Глава 8. Жилищное право

§ 5. Договор социального найма жилого помещения

501

с кое учреждение, к родственникам, опекунам; выезда в связи с исполнением обязанностей опекуна (попечителя); выезда в ле­чебно-профилактическое учреждение и др. Признание лица ут­ратившим право пользования жилым помещением производит­ся в судебном порядке. При направлении на работу за границу или выезде на работу в районы Крайнего Севера занимаемые помещения могут быть забронированы, что также влечет сохра­нение жилой площади за нанимателем;

4. право сдавать помещение в поднаем. Договор поднайма может быть заключен при условии соблюдения условия о нор­ ме жилой площади и согласия других нанимателей и совершен­ нолетних членов их семей, проживающих в одной квартире. Согласия наймодателя не требуется. По истечении срока до­ говора поднайма поднаниматель не вправе требовать возобнов­ ления договора;

4. право вселять временных жильцов;

4. право обменять нанятое жилое помещение на другое по­ мещение или имущество. С юридической точки зрения обмен жилыми помещениями представляет собой соглашение о вза­ имной передаче участниками обмена своих прав и обязанно­ стей по пользованию жилыми помещениями. Обмен может быть совершен между нанимателями жилых помещений по до­ говору социального найма. Право на обмен имеют также член кооператива и собственник жилого помещения. Предметом об­ мена может быть как квартира (дом) в целом, так и комната, а также при определенных условиях и доля жилой площади. До­ говор обмена жилыми помещениями может быть заключен на­ нимателем при условии письменного согласия всех совершен­ нолетних членов семьи нанимателя, проживающих совместно с ним. При отсутствии такого согласия обмен может быть совер­ шен в судебном порядке. Согласия собственника при обмене помещениями в домах муниципального фонда не требуется;

5. право требовать от наймодателя своевременного проведе­ ния капитального ремонта, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме (подъездов, дет­ ских площадок и т. п.), а также предоставления коммунальных услуг.

Расторжение договора. Договор социального найма является бессрочным договором, поэтому особое значение приобретает вопрос расторжения договора и выселения из занимаемого по­мещения.

Прежде всего необходимо отметить, что наниматель с согла­сия членов семьи может в любое время расторгнуть договор найма и выехать из занимаемого помещения.

Любое расторжение договора по инициативе наймодателя и последующее выселение производится в судебном порядке не иначе как по основаниям, предусмотренным в законе. Выселе­ние может быть произведено как с предоставлением другого жилого помещения, так и без предоставления его. Предостав­ляемое помещение может быть следующих видов.

/. Выселение с предоставлением другого благоустроенного по­мещения. Оно может быть произведено, если:

1. дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу;

2. дом (жилое помещение) признан непригодным для проживания;

3. дом (жилое помещение) подлежит переоборудованию в нежилой и др.

Предоставляемое другое благоустроенное жилое помещение должно отвечать установленным санитарным и техническим требованиям, находиться в черте данного населенного пункта и быть размером не менее занимаемого. Однако, если нанима­тель имел излишнюю площадь, жилое помещение предоставля­ется в размере не менее установленной нормы на одного чело­века.

2. Выселение с предоставлением другого жилого помещения. Оно может быть осуществлено в отношении граждан, не опла­ чивающих жилье и коммунальные услуги в течение шести ме­ сяцев. При выселении по данным основаниям предоставляемое помещение может быть меньше ранее занимаемого.

3. Выселение без предоставления другого жилого помещения. Оно производится, если наниматель, члены его семьи или дру­ гие совместно проживающие с ним лица систематически разру­ шают или портят жилое помещение, или используют его не по назначению, или систематическим нарушением правил обще­ жития делают невозможным для других проживание с ними в одной квартире или одном доме, а меры предупреждения и об­ щественного воздействия оказались безрезультатными. Без пре­ доставления другого жилого помещения могут быть выселены также лица, лишенные родительских прав, если их совместное проживание с детьми, в отношении которых они лишены роди­ тельских прав, признано невозможным.

502