Раздел 2.

1. Классическая теория управления. Управление портфелем недвижимости, управление недвижимостью на оперативном и тактическом уровнях.

3 уровня управления недвижимостью:

1. Управление портфелем недвижимости (анализ и определение целей).

2. Управление на тактическом уровне (планирование направлений деятельности: привлечение инвестиций, финансирование, обеспечение).

3. Оперативный уровень (основная деятельность организации, конкретные мероприятия).

1. Классическая теория управления недвижимостью. Управление портфелем недвижимости, управление недвижимостью на оперативном и тактическом уровнях.

3 уровня управления недвижимостью:

1. Управление портфелем недвижимости (анализ и определение целей).

2. Управление на тактическом уровне (планирование направлений деятельности: привлечение инвестиций, финансирование, обеспечение).

3. Оперативный уровень (основная деятельность организации, конкретные мероприятия).

Понятие инвестиционного портфеля

Инвестиции – долгосрочные вложения частного или государственного капитала в различные отрасли экономики с целью получения прибыли:

• реальные инвестиции - вложение капитала в производство продукции;

• финансовые инвестиции - вложения в финансовые институты акции, облигации, ценные бумаги, банковские депозиты и т. п.

• интеллектуальные инвестиции;

подготовка специалистов на курсах, передача опыта, ноу-хау совместные научные разработки и т. д.

Инвестиции бывают внутренние и иностранные (70% финансирования – инвестиции из-за рубежа).

Факторы, осложняющие принятие решения по инвестированию

Цель любой коммерческой организации – получение прибыли, остальное - факторы, которые она должна учитывать.

• Множественность доступных вариантов вложения капитала;

• Ограниченность доступных ресурсов для инвестирования (входная точка в бизнес по управлению недвижимостью очень высокая);

• Риски, связанные с принятием того или иного решения по инвестированию;

• Возможность быстрого возврата инвестиционного капитала (ликвидность).

Объекты реальных инвестиций

• Земельные участки,

• Строящиеся, реконструирующиеся или расширяемые предприятия, З и С (Здания и Сооружения) - основные фонды,

• Программы федерального, регионального уровня.

Классификация объектов реальных инвестиций может быть по:

• Масштабу,

• Направленности (в некоторых отраслях экономики),

• Характер и степень участия государства,

• Характер инвестиций,

• Рентабельность

УПРАВЛЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТЬЮ НА ТАКТИЧЕСКОМ УРОВНЕ

Специфика Российского рынка недвижимости

Факторы, определяющие специфику российского рынка недвижимости

• Географический (климатический);

• Политическая нестабильность;

• Экономическая нестабильность;

• Психологический – неуверенность в будущем у значительной части населения;

• Сверхвысокая инфляция (12-13%, ставка рефинансирования 13%, а должна быть не более 2,6%);

• Резкая дифференциация доходов (богатство/бедность=7,8:1 – в развитых странах, в России 11,15:1);

• Неразвитость и нестабильность финансовой системы

Взаимосвязь стратегических решений по управлению портфелем недвижимости и задач тактического управления

Аспекты управления недвижимостью

• Правовой (наиболее рациональное распределение и комбинирование прав и правомочий на недвижимость);

• Экономический (управление доходами и расходами, формирующимися в процессе эксплуатации недвижимости);

• Технический аспект (поддержание объекта управления в работоспособном состоянии).

Варианты использования недвижимости, исходя из двойственности ее характера

• Объекты, которыми надо владеть и занимать (хорошие для инвестирования и для операционной деятельности),

• Здания, которые можно занимать, но не владеть (не имеют инвестиционного потенциала),

• Объекты, которые надо иметь в собственности.

Функции управляющего портфелем

• Анализ рынка,

• Выбор варианта использования недвижимости,

• Определение объема передаваемых правомочий,

• Постановка задачи:

1. Максимизация прибыли,

2. Максимизация стоимости объекта недвижимости,

• Контроль.

Функции управляющего недвижимостью на тактическом уровне

• Анализ рынка,

• Маркетинговые исследования,

• Определение условий сделок с объектом управления,

• Финансовый анализ,

• Управление финансовыми потоками,

• Управление рисками,

• Выступление с инициативой портфельных управленческих решений.

УПРАВЛЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТЬЮ НА ОПЕРАТИВНОМ УРОВНЕ

Особенности управления операционной недвижимостью

• Управление недвижимостью как отдельной подсистемой в системе управления предприятием;

• Операционная недвижимость выступает как составная часть реальных активов предприятия и ее использование подчинено общим целям предприятия.

Задачи управления операционной недвижимостью

• Определение количества объектов недвижимости различных типов, необходимых для обеспечения деятельности предприятий;

• Определение требований к качеству требуемой недвижимости;

• Определение требований по местоположению недвижимости;

• Учет издержек (необходимо проводить в совокупности со всеми издержками предприятия).

Методы повышения эффективности использования операционной недвижимости

1. Аудит в недвижимости

Внутренний – сбор информации о степени загруженности помещений на предприятии;