- •Раздел 1.
- •1. Понятие управления. Составляющие процессы. Объект недвижимого имущества и рынок недвижимости как объект управления.
- •2. Понятие менеджмента. Современные виды и принципы менеджмента.
- •3. Методы управления недвижимостью, используемые предприятиями, органами государственной власти и местного самоуправления.
- •4. Процесс и функции управления. Планирование, организация, мотивация, контроль, координация.
- •5. Недвижимое имущество. Понятие и признаки. Инвестиционный и операционный характер недвижимости.
- •6. Жизненный цикл объекта недвижимого имущества. Физический износ и амортизация.
- •7. Специфика недвижимости как инвестиционного товара. Формы и особенности доходов от недвижимости. Необходимость управления недвижимостью.
- •8. Основные способы воспроизводства недвижимого имущества. Особенности взаимодействия спроса и предложения на рынке недвижимости. Понятие эластичности.
- •9. Классификация объектов недвижимого имущества.
- •Раздел 2.
- •1. Классическая теория управления. Управление портфелем недвижимости, управление недвижимостью на оперативном и тактическом уровнях.
- •Объекты реальных инвестиций
- •2. Понятие инвестиционного портфеля. Его структура и параметры. Факторы, осложняющее принятие решений по инвестированию. Объекты реальных инвестиций.
- •Объекты реальных инвестиций
- •3. Классификация рисков на рынке инвестиционного капитала, методы их снижения
- •5. Особенности портфеля недвижимости как инвестиционного портфеля. Формирование стратегий управления портфелем.
- •6. Анализ рынка недвижимости. Цели анализа. Характеристика рынка недвижимости. Факторы, затрудняющие его анализ. Источники информации о состоянии рынка недвижимости.
- •7. Алгоритм исследования рынка недвижимости. Методы и приемы анализа, прогнозирования и принятия управленческих решений.
- •8. Специфика Российского рынка недвижимости. Этапы его становления. Направления развития.
- •Направления развития
- •9. Управление недвижимостью на оперативном уровне. Понятие чистого и эффективного операционного дохода. Переменные и постоянные операционные доходы. Чистый операционный доход.
- •10. Управление недвижимостью на оперативном уровне. Управление доходностью недвижимости (увеличение чод)
- •13. Основные мероприятия, обеспечивающие максимизацию стоимости недвижимого имущества: налоговое планирование, оптимизация потока расходов, нормализация потока расходов.
- •14. Внутренние и внешние источники финансирования недвижимости.
8. Основные способы воспроизводства недвижимого имущества. Особенности взаимодействия спроса и предложения на рынке недвижимости. Понятие эластичности.
Воспроизводство жилого фонда – непрерывный процесс возобновления основных фондов и предотвращения его преждевременного износа.
Формы воспроизводства
Новое строительство (полное возмещение физического и морального износов ветхих фондов);
Реконструкция (частичное возмещение физического и морального износов, возможное изменение функционального назначения и объемно-планировочных решений);
Приводят к изменению цены на конкретный объект;
Модернизация (полное или частичное устранение морального и физического износов без изменения объемно-планировочного решения здания и его назначения);
Капитальный ремонт (частичное возмещение физического износа фондов путем полной или частичной замены элементов конструкций);
Текущий ремонт (предупреждение преждевременного износа конструкций);
К увеличению предложения ведут новое строительство и реконструкция.
Воспроизводство.
Выводы:
расширенное воспроизводство – это новое строительство и реконструкция;
Специфика этих форм такова, что предложение отстает от спроса на 3-4 года;
Специфика недвижимости, как товара:
Низкая ликвидность;
Отставание предложения от спроса на 3-4 года;
Низкая корреляция (связь) рынка недвижимости от других товарных рынков.
Взаимодействие предложения и спроса определяет цены. Недвижимость имеет стоимость, если она обладает полезностью для какого-либо пользователя или их группы. Однако полезность, являясь главным критерием, не является единственным фактором, влияющим на стоимость. Недвижимость, например, должна быть также относительно дефицитна. Предложение — это число объектов недвижимости, доступных на рынке по определенным ценам. Основа спроса — желание потенциальных покупателей, обладающих необходимыми источниками финансирования, приобрести недвижимость. Поскольку рынки недвижимости несовершенны, предложение и спрос не всегда диктуют цену, по которой происходит смена собственника, т. е. купля-продажа. Особую роль в установлении продажных цен играют умение согласовать условия сделки, число и искушенность участников, стоимость финансирования и другие факторы. Способность спроса реагировать на изменение цен определяется понятием эластичность спроса (спрос на жилье при данном изменении цен). Ценовая эластичность спроса на жилье во многом определяет степень подвижности цен на него на реальном рынке недвижимости. В долгосрочном плане предложение и спрос — относительно эффективные факторы для определения направления ценовых изменений. Однако в коротких промежутках времени эти факторы подчас теряют свою эффективность на конкретном рынке недвижимости. Рыночные искажения могут быть, например, следствием монопольного контроля над землей со стороны частных собственников. Кроме того, на рынки влияют механизмы государственного контроля. Например, местные органы власти могут сдерживать рост рынка или уровня арендной платы, вносить изменения в механизм функционирования рынка многими другими способами. Сложились устойчивые общие правила рынка недвижимости: если на рынке существует избыток предложения или недостаток спроса, то уровни цен и арендной платы снижаются. В краткосрочном плане предложение недвижимости относительно неэластично. Отсюда следует: для увеличения предложения требуется планирование на долгосрочный период. Даже если цены повысились, предложение нельзя увеличить очень быстро. Так же трудно уменьшить предложение недвижимости. Если было создано слишком много объектов одного конкретного типа, то предложение останется невостребованным или низким на протяжении продолжительного периода. В этой ситуации собственнику трудно рассчитывать на продажу недвижимости по желаемой цене, а у покупателя появляется возможность поторговаться, поскольку цены остаются низкими или даже падают. Противоположное давление на цены происходит в ситуации, когда недостаточно предложение или высок спрос. При этом в одной и той же рыночной ситуации спрос обычно более изменчив, чем предложение, и легче реагирует на изменения цен. Рынок недвижимости экономически развитых стран показывает: изменения объема денежной массы, процентных ставок, всплески необоснованных предположений, страх потерять деньги или упустить возможность приобрести недвижимость по сегодняшней цене и другие факторы могут влиять на характер спроса в любое время. Когда предложение и спрос сбалансированы, рыночная цена обычно отражает стоимость (затраты) производства. Если рыночные цены выше стоимости производства, в строй будут вводиться новые объекты недвижимости, и так до тех пор, пока не наступит равновесие. Если рыночные цены ниже стоимости производства, новое строительство замедлится или остановится до момента повышения спроса в связи с ростом рыночных цен.