3. Вопросы к практическому занятию

2.1. Что является основным источником доходов предприятий?

2.2. Определите потоки денежных средств (виды доходов) в за­висимости от сфер деятельности организации.

2.3. Какова структура затрат на производство и реализацию продукции?

2.4. Покажите классификацию затрат по калькуляционным статьям по отраслям экономики и в том числе по промышленно­сти.

2.5. Определите различия видов расходов: основных и наклад­ных; прямых и косвенных; постоянных и переменных.

2.6. Раскройте значение прибыли в деятельности организации.

2.7. Каков состав валовой прибыли организации?

2.8. Каков состав внереализационных доходов и расходов?

2.9. Какие существуют способы расчета прибыли? Покажите их преимущества и недостатки.

2.10. Каковы пути максимизации прибыли в условиях предпри­нимательской деятельности?

2.11. Раскройте понятие «эффект операционного рычага» и по­кажите его действие.

2.12. Дайте определения понятиям «точка безубыточности» и «запас фи­нансовой прочности».

2.13. Каков механизм распределения прибыли в условиях со­временной системы налогообложения?

2.14 Определите роль, методы исчисления и направления чис­той прибыли организации.

2.15 Охарактеризуйте следующие понятия: «инвестиции», «ин­вестиционная деятельность», «субъекты инвестиционной дея­тельности», «объекты инвестиционной деятельности».

2.16. Классифицируйте существующие источники финансирования капитальных вложений. Определите, в чем заключаются их преимущества и недостатки?

2.17. Назовите основные методы оценки эффективности инвестиционных проектов.

2.18. В чем преимущества и недостатки финансового лизинга как метода инвестирования?

4. Литература

[7,8,23,24].

ПРАКТИЧЕСКОЕ ЗАНЯТИЕ 3

Недвижимое имущество и связанные с ним права. Сделки с недвижимостью

1. Теоретическая часть

Сделки с земельными участками регулируются Гражданским кодексом РФ, Земельным кодексом РФ, Указом Президента РФ от 27 октября 1993 г. № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы», Постановлением Правительства РФ от 30 мая 1993 г. № 503 «Об утверждении порядка купли- продажи гражданами Российской Федерации земельных участков» и др. Каждому собственнику земельного участка выдается свидетельство на право собственности на землю, которое подлежит регистрации в регистрационной (поземельной) книге. Государство гарантирует неприкосновенность и защиту частной собственности на землю, а также защиту прав собственников земли при совершении ими сделок с землей.

Права на жилые и нежилые помещения регулируются разделом 2 ЖК РФ. Перевод жилых помещений в нежилой фонд регулируется главой 3 ЖК РФ. Купля-продажа недвижимости осуществляется в соответствии со ст. 549–558 ГК РФ.

Вопросы мены рассмотрены в граве 31 ГР РФ (статьи 567–571); дарения в главе 32 ГК РФ (ст.572–582); ренты и пожизненного содержания с иждивением – гл. 33 ГК РФ (ст. 583–605); аренды – гл. 34 ГК РФ (ст. 606–625, 650–664); найма жилого помещения – гл. 35 ГК РФ (ст. 671–688); социального найма жилого помещения – гл. 8 ЖК РФ (ст. 60–91); предоставления специализированных жилых помещений и пользование ими – гл. 10 ЖК РФ ( ст. 99–109); безвозмездного пользования – гл 36 ГК РФ (ст.689–701); страхования – гл. 48 ГК РФ (ст. 927–339); доверительного управления – гл. 53 ГК РФ (ст.1012–1026); наследования – раздел 5 ГК РФ (ст. 1110–1185); переустройства и перепланировки жилого помещения – гл. 5 ЖК РФ (ст.25–29).

Развитие рынка недвижимости, увеличение объемов нового строительства и реконструкции зданий и сооружений, реформирование жилищно-коммунального хозяйства и переход к новым формам в его управлении предъявляют более высокие требования к работе специалистов строительного и жилищно-коммунального комплексов. При этом важным является четкое исполнение существующего законодательства, регулирующего операции с недвижимым имуществом, а страхование выступает методом обеспечения безопасности как пользователей-собственников, так и всех остальных участников рынка.

