Внешний – сравнение использования площадей нашего предприятия с площадями аналогичного предприятия;

1. Рыночная проверка:

- мероприятие, при котором все или часть услуг по содержанию и эксплуатации недвижимости, выполняемых внутренними подразделениями, передаются конкурентам, собственные подразделения также могут конкурировать;

Мы – владельцы офисного центра – платим деньги уборщикам, покупаем им оборудование, но можем отказаться от их услуг и нанять конкурентную фирму, тогда отпадают проблемы с закупкой и хранением инвентаря;

Сторонняя фирма ведет бухучет, аудит и т. п., но располагается не на наших площадях;

2. Соглашение об оказании услуг

Работодатель с работниками заключает трудовой договор и коллективный договор – членам профсоюза два дополнительных дня к отпуску;

3. Внутренняя аренда

Бригада ведет свою бухгалтерию сама.

2. Понятие инвестиционного портфеля. Его структура и параметры. Факторы, осложняющее принятие решений по инвестированию. Объекты реальных инвестиций.

Инвестиции – долгосрочные вложения частного или государственного капитала в различные отрасли экономики с целью получения прибыли:

• реальные инвестиции - вложение капитала в производство продукции;

• финансовые инвестиции - вложения в финансовые институты акции, облигации, ценные бумаги, банковские депозиты и т. п.

• интеллектуальные инвестиции;

подготовка специалистов на курсах, передача опыта, ноу-хау совместные научные разработки и т. д.

Инвестиции бывают внутренние и иностранные (70% финансирования – инвестиции из-за рубежа).

Факторы, осложняющие принятие решения по инвестированию

Цель любой коммерческой организации – получение прибыли, остальное - факторы, которые она должна учитывать.

• Множественность доступных вариантов вложения капитала;

• Ограниченность доступных ресурсов для инвестирования (входная точка в бизнес по управлению недвижимостью очень высокая);

• Риски, связанные с принятием того или иного решения по инвестированию;

• Возможность быстрого возврата инвестиционного капитала (ликвидность).

Объекты реальных инвестиций

• Земельные участки,

• Строящиеся, реконструирующиеся или расширяемые предприятия, З и С (Здания и Сооружения) - основные фонды,

• Программы федерального, регионального уровня.

Классификация объектов реальных инвестиций может быть по:

• Масштабу,

• Направленности (в некоторых отраслях экономики),

• Характер и степень участия государства,

• Характер инвестиций,

• Рентабельность.

Инвестиционный портфель

“Господи! Дай мне смелость заработать, мудрость сохранить и искусство распорядиться”

- Собранные воедино (единое управление) различные инвестиционные ценности, служащие инструментом для достижения конкретных целей вкладчика.

Формируя портфель, инвестор исходит из своих “портфельных соображений”: Высокая доходность, Безопасность, Ликвидность.

Доходность велика => велики риски.

Низкие риски => доходность мала.

инвестиционный портфель состоит из двух типов инвестиций:

1-ый тип: реальные - высокие риски и доходы, средние риски и средние доходы, низкие риски и доходы;

2-ой тип: финансовые инвестиции.

Доходность - (рентабельность) способность капитала эффективно и с полной отдачей приносить доходы.

Р=Д/К – отношение дохода к привлеченному капиталу

Р=П/К – отношение прибыли к привлеченному капиталу (%)

Если положить деньги в банк под 12% годовых, то Р=12%

Ликвидность – способность инвестиционных ценностей быстро и без потерь в цене в превращаться в наличные деньги.

Безопасность – неуязвимость инвестиций от потрясений на рынке и стабильность получения дохода.

