Глава 8. Жилищное право

§ 3. Понятие договора найма жилого помещения

495

претендовать члены семьи бывшего собственника (если они есть, необходим их отказ от права пользования помещением).

При использовании жилого помещения не по назначению, систематическом нарушении прав и интересов соседей, бесхо­зяйственном обращении с жильем суд после предупреждения, сделанного органом местного самоуправления, по его иску мо­жет принять решение о продаже помещения с публичных тор­гов с выплатой собственнику вырученных от продажи средств.

Право собственности на жилое помещение по сравнению с правом нанимателя жилого помещения имеет как ряд преиму­ществ, так и свои недостатки. Основным преимуществом явля­ются широкие права по распоряжению своим жилым помеще­нием: собственник в упрощенном порядке может вселить в по­мещение других граждан, может сдать помещение по договору имущественного найма, может его продать, подарить, а также передать по наследству, даже если в данной квартире (доме) кроме собственника никто не проживал. Основным недостат­ком является наличие у собственника так называемого бремени собственности: он должен обеспечивать сохранность помеще­ния, производить в нем текущий и капитальный ремонт, содер­жать в порядке придомовую территорию, оплачивать услуги слесаря, электрика, платить налог на имущество граждан и др.

От отношений собственности на жилье следует отличать от­ношения, связанные с созданием товариществ собственников жилья, задачей которых является содействие реализации жи­лищных прав и обязанностей их членов и управление много­квартирными домами.

Собственник жилого помещения имеет право сдавать свой дом (квартиру) по договору имущественного найма. Поэтому вторым наиболее распространенным правом, по которому жи­лые помещения могут принадлежать фажданам и юридическим лицам, является право нанимателя по договору имущественно­го найма.

§ 3. Понятие договора найма жилого помещения

В настоящее время в Российской Федерации в рамках до­говора найма жилых помещений сложились два типа отноше­ний:

1) отношения по коммерческому найму жилых помещений, в основном урегулированные ГК РФ; ^ ,

2) отношения по социальному найму жилых помещений. Собст­венником помещений, сдающихся в порядке социального най­ма, является государственное или муниципальное образование, а нанимателем — только граждане. Таким образом, договором со­циального найма регулируется использование помещения, кото­рое было предоставлено (или предоставляется) очередникам ор­ганами местного самоуправления, а также государственными и муниципальными организациями. Для регулирования данных отношений государством предусмотрены особые нормы права, содержащиеся в основном в ЖК РФ и предусматривающие до­полнительные по сравнению с ГК РФ правила, в целом направ­ленные на предоставление более льготного положения нанима­теля по договору социального найма по сравнению с коммерче­ским нанимателем. Можно сказать, что отношения социального найма непосредственно направлены на реализацию конституци­онного права фаждан на жилище.

Правовая природа обоих видов договоров найма жилого по­мещения имеет общую основу, поэтому к ним обоим применя­ются общие положения о найме жилого помещения (в части, не противоречащей специальным правилам).

Договор найма жилого помещения — это соглашение, по кото­рому одна сторона (собственник жилого помещения или управомо-ченное им лицо — наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Предусматривается письменная форма договоров о найме жилого помещения, однако ее несоблюдение не влечет автома­тически его недействительности. В отличие от основной части сделок с жилищем договор найма не подлежит государственной регистрации.

При переходе права собственности на жилое помещение от одного лица к другому права нанимателя сохраняются в преж­нем объеме.

Наниматель в любом случае обязан использовать жилье по прямому назначению, т. е. для проживания, а также обеспечи­вать сохранность жилого помещения (производить текущий ре­монт, не производить существенное переустройство и реконст­рукцию помещения), самостоятельно вносить коммунальные

496