1. Предварительная оценка стоимости строительства объекта и оценка жизнеспособности проекта

Стоимость строительства здания на стадии предпроектной проработки рекомендуется определять на основе укрупненных показателей в составе сводного сметного расчета (таблица 5), порядок определения сметной стоимости здания рассматривался ранее в курсе «Сметное дело ценообразование в строительстве».

Для оценки жизнеспособности проекта необходимо определить следующие виды стоимостей строящегося объекта:

• Стоимость строительства для инвестора ( С_и ):

С_и = С_т* K₁ , (20)

Где:

С_т – стоимость строительства на текущий момент (определенная в сводном сметном расчете), руб.;

K₁ – коэффициент, учитывающий затраты инвестора на маркетинг.

• Стоимость строительства для инвестора с учетом кредитной нагрузки (С_ик ):

С_ик = С_и*[1+(В*Р_к)] , (21)

Где:

В – величина, определяющая долю кредитных ресурсов от общей суммы капитальных вложений инвестора (принимается не более 30%);

Р_к – среднегодовая кредитная ставка, %.

• Стоимость строительства с учетом нормативного чистого дохода ( С_инд ):

При существующем уровне инфляции рентабельным может оказаться только тот проект, доля прибыли от реализации которого (без учета налогообложения) составит не менее 20%. Эта величина и принимается за нормативный чистый доход D.

С_инд = (1+D)*С_ик; (22)

Расчетные параметры к формулам (20-22) приняты в таблице 7, а расчет различных видов стоимостей планируемого к строительству объекта приведен в таблице 8. Из него становится очевидно, что стоимость 1 м² общей площади строительства здания с учетом всех затрат инвестора, кредитной нагрузки и предполагаемой прибыли от реализации оказывается меньше, чем диапазон цен продажи квартир по трем моделям (таблица 6). Это позволяет продолжить расчеты.

Имея данные о стоимости общей площади жилья, можно определить диапазон, в котором находится доля площади инвестора.

Нижний предел этого диапазона, который дает возможность окупить затраты, составит:

, (23)

где:

Ц – средняя рыночная стоимость 1м² общей площади здания.

Анализ данных средств массовой информации о рынке жилья показал, что средняя цена 1м² общей площади составляет 21000 руб. (700 у.е.).

Верхняя граница диапазона как величина, позволяющая получить нормативный чистый доход, определяется следующим образом:

; (24)

Исключить риск вложения капитала можно при соблюдении следующих условий:

• доля инвестора (Д) выше нижнего предела (Д₁), т.е.

Д > Д ₁ ,

• инвестор может рассчитывать на получение прибыли не ниже величины чистого дохода

Д > Д ₂ ,

Расчет долей площади инвестора приведен в таблице 9.

2. Планирование строительства здания

Задачей этой части расчетов является распределение затрат инвестора на постройку здания по периодам строительства. Для выполнения работы используются следующая информация:

• данные о стоимости строительства объекта с учетом всех затрат инвестора, рассчитанные в таблице 8;

• нормативная продолжительность строительства здания и нормы задела строительства по месяцам, приведенные в СНиП 1.04.03 – 85* «Нормы продолжительности строительства и задела в строительстве предприятий, зданий и сооружений. Ч.II». Нормы задела и продолжительности строительства для крупнопанельных 4 – 12 этажных зданий, составленные на основе СНиП приведены в таблице 10.

В данном случае для десятиэтажного четырех секционного здание объемом 30942 м³ и общей площадью 10314 м² эта часть задачи решается в следующем порядке:

По данным таблицы СНиП 1.04.03 –85* (часть II) строим график нарастающего освоения капитальных вложений (рис.10) и график выполнения капитальных вложений по месяцам (рис.11).

График на рис. 10 показывает нормативное распределение капитальных вложений нарастающим итогом (К_{i ,} в %) по месяцам. Для построения графика на рис. необходимо определить размер освоения капитальных вложений по периодам строительства по формуле

∆ К _I = K _i - K _j ; (25)

где:

∆ К _I – освоение капитальных вложений в течение периода, %;

K_{i ,} K _j - освоение капитальных вложений нарастающим итогом в предшествующий период (i) и последующий период (j), в % .

Это позволяет перейти от процентного выражения освоения капитальных вложений нарастающим итогом по месяцам к денежной оценке распределения капитальных вложений по месяцам строительства объекта. Для этого необходимо определить величину капитальных вложений по месяцам в денежном выражении:

К^д _i = ∆ К i * С_ик ; (26)

где:

С_ик – стоимость строительства для инвестора с учетом кредитной нагрузки, определяемая по формуле2 (см. таблицу 8).

Согласно выполненного расчета стоимость строительства для инвестора с учетом кредитной нагрузки составляет 89623,1 тыс. руб. Расчет К^д _i по месяцам приведен на рис.12.