3. Классификация рисков на рынке инвестиционного капитала, методы их снижения

Классификация

Риски бывают:

Методы снижения рисков

1. Диверсификация

- 2 версии

- вложение средств в проекты и ценные бумаги с различными уровнями надежности и доходности

Есть $100

Нужно инвестировать:

(облигации 10%)

1. Можно $90.9 вложить в ценные бумаги => через год $100

$9.1 можно вложить в рискованный проект с высокой рентабельностью;

2) Можно 40% вложить в облигации, а 60% в несколько рискованных проектов

Возможности диверсификации

• Вложение в один инвестиционный проект или несколько;

• Вложение в различные отрасли экономики;

• Вложение в одну или несколько компаний ;

• Возможности краткосрочных или долгосрочных вложений (краткосрочные более рискованные);

Государственные облигации более надежные, чем депозитные вклады в банках, пенсионные фонды – политика безрисковости – долгосрочные, но стабильный низкий доход.

Гарри Марковитц “Диверсификация инвестиционных портфелей”

• 1952 год. Учитывается факт ковариации или корреляции инвестиционных корзин, т. е. сочетание ценных бумаг, которые не связаны между собой рыночными зависимостями;

Не связаны IT технологии и нефтедобыча, нефть мало связана с лесной промышленностью (только на 10%), но со стройматериалами на 70%.

• Такой вариант позволяет уменьшить количество корзин до минимума (7-10 шт.), увеличить доходность.

  2. Хеджирование

- процесс, направленный на снижение риска по основной инвестиции путем страхования или использования нескольких инструментов инвестирования.

Выбирается одна корзина, которая считается более стоящей, и страхуется. (акции ЛУКОЙЛа, чтобы не упали ниже минимума). Фьючерсные сделки – сделки на покупку нефти через пол года.

4. Сегментация рынка недвижимого имущества. Взаимодействие первичного и вторичного рынков недвижимого имущества.

- выделение групп потребителей Н, объединенных общими требованиями к физическим и экономическим характеристикам объекта.

Жилые объекты: Коттеджи; Квартиры.

Земельные участки;

Нежилые З и С, помещения;

Вторичный рынок Н: Старый фонд; Старый фонд после капремонта; Сталинки; Хрущевки; Брежневки; Панельные дома 60 – 70 гг. (Посадская, 5 – этажные панельные дома); Панельные дома 80 – 90 гг. (Юго-Западный, ЖБИ); Кирпичные дома.

Первичный рынок Н:

• Элитное жилье (престижный район города, хороший вид из окон) – пентхаусы, элитные дома (закрытый двор, инфраструктура, не выше 7 этажей. и т. п.)

• Качественное (престижный район, экология, кирпич, требования наилучших планировок);

• Типовое (кирпич, панель, экология, кухня > 8 кв. м);

• Дешевое.

Помещения коммерческого назначения.

По группе пользователей:

1. Учреждения страховые или финансовые организации, банки:

• Деятельность связана с большим потоком посетителей (банк только на первых этажах);

• Для их деятельности необходимо взаимодействие друг с другом или администрацией, гос. организациями (налоговые и т. д.), => районы только в центре, с большой парковкой;

2. Производственные организации:

• Деятельность направлена на производство => сокращает накладные расходы (налоги на землю, аренда);

• Производственные площади выносятся за город (Тону, Завод ОЦМ, УралМаш);

3. Торговые организации:

• Ориентированы на пассажиропотоки (разное качество в зависимости от товаров);

• Для предприятий продовольственных товаров необходима близость к жилью;

• Для предприятий торгующих элитными товарами необходима близость к учреждениям, транспортным магистралям и развязок;

• Для предприятий торгующих ограниченным набором ходовых товаров необходима близость к маршрутам общественного транспорта;

• Офисные помещения (А, В, С классы).

Сегментация рынка видов сделок:

• Рынок продаж;

• Ранок аренды;

• Рынок доверительного управления.

Чем развитее рынок недвижимости, тем больше спектр операций на нем.

Объекты недвижимости принадлежащие к разным сегментам имеют разные экономические и инвестиционные характеристики.

Прогнозирование

Методы прогнозирования:

1. Аппроксимация:

- исследование некоторой временной функции с целью определения ее дальнейшего поведения

2. Поиск аналогий;

3. Функциональный метод:

- метод поиска причинно – следственной связи между исследуемой функцией и изменениями внешних параметров.

