Глава 8. Жилищное право

§ 5. Договор социального найма жилого помещения

497

п латежи и плату за жилое помещение. В обязанности же наимо­дателя по договору входит осуществление капитального ремонта.

Наниматель и постоянно проживающие с ним граждане при условии уведомления наимодателя могут разрешить безвозмезд­ное проживание в помещении временным жильцам на срок до шести месяцев, оставаясь ответственными перед наймодателем за действия таких лиц.

Наниматель по договору найма жилого помещения с согла­сия наимодателя может сдать помещение в поднаем другому лицу, оставаясь ответственным за его действия. Такой договор может быть заключен при условии соблюдения требования о норме жилой площади.

§ 4. Договор коммерческого найма жилого помещения

Заключению договора коммерческого найма жилого поме­щения не предшествует сложная административная процедура предоставления жилья, предполагающая наличие нуждаемости, постановку на учет, получение ордера. Нанимателем по догово­ру коммерческого найма может быть любое, в том числе не нуждающееся в улучшении жилищных условий, лицо (физиче­ское, юридическое). Предметом договора коммерческого найма является любое по площади жилое помещение без количест­венных ограничений (удовлетворяющее, однако, необходимым санитарным и иным нормам).

Договор коммерческого найма является срочным договором и заключается на срок, не превышающий пять лет. Если в до­говоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет. По истечении срока договора (если он превышал один год) наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.

Законодательство предусматривает, что наравне с нанимате­лем определенные права на жилое помещение приобретают и лица, постоянно с ним проживающие (таким образом, наличие семейных и родственных связей с нанимателем не является не­обходимым). Такие лица должны быть указаны в договоре ком­мерческого найма. При отсутствии таких указаний вселение производится нанимателем с согласия собственника помещения и других постоянно проживающих в нем лиц (согласие не тре­буется при вселении несовершеннолетних). Постоянно прожи­вающие с нанимателем граждане имеют равные с нанимателем

права пользования жилым помещением. Ответственность за их действия перед собственником несет наниматель (за исключе­нием случаев, когда все они, являясь сонанимателями, несут пе­ред ним солидарную ответственность).

Размер платы по договору коммерческого найма устанавли­вается соглашением сторон. Поэтому он, как правило, несопо­ставимо выше платы за социальный наем.

Наниматель вправе с согласия других граждан, постоянно с ним проживающих, в любое время расторгнуть договор с письменным предупреждением наимодателя за три месяца. Кроме того, договор может быть расторгнут наймодателем в судебном порядке в случае невнесения платы за помещение за шесть месяцев, а при краткосрочном найме — в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленно­го договором срока платежа, а также в случае разрушения или порчи помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает, использования помещения не по назначению или систематического нарушения прав и инте­ресов соседей. Расторжение договора влечет выселение без предоставления другого помещения.

Таким образом, при сравнительно высокой плате за поме­щение наниматель по договору коммерческого найма имеет достаточно скромные возможности.

■ п

§ 5. Договор социального найма жилого помещения ■■

Рассмотрение данного вида договора представляет особый интерес, так как по-прежнему значительное количество граждан пользуются жилыми помещениями именно на данном основа­нии. Договором социального найма регулируется использова­ние помещений, которые были предоставлены (или предостав­ляются) очередникам органами местного самоуправления, а также государственными и муниципальными организациями. Таким образом, собственником помещений, заселяемых по до­говору социального найма, является государственное или муни­ципальное образование. В число нанимателей по договору со­циального найма входят все граждане, получившие квартиру в советский период и не приватизировавшие ее, а также те, кому была предоставлена квартира из государственного или муници­пального фонда в порядке социального найма в последующем.

498