Матрица “Привлекательность рынка – преимущество в конкуренции”

рынка

Преимущества перед конкурентами

4. Анализ КПР (на примере рынка жилья)

1 – одинокие начинающие;

2 – одинокоживущие работающие;

3 – работающие пары с детьми;

4 – средняя семья без детей;

5 – одинокие родители;

6 – работающая семья с детьми

7 – пенсионеры.

жилье

социальные группы населения (категории)

5. Исследование рынка. Анализ рынка.

Любой анализ состоит из: Сбора информации; ее обработка; выработка прогнозов; выработка управленческого решения.

6. Анализ рынка недвижимости. Цели анализа. Характеристика рынка недвижимости. Факторы, затрудняющие его анализ. Источники информации о состоянии рынка недвижимости.

«если за это нужно платить, то это нужно исследовать».

Особенности рынка недвижимости

• Индивидуальность ценообразования,

• Значительные транзакционные издержки,

• Высокая зависимость цен доходности и рисков от состояния региональной экономики, (“Рынок недвижимости страны – лоскутное одеяло из региональных рынков”)

• Многообразие рисков,

• Низкая ликвидность товара на рынке,

• Слабость ценовых механизмов саморегулирования рынка,

• Важная роль взаимодействия первичного и вторичного рынков.

Вывод: Рынок не совершенен

Факторы, затрудняющие анализ рынка

• Труднодоступность достоверной информации,

• Ограниченное число аналогичных сделок (а иногда их полное отсутствие),

• Многообразие факторов, определяющих тенденции развития рынка

Основные цели проведения анализа

1. Исследование рынка недвижимости как особой сферы рыночной экономики в национальных или региональных масштабах в целом или по отдельным сегментам задачи управления портфелем:

• Определение динамики и прогнозирование цен, спроса и предложения на рынке,

• Оценка доходности и рисков инвестирования в недвижимость в сравнении с иными вариантами инвестиций,

• Оценка сравнительных инвестиций в различные типы недвижимости

2. Исследование рынка недвижимости и его внешней среды для принятия обоснованного решения, относящегося к конкретному объекту или проекту,

задачи тактического управления недвижимостью:

• Принятие решения об инвестировании в объект,

• Формирование политики цен или арендной платы,

• Принятие решения о продаже объекта недвижимости,

Создание и наполнение аналитических баз данных

Перечень показателей подлежащих регистрации (аллерты):

• Объем фонда существующих и строящихся объектов недвижимости (зданий, шт., помещений шт., площадей кв.м.) различных сегментов рынка на начало периода;

• Объем ввода новых объектов недвижимости за период;

• Стоимость строительства 1 кв.м. общей площади объектов (себестоимость, полная стоимость, инвестиционная стоимость);

• Объем и цена предложения объектов, выставленных на продажу (аренду);

• То же для цены сделки;

• Время экспозиции объекта в листингах предложения, темпы продажи в домах новостройках,

• Соотношение спроса и предложения на объекты различного типа;

• Объем и доля незанятых коммерческих помещений на начало месяца.

Сложности получения информации

• Закрытость информации о сделках,

• Отсутствие единого источника информации,

• Несоответствие реального содержания сделок их форме,

• Несовершенство системы учета затрат на строительство (например использование системы коэффициентов удорожания стоимости строительства).

Источники информации о состоянии рынка

• Федеральная служба регистрации (по закону должны указывать всю информацию – за сколько, что и как, но чаще всего не указывается);

• Комитет по строительству (о количестве поданных заявок на строительство);

• Комитет по градостроительству и архитектуры (данные о количестве выданных АПЗ);

• Риэлтерские фирмы (данные о видах, условиях сделок и количестве);

• Фирмы застройщики (данные о ценах и характеристика строящегося объекта);

• Комитет по управлению городским имуществом – ЕКУГИ (данные о составлении и подписании договоров аренды);

• БТИ (данные о приватизации);

• Региональный центр по ценообразованию в строительстве (данные о величине и структуре затрат).

7. Алгоритм исследования рынка недвижимости. Методы и приемы анализа, прогнозирования и принятия управленческих решений.

Исследование общего состояния и тенденций развития рынка

• Создание и наполнение аналитических баз данных,

• Мониторинг (информация упорядочивается по теме),

• Анализ, исследования (структуризация информации, установление тенденций, факторов),

Для недвижимости характерна апрельская и декабрьская активность Прогнозирование, Принятие управленческих решений.

Мониторинг

- непрерывное, длительное наблюдение за рынком с широким охватом, отслеживание различных параметров.

Параметры:

• Уровень цен на различные типы объектов Н;

• Уровень арендной платы;

• Количество, структура и динамика сделок с Н;

• Срок экспозиции объектов на рынке;

• Уровень затрат на строительство или реконструкцию объектов Н;

• Величина издержек по совершению сделок с Н;

• Количество строящихся объектов, их назначение и виды.

Классификация параметров:

• Первичные и вторичные;

• Абсолютные и относительные.

Анализ и исследования

- проводится сегментация рынка, обобщение и выявляются тенденции.