Принятие управленческих решений

1. Постановка проблемы:

• формирование и описание проблемной ситуации;

• оценка требуемого времени, необходимого для принятия решения;

• определение необходимых ресурсов;

1. Подготовка и формирование решений:

• Анализ проблемной ситуации;

• Поиск и подбор альтернативных ситуаций (выбор альтернатив, подлежащих уточнению);

• Формирование целей (социальных потребительских);

• Определение ограничений;

• Оценка альтернатив по степени достижения или поставленных целей;

1. Выбор решений:

• Формирование критериев выбора;

• Выбор альтернативы, обеспечивающей наибольшую степень достижения цели;

• Выполнение решений (реализация выбранной альтернативы, мониторинг и контроль, сравнение фактических результатов с запланированными).

Если результаты неудовлетворительные, то формирование новой цели или выбор другой альтернативы.

5. Особенности портфеля недвижимости как инвестиционного портфеля. Формирование стратегий управления портфелем.

1. Недвижимость инерционна как товар (предложение отстает от спроса на 2-3 года);

2. Высокая дискретность – точка входа (порядка 1 000 000);

3. Стабильность (низкие риски);

4. Низкая ликвидность (много времени на регистрацию и оформление сделки);

5. Индексы недвижимости обладают ограниченной положительной корреляцией, что дает возможность портфельной диверсификацией.

Закрытые паевые фонды недвижимости

Положительные стороны “+”:

• Повышение эффективности и надежности управления соответствующем инвестиционным портфелем;

• Оптимизация налогообложения;

При продаже недвижимости, если владеем ею <3 лет, то определенный % необходимо заплатить государству;

При входе ЗПИФН необходимо заплатить лишь небольшую сумму государству (порядка 200 руб.);

• Высокая ликвидность;

Продажа недвижимости занимает несколько месяцев, выйти из ПИФа по закону можно через 5 дней, полная сумма выплачивается.

Формирование стратегий управления портфелем

СПЕ – Стратегическая Производственная Единица

Независимая от других сфера деятельности предприятия, которая связана с продуктом (группой продуктов) и с особым кругом клиентов.

КПР – Комбинация Продуктов и Рынков

Заключается в поиске наиболее сочетаемых (рентабельных) комбинаций из продуктов и потребителей.

Коттеджные застройки. Кто их может купить?

Подходы формирования стратегий портфеля

• Концепция жизненного цикла;

• Кривая опыта: чем больше объем производства, тем меньше расходы на единицу товара.

Стратегия

1. Матрица “Доля рынка – рост рынка ”

Дойные коровы – большая доля рынка; товары которые находятся на зрелой стадии своего развития; рынок растет плохо; расширять производство не надо; стабильность; вливаний не требуется. Являются источниками инвестиций, доход от них можно вложить в другую СПЕ.

Дикие кошки – доля рынка мала, но рынок быстро развивается, требуются большие вложения. Со временем рынок будет насыщен, и они превратятся в звезды.

Звезды – увеличивать производство не надо, самоокупание, со временем переходит в дойных коров.

Собаки – группа товаров в фазе дегенерации (смерти), тактика – выкачать до предела из них все что можно и уйти с рынка.

Когда не хватает инвестиций кошки и коровы превращаются в собак.

2. Матрица “ССВО” (SWOT)

Сильные стороны:

• Хорошее месторасположение;

• Современный дизайн;

• Большая площадь;

• Экология;

• Удобный транспорт

Слабости:

• Плохое месторасположение;

• Плохое состояние дома

• Техобслуживание низкого качества;

• Устаревший дизайн;

• Сходство с пром. зоной.

Возможности

• Легкая реновация (перестройка);

• Большой спрос на рынке;

• Возможность увеличения арендной платы.

Опасности:

• Риски;

• Конкуренция.