Сделки с недвижимостью в РФ осуществляются в соответствии с общим гражданским и специальным законодательством. Так купля-продажа недвижимости оформляется в соответствии со ст. 549-558 ГК РФ. Вопросы мены рассмотрены в главе 31 ГК РФ (статьи 567-571);

• дарения в главе 32 ГК РФ (ст.572-582);

• ренты и пожизненного содержания с иждивением – гл. 33 ГК РФ (ст. 583-605);

• аренды – гл. 34 ГК РФ (ст. 606-625, 650-664)

• найма жилого помещения – гл. 35 ГК РФ (ст. 671-688);

• социального найма жилого помещения – гл. 8 ЖК РФ (ст. 60-91);

• предоставления специализированных жилых помещений и пользование ими – гл. 10 ЖК РФ ( ст. 99-109);

• безвозмездного пользования – гл 36 ГК РФ (ст.689-701);

• страхования – гл. 48 ГК РФ (ст. 927-970);

• доверительного управления – гл. 53 ГК РФ (ст.1012-1026);

• наследования – раздел 5 ГК РФ (ст. 1110-1185);

• переустройства и перепланировки жилого помещения – гл. 5 ЖК РФ ( ст.25-29).

Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" является основным специальным документом, необходимым для выполнения данной практической работы.

Для выполнения заданий данного практического занятия объекты исследования выбираются студентами самостоятельно и согласовываются с преподавателем. Объектами исследования могут выступать объекты недвижимости различного назначения, расположенные на территории Ставропольского края.

Таблицы заполняются для объекта недвижимости в текущем состоянии по исходным данным и для наилучшего и наиболее эффективного варианта использования объекта недвижимости. Данный шаблон может быть использован для описания объектов-аналогов. Цель – сбор информации по объектам недвижимости. Результаты могут быть использованы в дальнейшем для исследования рынка недвижимости в целях написания курсовых работ и проектов по дисциплинам «Экономика недвижимости» и «Оценка недвижимости», а также для дипломного проекта.

В процессе выполнения работы студент должен:

• получить практический опыт сбора и анализа информации;

• научиться структурировать найденные сведения;

• получить опыт работы с базами данных;

• определить диапазоны величин доходов и расходов в сфере коммерческой недвижимости.

Полученную информацию можно использовать:

• при проведении работ по оценке объектов недвижимости;

• для принятия решений об инвестициях в объекты недвижимости;

• при управлении объектами недвижимости.

Структурно шаблон состоит из трех разделов:

• описание объекта исследования;

• информация о доходах и расходах;

• информация о капитальных вложениях.

Возможные источник информации для заполнения таблиц шаблона:

• специализированные газеты и журналы;

• информационные порталы сети Интернет;

• бухгалтерская финансовая и управленческая информация;

• базы данных управляющих, оценочных, девелоперских, риэлторских компаний.

Все представленные данные должны сопровождаться указанием источника получения информации (Интернет сайт, номер газеты, название и координаты компании).

Данные по доходам и расходам должны быть представлены в рублях. Реконструированный отчет об операционной деятельности представляется в годовом выражении.

Некоторые ячейки таблиц сопровождаются дополнительными примечаниями, например:

• год (период) постройки можно охарактеризовать старый фонд (до 1917г.), старый фонд после кап. ремонта, "сталинский" (1917-1957), "хрущевский" (1958-1964), после 1964 г., новостройка;

• оживленность транспортных и пешеходных потоков: высокая, средняя, низкая;

• привлекательность места: престижное, локальный центр, промзона, р-н новостройки, "спальный" р-н;

• преимущественная застройка: жилая многоэтажная, жилая малоэтажная, промышленная, гражданские здания, смешанная, архитектурные памятники;

• право на землю и улучшения: полное право собств., право аренды и т.д.;

• тип здания: материал (кирпичное, панельное, блочное, монолитное, смешанное), проект (типовой, индивидуальный, памятник архитектуры);

• фундамент: вид (ленточный, столбчатый, свайный, сплошной), материал (ж/б сборный/монолитный, бетонный сборный/монолитный, бутовый, бутобетонный);

• каркас: ж/б, металлический, деревянный;

• стены: кирпичные, блочные, панельные, монолитные, деревянные, смешанные (кирп.+дерев.);

• перекрытия: ж/б, кирпичные по стальным косоурам, деревянные;

• перегородки: ж/б, кирпичные, деревянные;

• крыша и кровля: металлическая, из рулонных материалов, асбестоцементные плиты, черепица и т. д.