Соблюдение правил:

• Правильность выбора единицы сравнения (цена, арендная плата на единицу жилой площади, прирост рынка – кв. м/кол-во сделок);

• Последовательное соблюдение границ избранного сегмента и пределов действительности полученных результатов;

• Точное определение вида показателя (абсолютный, индекс, цена продажи, цена аренды).

Прогнозирование

Методы прогнозирования:

1. Аппроксимация:

- исследование некоторой временной функции с целью определения ее дальнейшего поведения

2. Поиск аналогий;

3. Функциональный метод:

- метод поиска причинно-следственной связи между исследуемой функцией и изменениями внешних параметров.

Принятие управленческих решений

4. Постановка проблемы:

• формирование и описание проблемной ситуации;

• оценка требуемого времени, необходимого для принятия решения;

• определение необходимых ресурсов;

1. Подготовка и формирование решений:

• Анализ проблемной ситуации;

• Поиск и подбор альтернативных ситуаций (выбор альтернатив, подлежащих уточнению);

• Формирование целей (социальных потребительских);

• Определение ограничений;

• Оценка альтернатив по степени достижения или поставленных целей;

1. Выбор решений:

• Формирование критериев выбора;

• Выбор альтернативы, обеспечивающей наибольшую степень достижения цели;

• Выполнение решений (реализация выбранной альтернативы, мониторинг и контроль, сравнение фактических результатов с запланированными).

Если результаты неудовлетворительные, то формирование новой цели или выбор другой альтернативы.

8. Специфика Российского рынка недвижимости. Этапы его становления. Направления развития.

Факторы, определяющие специфику российского рынка недвижимости

• Географический (климатический);

• Политическая нестабильность;

• Экономическая нестабильность;

• Психологический – неуверенность в будущем у значительной части населения;

• Сверхвысокая инфляция (12-13%, ставка рефинансирования 13%, а должна быть не более 2,6%);

• Резкая дифференциация доходов (богатство/бедность=7,8:1 – в развитых странах, в России 11,15:1);

• Неразвитость и нестабильность финансовой системы.

Этапы становления рынка

1. Начальный (1991,1995-1998);

• Весна 1991г. «Основы гражданского законодательства Союза ССР и республик»

• Январь 1995 Гражданский кодекс Российской Федерации

2. Продвинутый (1999-2004);

3. Завершающий (2004 - …).

Характеристики рынка недвижимости на начальной стадии его развития

• Сочетание рыночных отношений с уравнительно-распределительными (было социальное жилье, сейчас только тем, кто встал в очередь до вступления нового ЖК);

• Неопределенность самого понятия недвижимости (существование ряда неопределенностей в законодательстве);

• Размытость в определении экономического статуса участников рынка Н (понятие инвестор – тот, кто вкладывает деньги с целью получения прибыли, и несет всю ответственность, или лица, которые покупают квартиры)

• Широкое распространение псевдорыночных отношений (рыночная стоимость муниципальной арендной платы)

Направления развития

• Повышение роли первичного рынка, как источника удовлетворения потребности в жилье;

• Возрастание дифференциации между объектами недвижимости как по качеству, так и по цене;

• Расширение спектра объектов на рынке торговой и офисной недвижимости. Рост функций, спектра и качества услуг;

• Спрос на рекреационную недвижимость (парки, гольф-клубы),

• Повышение роли маркетинговых исследований,

• Снижение рисков на рынке (доходности, эскро-услуги).

9. Управление недвижимостью на оперативном уровне. Понятие чистого и эффективного операционного дохода. Переменные и постоянные операционные доходы. Чистый операционный доход.

Первая задача управления инвестиционной недвижимостью – максимизация прибыли

Основные показатели формирования доходов и расходов при управлении недвижимостью

• Потенциальный валовой доход,

• Эффективный валовой доход,

• Операционные расходы,

• Чистый операционный доход.

Потенциальный валовой доход (ПВД)

– суммарная арендная плата, которая может быть получена от постоянной и полной сдачи объекта недвижимости в аренду без учета потерь и расходов.

Пример:

• Бизнес центр класса В площадью S 1000 m2

• $400 за m2 площади в год

• ПДВ = 1000 400 = $400 000 в год.

Полезные (в среднем 65% от общей) и вспомогательные площади

Факторы, ведущие к снижению ПВД

• Временно не занятые помещения при смене арендаторов,

Оборачиваемость – 20%, срок экспозиции – 2 месяца

Коэффициент незанятости 0.2*2/12 =0.03 (или 3% в год)

• Часть помещений сдается по льготным расценкам,

Предположим 20% площадей сдается льготникам со скидкой 10%, ПВД снижается на 0.2 0.1 (2% в год)

• Недобросовестные арендаторы не погашают задолженность по арендной плате,

Эта величина по рыночной информации составляет 1%

ИТОГО 6% в год.

Факторы увеличивающие величину доходов от недвижимости

• Оказание услуг по авто парковке,

• Предоставление услуг связи,

• Предоставление в прокат мебели, офисной техники и др.,

• Предоставление услуг по охране помещений,

• Аккредитация сторонних фирм,

• Реклама,

• И пр.

