
- •Раздел 1.
- •1. Понятие управления. Составляющие процессы. Объект недвижимого имущества и рынок недвижимости как объект управления.
- •2. Понятие менеджмента. Современные виды и принципы менеджмента.
- •3. Методы управления недвижимостью, используемые предприятиями, органами государственной власти и местного самоуправления.
- •4. Процесс и функции управления. Планирование, организация, мотивация, контроль, координация.
- •5. Недвижимое имущество. Понятие и признаки. Инвестиционный и операционный характер недвижимости.
- •6. Жизненный цикл объекта недвижимого имущества. Физический износ и амортизация.
- •7. Специфика недвижимости как инвестиционного товара. Формы и особенности доходов от недвижимости. Необходимость управления недвижимостью.
- •8. Основные способы воспроизводства недвижимого имущества. Особенности взаимодействия спроса и предложения на рынке недвижимости. Понятие эластичности.
- •9. Классификация объектов недвижимого имущества.
- •Раздел 2.
- •1. Классическая теория управления. Управление портфелем недвижимости, управление недвижимостью на оперативном и тактическом уровнях.
- •Объекты реальных инвестиций
- •2. Понятие инвестиционного портфеля. Его структура и параметры. Факторы, осложняющее принятие решений по инвестированию. Объекты реальных инвестиций.
- •Объекты реальных инвестиций
- •3. Классификация рисков на рынке инвестиционного капитала, методы их снижения
- •5. Особенности портфеля недвижимости как инвестиционного портфеля. Формирование стратегий управления портфелем.
- •6. Анализ рынка недвижимости. Цели анализа. Характеристика рынка недвижимости. Факторы, затрудняющие его анализ. Источники информации о состоянии рынка недвижимости.
- •7. Алгоритм исследования рынка недвижимости. Методы и приемы анализа, прогнозирования и принятия управленческих решений.
- •8. Специфика Российского рынка недвижимости. Этапы его становления. Направления развития.
- •Направления развития
- •9. Управление недвижимостью на оперативном уровне. Понятие чистого и эффективного операционного дохода. Переменные и постоянные операционные доходы. Чистый операционный доход.
- •10. Управление недвижимостью на оперативном уровне. Управление доходностью недвижимости (увеличение чод)
- •13. Основные мероприятия, обеспечивающие максимизацию стоимости недвижимого имущества: налоговое планирование, оптимизация потока расходов, нормализация потока расходов.
- •14. Внутренние и внешние источники финансирования недвижимости.
4. Процесс и функции управления. Планирование, организация, мотивация, контроль, координация.
Управление – это процесс, совокупность непрерывных последовательно выполняемых, взаимосвязанных действий.
Функции – действия, направленные на достижение одной цели, в сумме составляющие процесс управления.
Процесс планирования: планирование; организация; мотивация; контроль; координация;
Планирование
Необходимо ответить на вопросы: где мы сейчас находимся? куда мы хотим двигаться? как мы собираемся сделать это?
Планирование включает в себя:
Установление целей и задач;
Разработка стратегий планов и программ;
Определение необходимых ресурсов;
Доведение планов до всех заинтересованных;
Стратегическое и оперативное планирование
Для ресурсов: сколько надо денег; сколько есть; где их взять;
Для инвесторов: довести информацию; убедить в целесообразности.
Признаки качественно составленного плана:
конкретность (чего хотим и как это можно проконтролировать);
срок для каждого мероприятия в плане;
должен быть публичным;
ответственный за каждый пункт плана;
Бизнес-план (разделы):
Продукция и услуги;
Маркетинг;
Производительный план;
Управление и организация;
Капитал и юридическая форма компании;
Финансовый план.
Организация
Задача организации – формулирование структуры организации, обеспечение ее всем необходимым, деление на части и делегирование выполнения общей управленческой задачи путем распределения ответственности и полномочий.
Условия рациональной организации: пропорциональность; непрерывность; наличие целей; эластичность действий; устойчивость; разделение труда; параллельность; прямоточность (оптимальные путь прохождения); ритмичность.
Для достижения всего этого необходимо повышать повторяемость процессов и операций и разделение труда.
Мотивация
Процесс побуждения себя и других людей к деятельности для достижения целей организации и личных целей.
Методы управленческой мотивации:
Методы экономической мотивации;
Методы социальной мотивации (общественное признание, повышение социальной значимости, обмен опытом, этика);
Методы властной мотивации (повышение в должности, дополнительные полномочия);
Методы психологический мотивации (благодарность, восхищение, презрение, ощущение ущербности, ненужности и т.п.);
Методы изучения мотивации и мотивов (экспериментальные методы, беседы, опрос);
Метод вовлечение сотрудника.
Мотивация – процесс направленный на удовлетворение потребности:
Возникновение потребностей;
Поиск путей устранения потребности;
Определение целей (направления) деятельности;
Осуществление действий;
Получение вознаграждения за осуществления действий;
Удовлетворение, устранение потребностей;
Потребности по Маслоу:
Самовыражение |
Признание и самоутверждение |
Принадлежность и причастность |
Безопасность и защита |
Физиологические потребности |
Практические выводы из концепции Маслоу:
Потребности высших уровней не может стать мотивами, пока не удовлетворены первичные;
Чем выше уровень потребности, тем для меньшего числа людей они являются мотивами;
Неудовлетворенные потребности стимулируют работника, а удовлетворенные перестают воздействовать, из место занимают другие неудовлетворенные;
Удовлетворение как-нибудь потребности не приводит к задействованию потребности более высокого уровня;
Контроль
- Это процесс по получению информации от управляемого объекта с целью анализа отклонений от заданных целей и выработки управленческого решения.
Классификация типов контроля:
По протяженности во времени:
- Разовый;
- Текущий;
2) По объектам контроля:
- Доход;
- Прибыль (доход - затраты);
- Оценка заполняемости офисного комплекса (норма пустых помещение 5-7% от площади);
- Регулярность и полнота внесения арендной платы якорные арендаторам;
3) По исполнителям;
4) По принимаемому решению :
- Принятие информации к сведению;
- Конструктивное решение;
- Карательное решение;
5) По признаку открытости;
6) По методике получения и обработки информации:
- Документы;
- Автоматизированный (электронный) вид;
7) По системе охвата предметов контроля:
- Конечный продукт;
- Контроль поступающего материала.
3 этапа контроля:
Устанавливаются стандарты (цели, поддающиеся измерению и имеющие временные границы).
При сравнении показателей функционирования с заданными стандартами определяется масштаб отклонений, делается прогноз.
Определяется, какие действия необходимо предпринять в дальнейшем.
Координация
- Функция процесса управления обеспечивает его бесперебойность и непрерывность.