• особенности планировки: коридорная система, блочная, галерейная, зальная, пролетная и т. д.

• состояние подъездных путей: отл, хор., удовл., требуется ремонт, ремонт/прокладываются;

• состояние тротуаров: отл, хор., удовл., требуется ремонт, ремонт/прокладываются;

• освещение территории: удовл., неудовл., нет.

• зеленые насаждения: многолетние (кв.м), однолетние (кв.м), деревья (шт.), нет;

• загрязненность территории: низкая, средняя, высокая;

• ограждение: высота, длина по периметру, нет.

• вид парковки: охраняемая, отдельно отведенная территория, открытая/закрытая, платная (стоимость);

• сигнализация: охранная, пожарная и т. д.

• охрана: круглосуточная, ночная и т.д.

• оборудование: холодильное, офисная мебель, торговое и т.д.

• зона отдыха: садик во дворе и т. п.

• тип системы отопления: централизованное, местное, инивидуальное.

Принятые сокращения:

МФК – многофункциональный комплекс;

КАД – кольцевая автомобильная дорога;

ПО – программное обеспечение;

ОК – отдел кадров

СМИ – средства массовой информации.

Заполненные таблицы предоставляются студентом преподавателю в бумажном и электронном виде в установленный срок. Для объектов приносящих доход обязательно, для других – по мере необходимости и возможности заполняются следующие таблицы. Вся информация должна быть приведена с указанием источника ее получения (сайт, телефон и пр.)

Таблица 3.1 – Информация об объекте
Параметр	Значение	Источник информации и комментарии
1	2	3
Название объекта
Класс объекта
Интернет сайт
Собственник
Управляющая компания
Год (период) постройки
Год последнего кап. ремонта
Функциональное использование
Площадь занимаемая под: (для МФК)
жилая
Продолжение таблицы 3.1
1	2	3
офис
торговля
спортивная
развлекательная
гостиница
другое
Местоположение
Адрес или метка объекта
Район
Зона градостроительной ценности
Удаленность от центра
Ближайшая станция метро
Удаленность от станции метро, км
Транспортная доступность
Удаленность от КАД, км
Оживленность транспортных потоков
Оживленность пешеходных потоков
Привлекательность места
Преимущественная застройка
Юридический статус
Право на улучшения
Право на землю
Обременения
Объемно-планировочное решение
Общая площадь, м2
Полезная площадь, м2
Площадь вспомог. помещений, м2
Площадь технич. помещений, м2
Объем улучшений, м3
Количество этажей
Тип здания проект, материал
Класс капитальности
фундамент вид, материал
каркас
стены
перекрытия
перегородки
крыша и кровля
Особенности планировки
Внутренняя отделка (материал, состояние)
стены
потолки
Продолжение таблицы 3.1
1	2	3
полы
окна
двери
освещение
Благоустройство территории
Площадь земельного участка, м2
Площадь застройки, м2
Площадь, занятая парковкой (автостоянкой), м2
Площадь, занятая зелеными насаждениями, м2
Площадь, занятая иными объектами, м2
Состояние подъездных путей
Состояние тротуаров
Освещение территории
Зеленые насаждения
Загрязненность территории
Ограждение
Дополнительные преимущества
Престижное окружение
Вид парковки
количество мест
Сигнализация
Охрана
Витринные окна
Оборудование
Зона отдыха
Спортивный зал/площадка
Инженерное оборудование здания
Количество лифтов в здании
в том числе грузовых
Грузоподъемность лифтов
Фирма-изготовитель лифтов
Обслуживаемые лифтами этажи
Количество эскалаторов в здании
Фирма-изготовитель эскалаторов
Обслуживаемые эскалаторами этажи
Услуги интернет
Телефония
Продолжение таблицы 3.1
1	2	3
Тип системы охранной сигнализации
Тип системы пожарной сигнализации
Тип системы кондиционирования
Тип системы вентиляции
Тип системы отопления
Электрическая мощность, кВт

Таблица 3.2 – Информация о доходах и расходах (период - один год)

