Задача №9

Вартість побудованих будівель і споруд складає 2500 тис. грн., а тривалість їх економічного корисного використання – 50 років. Ставка доходу на інвестиції рівна 10%. Відшкодування інвестицій в будівлі має вестись за прямолінійним методом. Річний чистий операційний доход від використання будівель і споруд оцінюється в сумі 500 тис. грн. Оцінити землю за методом залишку (економічний метод).

Процедура експертної грошової оцінки земельних поліпшень включає:

- визначається фактичний валовий доход від земельних поліпшень;

- розраховуються поточні витрати на утримання будівель і споруд (управлінські витрати, комунальні платежі, поточний ремонт будівель і споруд, охорона і збереження родючості, земельний податок);

- обчислюється чистий операційний доход як різниця між сумою валового доходу і поточних витрат;

- обчислюється чистий доход, очікуваний інвестором, як добуток витрат на розвиток власності і ставки капіталізації для земельних поліпшень;

- визначається доданий (рентний) доход від землі шляхом віднімання від чистого операційного доходу суми чистого доходу, очікуваного інвестором;

- встановлюється ставка капіталізації для землі;

- розраховується вартість земельних поліпшень шляхом ділення суми додаткового (рентного) доходу на ставку капіталізації для землі.

ЗАДАЧА №10

На земельній ділянці розташоване складське приміщення площею 2500 м², яке надається в оренду за щомісячною ставкою 35 грн./м². Рівень надання приміщень в оренду становить 80% від потенційно можливого. Річні витрати, пов’язані з експлуатацією та утриманням складу складають 285000 грн. Витрати на будівництво складу з урахуванням індексу інфляції складають 2500тис. грн. Ставка капіталізації для забудованої ділянки – 13%. Визначити вартість земельної ділянки.

Процедура експертної грошової оцінки забудованої ділянки передбачає:

- визначається фактичний валовий доход від забудованої земельної ділянки;

- розраховуються поточні витрати на утримання забудованої земельної ділянки (управлінські витрати, комунальні платежі, поточний ремонт будівель і споруд, охорона і збереження родючості, земельний податок);

- обчислюється чистий операційний доход як різниця між сумою валового доходу і поточних витрат;

- встановлюється ставка капіталізації для забудованої землі шляхом ділення чистого доходу і ціни продажів подібних ділянок;

- розраховується капіталізований чистий доход від забудованої земельної ділянки шляхом ділення визначеної суми чистого операційного доходу на ставку капіталізації;

- визначається вартість забудованої земельної ділянки шляхом віднімання від капіталізованого чистого доходу суми витрат на розвиток земельної власності.

Задача №11

Поточна вартість будівель і споруд, побудованих на промисловій площадці ЗАТ «Вектор», становить 52 100 тис. грн.; середньорічний дохід від використання земельно-майнового комплексу в господарській діяльності товариства дорівнює 12 450 тис. грн.

Визначити вартість земельної ділянки у складі цілісного земельно-майнового комплексу ЗАТ, якщо коефіцієнт капіталізації для нерухомості становить 15,3 %, а для землі — 12,8 %.

ЗАДАЧА №12

Будівельна компанія «Київміськбуд» має намір придбати земельну ділянку в м. Києві для будівництва п’ятизіркового міжнародного готелю на 820 номерів. Згідно з розробленим бізнес-планом вартість будівництва, включаючи інженерне облаштування та внутрішнє оздоблення готелю, складатиме 48,5 млн. грн. Витрати, пов’язані з реалізацією проекту, будуть профінансовані за рахунок власних коштів фірми (30%) та за рахунок позики, яку надає міська мерія (70%). При цьому, ставка капіталізації на позиковий капітал становить 16%, а ставка капіталізації на власний капітал — 12%.

За результатами попередніх розрахунків сумарні доходи за рік можуть сягнути 32,5 млн. грн. Щорічні витрати на утримання та експлуатацію готелю становитимуть 22,75 млн. грн.

Витрати на інженерну підготовку складають 600 тис. грн. Інші витрати, пов’язані з реалізацією проекту забудови, включають:

• витрати на проектування та відведення земельної ділянки (9% вартості будівництва);

• витрати, пов’язані з інвестиційним менеджментом та маркетингом (3% вартості будівництва);

• прибуток, прийнятний для забудовника (20% вартості будівництва).

Визначити вартість земельної ділянки.

Процедура експертної грошової оцінки орендованих забудованих земельних ділянок передбачає:

- визначення суми чистого доходу від надання в оренду забудованої ділянки;

- встановлення ставки капіталізації для забудованої ділянки;

- розрахунок капіталізованого чистого доходу від забудованої ділянки шляхом ділення суми чистого доходу на ставку капіталізації;

- обчислення суми витрат на розвиток земельної власності, які включають витрати - на обробку проекту розмежування, на інженерну підготовку території та будівництво, на місцеві збори, на менеджмент та маркетинг, на фінансове обслуговування, а також прибуток забудовника;

- розрахунок вартості земельної ділянки шляхом віднімання від капіталізованого чистого доходу суми витрат на розвиток земельної власності.

ЗАДАЧА №13

На земельній ділянці розташована будівля універмагу з площею торгових залів 2000 м² , які здаються в оренду за щомісячною ставкою 50 грн/м². Ефективний валовий дохід від надання приміщень в оренду становить 85 % від потенційно можливого доходу.

Річні витрати, пов’язані з експлуатацією та утриманням будівлі універмагу, складають:

• управлінські 82080 грн.;

• електроенергія 15700 грн.;

• теплопостачання 39100 грн.;

• водопостачання та каналізація 9500 грн.;

• земельний податок 5200 грн.;

• поточний ремонт будівлі 276000 грн.;

• пожежна сигналізація, охорона об’єкта 17800 грн.;

• інші витрати 15520 грн.

Освоєння та забудова земельної ділянки власнику універмагу коштувала 1920500 грн. Аналіз ринкових даних свідчить, що ставка капіталізації для ділянок з аналогічною функцією забудови в даному районі становить 12,5 %.

Визначити ринкову вартість забудованої земельної ділянки.