Тема 12. Договор найма жилого помещения Теоретическая часть

Основным договором, с помощью которого жилые помещения передаются в пользование вообще и во временное возмездное владение и пользование в частности, является договор найма жилого помещения. В ГК РФ наем жилого помещения подразделяется на договор социального найма жилого помещения и договор найма жилого помещения.

По договору социального найма жилые помещения предоставляются малоимущим или иным указанным в законе гражданам РФ, нуждающимся в улучшении жилищных условий из государственного или муниципального жилищных фондов. При решении вопроса о признании гражданина малоимущим принимается во внимание доход, приходящийся на каждого члена семьи, а также стоимость имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению. Признание граждан малоимущими осуществляется органами местного самоуправления в порядке, установленном законом соответствующего субъекта Российской Федерации.

В случае предоставления жилого помещения лицу, состоящему на учете в качестве нуждающегося в улучшении жилищных условий, с ним заключается договор социального найма жилого помещения

По договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо специально управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных ЖК РФ.

Договор социального найма жилого помещения заключается в письменной форме на основании решения о предоставлении жилого помещения жилищного фонда социального использования. Типовой договор социального найма жилого помещения утверждается Правительством Российской Федерации.

Содержанием договора социального найма жилого помещения являются права и обязанности нанимателя и наймодателя, установленные законом или договором, за неисполнение или ненадлежащее исполнение которых стороны несут юридическую ответственность.

Наниматель вправе осуществить обмен предоставленного ему жилого помещения на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю.

Наниматель жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи вправе передать часть занимаемого им жилого помещения, а в случае временного выезда все жилое помещение в поднаем. Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, может быть заключен при условии, если после его заключения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного проживающего составит не менее учетной нормы, а в коммунальной квартире - не менее нормы предоставления. Наниматель жилого помещения по договору социального найма и проживающие совместно с ним члены его семьи по взаимному согласию и с предварительным уведомлением наймодателя вправе разрешить безвозмездное проживание в занимаемом ими жилом помещении по договору социального найма другим гражданам в качестве временно проживающих (временным жильцам).

По договору коммерческого найма жилого помещения одна сторона - наймодатель - собственник жилого помещения или уполномоченное им лицо обязуется предоставить другой сто­роне - нанимателю-гражданину жилое помещение без огра­ничения размеров за договорную плату во временное владение и пользование для проживания в нем. Коммерческий наем жилых помещений, имея сходство с социальным наймом, отличается от последнего целым рядом моментов. Заключение договора коммерческого найма жилого помещения осуществляется путем достижения сторонами согла­шения по всем существенным условиям договора. В данном случае будущему нанимателю не требуется прохождения та­ких стадий, необходимых для заключения договора социального найма, как постановка на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий, стояние в очереди на получение жилого помещения, получение ордера на вселение в жилое помеще­ние и т. д. Коммерческое жилье не подлежит приватизации. Договор найма жилого помещения, в том числе и коммерческого найма, является двусторонним договором, в котором стороны имеют права и несут соответствующие обязанности. В договоре коммерческого найма права и обязанности сторон, как правило, определяются соглашением сторон. Отдельные права и обязанности сторон установлены законом.

Основная обязанность наймодателя - предоставление на­нимателю жилого помещения, являющегося объектом догово­ра коммерческого найма.

Предоставляемое наймодателем нанимателю жилое поме­щение по договору коммерческого найма имеет назначением удовлетворение жилищных потребностей нанимателя и членов его семьи. Целевое назначение жилого помещения предопре­деляет характер и объем обязанностей наймодателя.

Вопросы

1. Договор социального найма жилого помещения: понятие, условия, содержание.

2. Договор коммерческого найма жилого помещения: понятие, условия, содержание и порядок заключения.

3. Договор поднайма.

4. Вселение временных жильцов.

Практические задания и задачи

Задание 1. Составьте таблицу, отражающую сходства и различия договоров социального и коммерческого найма жилого помещения.

Задача 1. Между Петровым и Сидоровым был заключен договор найма жилого помещения. К нанимателю Петрову из Кисловодска приехали два приятеля и жили у него больше года. Узнав об этом, наймодатель Сидоров обратился в суд с иском о досрочном расторжении договора найма. Свои исковые требования Сидоров обосновал тем, что Петров поселил временных жильцов без согласия собственника. Кроме того Сидоров потребовал возместить стоимость ремонта загрязненной квартиры.

Подлежит ли иск удовлетворению?

Задача 2. Николаев заключил договор найма жилого бревенчатого дома с его владельцем Лопатиной на пять лет. При этом две комнаты в этом доме он сразу же сдал Федорову по договору поднайма на тот же срок. Федоров самовольно прорубил наружную стену и, установив в ней дверь, устроил себе отдельный выход. Через пять лет Лопатина отказала Николаеву в продлении договора, а через три месяца после этого заключила договор найма с Вьюновым. Николаев подал в суд иск и Лопатиной с требованием признания договора с Вьюновым недействительным и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор. Одновременно Лопатина подала в суд встречный иск к Николаеву с требованием возмещения убытков, связанных с восстановлением испорченной Федоровым стены дома. Последний к тому времени уехал в неизвестном направлении.

Какие решения по указанным искам должен принять суд? Обоснуйте ответ.

Задача 3. Звягин с женой и двумя сыновьями получил трехкомнатную квартиру. Вскоре старший сын, Борис, женился, и жена его поселилась в этой же квартире. Спустя несколько месяцев, когда стало казаться, что семейная жизнь у молодых не складывается, невестка Звягиных ушла жить к своим родителям. В этот период женился младший сын Звягиных и попросил у родителей согласия вселить его жену. Те согласились, но возразил Борис, ссылаясь на то, что нужно еще согласие его жены, которая, как он думает, все-таки вернется в семью. При таких обстоятельствах родители решили разменять занимаемую квартиру, но и тут столкнулись с возражениями Бориса, настаивавшего на необходимости получения согласия жены.

Примерные темы рефератов

1. Развитие законодательства о договоре найма жилого помещения в России

2. Развитие законодательства о договоре найма жилого помещения за рубежом

3. Система прав граждан на жилые помещения

4. Практика разрешения споров, вытекающих из договора найма жилого помещения

Дополнительная литература

1. Белов В.К. Сниму квартиру, оплату не гарантирую… (о новых условиях получения денежной компенсации за наем (поднаем) жилого помещения) // Право в Вооруженных Силах. 2005. № 10

2. Грудцына Л.Ю. Особенности пользования гражданами жилым помещением // Адвокат. 2005. № 10

3. Денисевич Е.М. Право пользования жилыми помещениями: к вопросу о соотношении вещных и обязательственных прав // Юрист. 2000. № 2.

4. Касаткина Ю.О. Понятие и сущность договора найма жилого помещения в российском гражданском праве // Законодательство. 2004. № 4

5. Кудашкин А.В. Что гарантирует новый типовой договор социального найма? // Право в Вооруженных Силах. 2005. № 10

6. Мокроусова Л.М. Договор коммерческого найма жилого помещения // Нотариус. 2003. № 2

7. Потапова Н.С., Илюшина М.Н. Круг субъектов вещных и обязательственных прав в отношении жилища // Нотариус. 2005. № 1

8. Потяркин Д. Коммерческий наем жилого помещения с правом выкупа: правовая экспертиза // Хозяйство и право. 2000. № 4.

9. Потяркин Д. Подлежат ли государственной регистрации договоры социального найма жилья? // Российская юстиция. 2000. № 3.

10. Чечурина И. Коммерческий наем жилого помещения // Российская юстиция. 1998. № 7.