Статьи реконструированного отчета			Значение	Источник информации и комментарии
ПОТЕНЦИАЛЬНЫЙ ВАЛОВОЙ ДОХОД, руб/ в год
Арендная плата основных (якорных) арендаторов, руб. в год				таблица 3.3
Площадь, занятая основными арендаторами, кв. м
Арендная плата не основных арендаторов, руб. в год
Площадь, занятая не основными арендаторами, кв. м
Свободная площадь, кв.м
Ставка аренды рыночная, руб./кв.м/год
Прочие доходы, руб./год
Размещение рекламы на фасаде
Доходы от автостоянки/парковки
Потери арендной платы, %
из-за вакансий
из-за неплатежей
ЭФФЕКТИВНЫЙ ВАЛОВОЙ ДОХОД
Рыночный коэффициент операц. расходов, %				Таблица 2.4.
Операционные расходы, руб в год				Таблица 2.5.
ЧИСТЫЙ ОПЕРАЦИОННОЙ ДОХОД, руб//год
Таблица 3.3 – Основные типы помещений / договоров аренды
Арендаторы (крупные, якорные)
Площадь, кв. м
Размещение в здании
Состояние
Вид отделки
Вид входа
Вид из окон
Продолжение таблицы 3.3
Ставка контрактная, руб./кв.м/год
Срок договора аренды, год
Ставка рыночная, руб./кв.м/год
Условия аренды:
Вид аренды
Вид арендных платежей
Периодичность платежей
Вид расчета
Арендная плата за год, руб.
Площадь, занятая основными арендаторами, кв. м

Таблица 3.4 – Коэффициент операционных расходов
Объект-аналог (адрес, название, упр. компания)	Общая площадь, м2	Арендная площадь, м2	Площадь участка, м2	Коэф. операц. расходов	Источник

Таблица 3.5. – Состав операционных расходов в год
Вид расходов	Значение, руб.	Источник информации и комментарии
1	2	3
Налог на имущество
Среднегодовая балансовая стоимость
Сумма амортизации
Плата за земельный участок
Площадь земельного участка, кв.м
Арендная плата за землю
Зона градостроительной ценности
Ставка аренды на землю, руб./м2/год
Налог на землю
Кадастровая стоимость
Ставка налога, %
Страховка
Продолжение таблицы 3.5
1	2	3
Вид страховки (от чего застрахован объект)
Страховая компания
Тариф, %
Страховая сумма
Расходы на управление
Оплата услуг управляющей компании
Расходы на собственное управление
Расходы на бухгалтерские услуги
Расходы на юридические услуги
Расходы на маркетинг
Исследования
Продвижение
Коммунальные услуги
Эксплуатационные расходы
Содержание территории
Уборка помещений
Обслуживание лифта
Обслуживание инженерных сетей
Дезинсекция
Обеспечение безопасности
Техобслуживание пожарной сигнализации
Техобслуживание охранной сигнализации
Расходы на охрану
Техническое обслуживание
Резерв на замещение
Текущий ремонт
Прочие расходы

Доверительное управление имуществом регулируется Главой 53 ГК РФ (ст. 1012–1026). Исторически он возник и полу­чил широкое распространение в странах англо-американской системы права. Согласно ст. 1012 ГК РФ по договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой сто­роне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя). При этом передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему. Тем не менее, с ограничениями, предусмотренными законодательством для отдельных видов имущества и /или договором, доверительный управля­ющий может совершать в отношении доверительного имущества любые юридические и фактические действия в интересах выгодоприобретателя. Последнее правило является определяющим для всего института дове­рительного управления. Как уже было отмечено, доверительный управля­ющий осуществляет все правомочия собственника по отношению к иму­ществу и, в отношениях с третьими лицами, т. е. всеми лицами, не явля­ющимися сторонами договора доверительного управления, доверительный управляющий по своим правам идентичен полному собственнику. Ограни­чения прав доверительного управляющего установлены только в его отно­шениях с учредителем управления и выгодоприобретателем.

Объектами доверительного управления могут быть предприятия (так­же как и другие имущественные комплексы) и любые другие объекты, относящиеся к недвижимому имуществу, а также права на объекты недви­жимости, например, права долгосрочной аренды земельного участка.