- •Министерство образования и науки рф
- •Договор аренды и его виды
- •Глава 1. Общие положения
- •1.1. Понятие и признаки договора аренды
- •1.2. Форма и сущность договора аренды
- •Глава 2. Содержание договора аренды
- •2.1. Права и обязанности арендодателя
- •2.2. Права и обязанности арендатора
1.2. Форма и сущность договора аренды
По действующему законодательству единственным существенным условием договора аренды в силу требования закона является условие о предмете аренды. Согласно норме п. 3 ст. 607 ГК в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор считается незаключенным. В связи с этим к договору должны прилагаться документы, позволяющие точно идентифицировать предмет аренды. Если в аренду сдается земельный участок или часть его, к договору аренды прилагается план (чертеж границ) земельного участка с указанием его части, сдаваемой в аренду. В том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества прилагаются поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади. Если в аренду сдается оборудование, к договору должен быть приложен технический паспорт на оборудование и т. п.
Требования к форме договора аренды сводятся к тому, что договор, по которому арендодателем или арендатором выступает юридическое лицо, должен быть заключен в письменной форме. Если же сторонами по договору аренды, за исключением недвижимости, являются граждане, обязательная письменная форма требуется только в том случае, когда договор заключается на срок более одного года2. Здесь можно отметить отличие требований к форме договора аренды, заключаемого между гражданами, от общего правила, регулирующего форму сделок граждан между собой, согласно которому такие сделки подлежат заключению в письменной форме, если их сумма превышает не менее чем в десять раз установленный законом МРОТ, и только в случаях, предусмотренных законом, - независимо от суммы сделки3. Договор аренды недвижимого имущества, как и любая сделка с недвижимостью, подлежит государственной регистрации.
Особым образом регулируется форма договора аренды, предусматривающего переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору. Такие договоры должны заключаться в форме, предусмотренной для договора купли – продажи соответствующего имущества. Особые требования установлены законом в отношении продажи недвижимости и продажи предприятий. Суть этих требований сводится к тому, что договор аренды недвижимости заключается в письменной путем составления одного документа, подписанного сторонами, если предметом продажи выступает предприятие, к договору должны быть приложены акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, а также перечень всех долгов.
Принципиальные изменения внесены Кодексом в регулирование срока договора аренды. Ранее срок договора аренды рассматривался в качестве существенного условия договора. При отсутствии в договоре аренды условия о сроке его действия договор считался незаключенным. Кодекс также предусматривает, что договор аренды заключается на срок, определенный договором, однако допускается заключение договора и без указания в нем срока аренды имущества. В этом случае договор будет считаться заключенным на неопределенный срок.
Законом могут быть предусмотрены предельные сроки договора в отношении отдельных видов аренды или аренды отдельных видов имущества. В этом случае независимо от того, указали ли стороны какой – либо срок аренды в договоре, по истечении установленного законом предельного срока договор аренды будет считаться прекращенным.
Цена договора аренды (арендная плата) может быть предусмотрена как в отношении всего арендуемого имущества в целом, так и применительно к каждой из его основных частей. Кодексом предусмотрены следующие формы арендной платы: определенные платежи в твердой сумме, вносимые периодически или одновременно; установленная доля полученных в результате использования имущества продукции, плодов и доходов; предоставляемые арендатором арендодателю определенные услуги; возложения на арендатора обусловленных договором затрат по улучшению арендованного имущества. Наиболее сложная система отношений складывается при сдаче в аренду государственного и муниципального имущества. Управление (в том числе и распоряжение) государственной собственностью – прерогатива исполнительной власти. Так, Правительство РФ осуществляет управление федеральной собственностью на основании ст. 114 Конституции РФ. В рамках своих полномочий оно вправе определять, кто и в каком порядке может сдавать федеральное имущество в аренду. Главным органом, которому предоставлено право заключать договоры аренды федерального имущества, является Министерство имущественных отношений РФ и его территориальные органы4. Передача федерального недвижимого имущества в аренду частным лицам производится, как правило, на конкурсной основе5. При сдаче в аренду движимого имущества проведение конкурсов необязательно. Помимо Минимущества РФ как универсального арендодателя законом или в установленном им порядке правом сдавать в аренду федеральное имущество могут быть наделены иные государственные организации. Так, в роли арендодателей могут выступать государственные унитарные предприятия, наделенные правом хозяйственного ведения. Они сдают в аренду федеральное движимое имущество без ограничений, кроме случаев, установленных законом или иным правовым актом, а недвижимое – только с согласия (разрешения) собственника. Что касается казенных предприятий, за которыми имущество закреплено на праве оперативного управления, то они вправе заключать договоры аренды в отношении любого имущества только с согласия собственника (абз. 1 п. 1 ст. 297 ГК). От имени собственника такое согласие дает Минимущество РФ и его территориальные органы. Дача согласия равнозначна наделению указанных субъектов специальным полномочием сдавать имущество в аренду. Бюджетные учреждения вообще не вправе распоряжаться закрепленным за ними имуществом и имуществом, приобретенным за счет сметных ассигнований (п. 1 ст. 298 ГК). Вместо них договоры аренды заключает Минимущество РФ и его территориальные органы, если иное не предусмотрено законами или иными правовыми актами. Так, образовательные учреждения могут самостоятельно сдавать в аренду закрепленное за ними движимое и недвижимое имущество6. Сдача в аренду природных ресурсов производится органами, названными в кодексах и законах об отдельных видах таких ресурсов. Но если бюджетное учреждение приобрело какое-либо имущество за счет разрешенной ему коммерческой деятельности, то оно вправе сдавать его в аренду без ограничений.
Аналогичный порядок, как правило, установлен и в отношении государственной собственности субъектов РФ и муниципальной собственности. Правда, в этих случаях полномочия между представительными и исполнительными органами по сдаче имущества в аренду могут быть распределены иначе. Для получения ответа на вопрос о том, в каком порядке заключаются договоры аренды имущества, принадлежащего субъектам РФ или муниципальным образованиям, нужно обращаться к их законодательству.