилья непригодным для проживания», предусмотрев в ней следующие блоки:

а) основания для признания жилых помещений непригодными для постоянного проживания: - объемно-планировочные дефекты;

- санитарно-гигиенические условия;

б) основания для создания межведомственной жилищной комиссии для признания жилого помещения непригодным дли постоянного проживания;

в) состав межведомственной жилищной комиссий.

Задание 2. Составьте схему «Перевод жилого помещения в нежилое», предусмотрев в ней следующие блоки:

а) основания для перевода;

б) органы, решающие вопрос о переводе;

в) документы, прилагаемые к заявлению о переводе.

Задача 1. Эдуард Кузьмин, житель г. Москвы, купил в подмосковном поселке городского типа Семхозе старый дом с земельным участком. Дом этот он разрушил и без разрешения органа местной власти на его месте построил двухэтажный кирпичный дом с двумя утепленными верандами, оборудованными для проживания, и открытой террасой. На первом этаже дома располагалась столовая комната, гостиная, кухня, ванная, туалетная комнаты и холодная кладовая. На втором этаже дома находились две изолированные комнаты - спальни с утепленными лоджиями, коридор и две смежные комнаты для учебы детей и игр.

По окончании строительства дома Кузьмин подал в местную администрацию поселка заявление, в котором уведомил ее о совершенных им действиях. Представитель местной администрации поселка заявил, что жилой дом, построенной Кузьминым без разрешения местной администрации поселка является самовольной постройкой, согласно ст. 222 ГК РФ, в связи с чем права собственности на этот дом у него нет.

Какие из помещений дома, построенного Эдуардом Кузьминым, можно считать комнатами? Какие из являются жилыми, а какие - вспомогательными? Что понимается под изолированными комнатами, а что под смежными? Какой орган вправе признать право собственности Кузьмина на построенный им жилой дом? С какого момента строение Кузьмина будет считаться жилым домом? Как должен быть решен спор между местной администрацией и Кузьминым?

Задача 2. При плановом обследовании домов, входящих в жилищный фонд г. Санкт-Петербурга, городская межведомственная комиссия обнаружила в одном из домов квартиру, состоящую из одной комнаты, в кото­рой пол располагался ниже поверхности двора. Комната эта была размером 14 кв. м, выход из нее осуществлялся непосредственно во двор под аркой дома. Ширина входной двери в квартиру была равна 60 см. вход в туалетную комнату осуществлялся непосредственно из жилой комнаты, а на потолке имелись следы от многократных протечек в связи с тем, что канализационные трубы проходят над этой комнатой.

В квартире этой проживала по договору социального найма одино­кая пенсионерка Сажи Умалатова, 65 лет.

Можно ли отнести обстоятельства, выявленные городской межведомственной комиссией, к дефектам жилого помещения? Если да, то какие? Укажите, какие из указанных дефектов могут явиться основанием для признания описанной квартиры непригодной для постоянного проживания? Кто должен вынести решение о признании квартиры Сажи Умалатовой непригодной для постоянного проживания? На основании какого документа и каким документом должно быть оформлено это признание? Какие правовые последствия повлечет за собой признание квартиры Умалатовой непригодной для постоянного проживания? Что следует предпринять Умалатовой в случае признания ее квартиры непригодной для постоянного проживания?

Примерные темы рефератов

1. Страхование в жилищной сфере

2. Принципы государственной регистрации прав на жилые помещения и сделок с ними

3. Порядок и правовые последствия признания жилого помещения непригодным для проживания

Дополнительная литература

1. Аюшева С.Д. Жилое помещение как объект гражданских прав и обязанностей участников первичного рынка ипотечного жилищного кредитования // Законодательство. 2004. № 8

2. Аюшева С.Д. Правовое значение системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним для защиты интересов участников ипотечного жилищного кредитования // Законодательство. 2004. № 11

3. Бутырин А. Судебные споры о качестве жилых помещений // Хозяйство и право. 1999. № 7.

4. Кузьмина И. Понятие жилого помещения // Российская юстиция. 2001. № 9.

5. Эрделевский А.М. О применении нового Жилищного кодекса // Закон. 2005. № 6.