Глава 2. Порядок, приостановление и отказ в госрегистрации прав на землю

2.1. Порядок регистрации прав на землю

Регистрация недвижимости осуществляется Уполномоченным федеральным органом, которым является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр). Данный госорган через свои территориальные органы выполняет возложенные на него полномочия.

Порядок проведения государственной регистрации прав прописан в ст. 13 Закона № 122-ФЗ.

Схематично выделим все основные этапы данной процедуры.

┌────────────────────────────────────────────────┐

│Прием документов на государственную регистрацию │

└───────────────────────┬────────────────────────┘

│

┌───────────────────────┴────────────────────────┐

│Правовая экспертиза и проверка законности сделки│

└───────────────────────┬────────────────────────┘

│

┌───────────────────────┴────────────────────────┐

│Сопоставление заявленных и зарегистрированных│

│ прав на недвижимость │

└───────────────────────┬────────────────────────┘

│

┌───────────────────────┴────────────────────────┐

│Внесение записей в ЕГРП │

└───────────────────────┬────────────────────────┘

│

┌───────────────────────┴────────────────────────┐

│Совершение надписей на правоустанавливающих │

│ документах │

└───────────────────────┬────────────────────────┘

│

┌───────────────────────┴────────────────────────┐

│Выдача удостоверений о государственной │

│ регистрации прав │

└────────────────────────────────────────────────┘

Норма п. 2 ст. 4 ФЗ №122 закрепляет, что обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие Федерального закона.

Государственная регистрация проводится по месту нахождения объекта недвижимости в пределах соответствующего регистрационного округа органом по государственной регистрации.

Регистрационный округ при этом представляет собой территорию, на которой действует территориальный орган федерального органа исполнительной власти, уполномоченного в области госрегистрации. Регистрационные округа совпадают с территориями субъектов Российской Федерации.

Права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации в ЕГРП.

Для госрегистрации прав или сделок с земельными участками необходимо собрать определенный пакет документов и обратиться в территориальный орган Федеральной регистрационной службы с заявлением¹.

Итак, порядок проведения государственной регистрации состоит из следующих стадий:

- приема документов, которые представлены на госрегистрацию прав;

- регистрации данных документов;

- правовой экспертизы документов и проверки законности сделки;

- установления отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на конкретный объект недвижимого имущества, а также иных оснований для отказа или приостановления госрегистрации прав;

- внесения записей в ЕГРП на недвижимое имущество при отсутствии противоречий и иных оснований для отказа или приостановления госрегистрации прав;

- совершения надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.

Для проведения госрегистрации, установлен срок, который не должен превышать одного месяца со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации.

Кроме заявления, на государственную регистрацию представляются следующие документы.

Заявитель обязан представить документ, удостоверяющий его личность:

- для лиц, достигших возраста 14 лет, - паспорт гражданина России;

- временное удостоверение личности гражданина РФ (форма № 2П (такое удостоверение выдается утратившим паспорт гражданам, а также гражданам, в отношении которых до выдачи паспорта проводится дополнительная проверка);

- удостоверение личности или военный билет военнослужащего;

- общегражданский заграничный паспорт (для прибывших на временное жительство в Россию граждан России, постоянно проживающих за границей);

- паспорт моряка.

Заявитель не являющийся гражданином нашего государства (иностранный гражданин, лицо без гражданства), представляет один из следующих документов:

- национальный паспорт иностранного гражданина;

- удостоверение беженца, выданное территориальным органом Федеральной миграционной службы;

- вид на жительство;

- разрешение на временное проживание.

Организации представляют подлинники и копии своих учредительных документов (устав, учредительный договор, положение), свидетельства о внесении записи в ЕГРЛ (форма N Р50003, утвержденная Постановлением Правительства РФ от 19 июня 2002 г. № 439), свидетельство о постановке юридического лица на налоговый учет (форма № 1-1-Учет, утвержденная Приказом ФНС России от 1 декабря 2006 г. № САЭ-3-09/826@ "Об утверждении форм документов, используемых при постановке на учет и снятии с учета российских организаций и физических лиц").

Кроме того, необходимо представить документ, который подтверждает полномочия руководителя юридического лица действовать от имени этого юридического лица без доверенности. Таким документом может быть:

- выписка из ЕГРЛ (законодательством срок действия данной выписки для органов государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним не предусмотрен, но желательно, чтобы выписка была выдана не ранее одного месяца);

- протокол или выписка из протокола общего собрания учредителей (участников) об избрании руководителя (директора);

- приказ о назначении;

- доверенность (на руководителя филиала или подразделения юридического лица).

К одному из вышеуказанных документов также прикладывается трудовой договор.

Заявление от имени организации подает как сам руководитель, так и лицо, действующее от имени организации по доверенности. Доверенность от имени организации может быть составлена в простой письменной форме, а может быть удостоверена нотариусом. Однако получение документов после регистрации возможно только руководителем или лицом, у которого имеется нотариально удостоверенная доверенность.

В соответствии с п. 1 ст. 185 ГК РФ доверенность - письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому для представительства перед третьими лицами. Срок доверенности не может превышать трех лет. Если в доверенности срок не указан, то такая доверенность действительна в течение года со дня ее совершения. В доверенности в обязательном порядке должны быть указаны место и дата ее совершения. Отсутствие даты совершения доверенности лишает доверенность юридической силы. Такая доверенность ничтожна (п. 1 ст. 186 ГК РФ).

В доверенности должны быть четко прописаны полномочия представителя. Любая двойственность может создать трудности в толковании волеизъявления лица, дающего доверенность. Кроме полномочий также должны быть указаны конкретные объекты недвижимости, на которые вышеуказанные полномочия распространяются, а также предприятия, учреждения и органы, в которых представитель имеет право выступать по доверенности от имени доверителя.

Физические лица могут обращаться за государственной регистрацией как лично, так и через представителя. Представительство оформляется путем составления доверенности, агентского договора, договора комиссии или договора доверительного управления имуществом. Доверенность от имени физического лица, в том числе и от имени предпринимателя, должна быть нотариально удостоверена.

К доверенности, выдаваемой от имени юридического лица, ГК РФ предъявляет ряд дополнительных требований. Такая доверенность выдается за подписью руководителя организации или иного лица, уполномоченного на это учредительными документами, с приложением печати этого юридического лица (п. 5 ст. 185 ГК РФ).

От имени несовершеннолетних, не достигших 14-летнего возраста, заявление на государственную регистрацию подают их законные представители - родители, опекуны. Для подтверждения своих полномочий действовать от имени совершеннолетнего они должны представить соответственно свидетельство о рождении или удостоверение опекуна. Несовершеннолетние, достигшие возраста 14 лет, подают заявление лично.

В интересах лица, признанного решением суда, вступившим в силу, недееспособным, действует его опекун на основании вышеуказанного решения суда и удостоверения опекуна.

Кроме того, ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество" предусматривает случаи, когда с заявлением о государственной регистрации может обратиться нотариус, который удостоверял договор, на основании которого возникает право собственности, а также судебный пристав-исполнитель.

Отказ в приеме документов, представленных для государственной регистрации прав, не допускается. Заявитель имеет право представить на государственную регистрацию любые документы, которые считает необходимыми.

В документах не должно быть подчисток, приписок, зачеркнутых слов и иных неоговоренных исправлений, слов, исполненных карандашом. Не подлежат приему на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество документы с серьезными повреждениями, не позволяющими однозначно истолковать их содержание.

Государственная пошлина за проведение государственной регистрации определена ст. 333.33 НК РФ. Размер государственной пошлины зависит от субъекта-заявителя, вида регистрационного действия, а также от объектов недвижиости.