Глава 1. Понятие и особенности государственной регистрации прав на землю

1.1. Понятие государственной регистрации прав на землю

Разновидностью земельно-учетной функции органов государственного управления является государственная регистрация прав на земельные участки как объекты недвижимости и сделок с ними.

Легальное определение государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, закрепляет закон о госрегистрации¹. Государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ².

Госрегистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено только в судебных органах.

Госрегистрация представляет собой межотраслевой правовой институт, объединяющий нормы административного, земельного и гражданского права, а также может рассматриваться как юридический акт или как правоприменительная деятельность государственного органа (Росреестра).

Регистрационные отношения – можно определить, как правовые отношения, целью которых является установить, изменить, прекратить права на недвижимость, представляющие собой определенное организационно-правовое средство, используемое правообладателями для упорядочения своих основных правовых отношений (отношений по поводу земли).

Институт госрегистрации прав основывается на принципах достоверности, бесповоротности, обязательности, открытости сведений о регистрации, учетности, преемственности и др¹.

Госрегистрация прав проводится на всей территории нашего государства по системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в ЕГРП прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Дата госрегистрации прав связана со днем внесения соответствующих записей о правах в Единый госреестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В теории гражданского права существуют три основных подхода к определению значения государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

В рамках первого подхода государственной регистрации придается правоустанавливающее, правосоздающее значение².

Сторонники второго подхода исходят из того, что государственная регистрация по своей сущности носит правоподтверждающий (правоудостоверяющий) характер, а акт государственной регистрации не является основанием возникновения гражданских прав и обязанностей³.

Сторонники третьего подхода полагают, что регистрация прав на недвижимое имущество по общему правилу имеет правоустанавливающее значение, а в ряде исключительных случаев, специально предусмотренных в законе, - правоподтверждающее⁴. Данное мнение полностью основано на действующем законодательстве. Однако это никак не подтверждает исключительность правоты законодателя, придавшего государственной регистрации прав на недвижимое имущество двойственное значение. Не верна и исходная посылка о том, что по общему правилу регистрация является правоустанавливающим актом, так как большое количество исключений из него также заставляет усомниться в его логичности.

Стоит отметить, что Закон о государственной регистрации не устанавливает четкой конструкции государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Нельзя отводить главную роль в вопросе возникновения права собственности на недвижимое имущество государственной регистрации. Вне зависимости от принадлежности вещи к движимому или недвижимому имуществу право собственности должно возникать с момента ее передачи, а равно поступления во владение приобретателя. Юридический факт сохраняет свое значение вне зависимости от характера передаваемого предмета, поэтому государственная регистрация прав на недвижимое имущество должна нести правоподтверждающий, а не правосоздающий характер.

Правоподтверждающий характер государственной регистрации заключается в том, что субъективное право на недвижимость возникает до государственной регистрации по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством и правоустанавливающими документами. Сущность государственной регистрации недвижимости состоит в обеспечении публичной достоверности зарегистрированного права. Государственная регистрация призвана гарантировать стабильность прав на недвижимое имущество. Следовательно, нет оснований говорить о том, что государственная регистрация имеет первостепенное значение для возникновения права собственности на недвижимость.

Госрегистрация прав на недвижимое имущество носит производный характер, так как она может быть проведена только в случае наличия законного основания возникновения права на недвижимость и подтверждает уже существующее право.

В литературе остается открытым вопрос о юридической природе государственной регистрации как функции государственного управления. Так, А.Н. Добров считает, что институт регистрации относится к институтам административного права, поскольку основан на императивном методе регулирования¹. Принятие акта регистрации опирается на властные полномочия субъекта, представляющего исполнительную власть, а не на договор. Кроме того, подзаконное регулирование регистрационных отношений осуществляется исключительно органами исполнительной власти, что также говорит в пользу административно-правовой природы института регистрации.

Другие авторы высказывают противоположные суждения. Так, Е.В. Вавилин полагает, что предоставление в регистрационную палату документов для регистрации сделок с недвижимостью - вспомогательная сделка².

А.А. Завьялов делает вывод о том, что "институт государственной регистрации прав является институтом частного права, основанного на добровольности"³.

Об этом же пишет и Д.С. Бондаренко, утверждая, что "государственная регистрация призвана прежде всего обеспечить частные интересы, а уже во вторую очередь интересы публичные"⁴.

В этой связи необходимо отметить, что проведение государственной регистрации права не может являться сделкой не столько даже потому, что таких сделок ГК РФ не предусматривает, сколько в силу иной юридической природы совершаемых регистрационных действий. В отличие от диспозитивного регулирования ГК РФ, вступление в правоотношения по государственной регистрации регламентируется императивными нормами и является обязательным.

Более того, даже если рассматривать государственную регистрацию прав на недвижимость исключительно с позиций ГК РФ, следует заметить, что данное действие не порождает у субъектов регистрационных правоотношений каких-либо новых прав на объект недвижимости, а носит лишь правоподтверждающий характер.

И едва ли возможно относить государственную регистрацию прав на недвижимость к разряду институтов частного права. Кроме ее ярко выраженной императивной природы, частному праву не свойственной, необходимо обратить внимание и на столь же ясный публичный, а не частный интерес в существовании системы государственной регистрации прав на недвижимость. Создание и поддержание в стабильном состоянии системы гарантий имущественных (экономических) прав граждан - типичный публичный интерес.

Вышеизложенное позволяет присоединиться к мнению ученых, считающих, что "процедура государственной регистрации представляет собой административно-правонаделительный процесс, а регистрационные правоотношения являются административно-правовыми.

Как процессуальные действия госрегистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним выражается в административном производстве, представленном комплексом действий, которые обеспечивают законное и обоснованное рассмотрение в разрешении индивидуальных административных дел.

Функционирование единой госсистемы регистрации прав на недвижимое имущество ставит целью обеспечение качества и доступности госуслуг и повышение эффективности деятельности органов исполнительной власти.

В соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ эти права на земельный участок подлежат государственной регистрации, которая в силу п. 1 ст. 2 ФЗ от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" есть единственное доказательство существования зарегистрированного права.