Действительный (эффективный) валовой доход (ДВД)

- это ПВД, скорректированный с учетом незанятости помещений, потерь от недобросовестных арендаторов, льгот по арендной плате, прочих доходов от объекта недвижимости

Пусть прочие доходы составляют $20 000 в год

В нашем примере:

ДВД = ПВД(1 – 0.06)+ $20 000 = $396 000

Операционные расходы

- расходы на обеспечение нормального функционирования объекта в соответствии с его предназначением и соответственно обеспечение воспроизводства ДВД

В операционные расходы не входят:

• Амортизационные отчисления,

• Расходы управляющего или собственника, не связанные с функционированием недвижимости, например налоги с доходов, расходы по личному страхованию, расходы по обслуживанию ипотечного кредита и т.п

Постоянные расходы

- расходы не зависящие от степени загрузки, (занятости) объекта недвижимости.

К ним относят:

• Налог на недвижимое имущество,

• Расходы на страхование,

• Часть расходов на управление,

• Расходы на обеспечение противопожарной безопасности,

• Часть эксплуатационных расходов

Переменные расходы

- расходы, величина которых зависит от степени загрузки объекта.

К ним относят:

• Коммунальные услуги,

• Расходы по привлечению арендаторов и заключению договоров аренды,

• Основная часть расходов на управление,

• Зарплата обслуживающего персонала,

• Расходы на обеспечение безопасности,

• Расходы по содержанию территории и косметическому ремонту помещений,

• Резерв на замещение.

Чистый операционный доход

(ЧОД) – действительный валовой доход за минусом операционных расходов

ЧОД = $ 396 000 – $ 114 000 = $ 282 000

Другие показатели эффективности управления:

• Валовой рентный мультипликатор - это отношение цены покупки или продажи к валовому доходу (чистому или потенциальному),

• Период окупаемости (окупаемость) время, необходимое для возмещения инвестиционных затрат за счет притока денежных средств,

• Общая ставка дохода рассчитывается путем деления чистого операционного дохода на цену продажи,

• И прочие.

10. Управление недвижимостью на оперативном уровне. Управление доходностью недвижимости (увеличение чод)

1. Увеличение ДВД

• Повышение заполняемости,

• Увеличение доли прочих доходов,

• Увеличение арендной ставки,

2. Сокращение операционных расходов

• Долгосрочность арендных отношений,

• Использование современных энергосберегающих технологий,

• Эффективность управления,

• И др.

Баланс двух стратегий => наличие концепции управления и развития объекта управления.

13. Основные мероприятия, обеспечивающие максимизацию стоимости недвижимого имущества: налоговое планирование, оптимизация потока расходов, нормализация потока расходов.

Налоговое планирование

Недвижимость, используемая в качестве источника предпринимательского дохода, облагается налогом 2% от нормативной стоимости здания С (t).

С (t) убывает от С (t) до 0 в течении t от 0 до Т , что приводит к уменьшению налоговых отчислений на недвижимость и к увеличению налоговых отчислений на прибыль.

Управленческое решение заключается в разработке схемы амортизации, при которой минимизируются совокупные налоговые отчисления.

Оптимизация потока доходов

1. Дифференциация размера арендной платы

2. Увеличение коммерческой загрузки

3. Проведение воспроизводственных мероприятий

4. Использование земельного участка

1. Дифференциация размера арендной платы

Например, существует помещение в комплексе, с определенной арендной платой, но в связи со стоимостнообразующим фактором различные типы помещений в этом комплексе будут иметь различную арендную ставку.

Определение рыночной стоимости. Существует 3 подхода.

э - экспертные оценки;

d - веса подходов.

Определение арендной платы (АП ). 2 подхода:

• Проанализировать рынок и определить исходя из этого среднее АП (т. е. опрашивая об АП похожих типов помещений в других торговых комплексах);

• Экспертный подход – находим распределение АП по городу:

Экспертный подход предлагает определить АП

- арендная плата наиболее вероятная

- площадь помещений;

n – количество типов помещений.

При уменьшении АП , мА добиваемся увеличения ДВД (т. к. увеличивается площадь заполняемости).

Жилые помещения. Стоимостнообразующие факторы:

1) Количество комнат

Стоимость и аренда 1- комнатной квартиры выше, чем у 3-4-комнатной квартиры.

3. Поэтажное расположение:

Самые дешевые жилые помещения на первом и последнем этажах. Разница составляет (к) 10 – 20%

4. Пространственная ориентация:

Окна на транспорт, магистраль, во двор или на юг, север – различные типы, к=10%.

4)Планировочные коэффициенты:

Социально-потребительский стандарт. Существуют помещения с совмещенным сан узлом, высота потолка 2,8 метра, 3,5 метра. К=5% от цены стандарта.

5)Определяемые экспертно в конкретной ситуации (памятники архитектуры, вид из окна).

Офисные помещения. Стоимостнообразующие факторы:

1) Площадь офиса: до 50 кв. м, 50-100 кв. м, свыше 200 кв. м. Чем меньше S, тем выше АП. К=5-10%. Накладные расходы на маленькие помещения больше.

2. Поэтажное расположение.

В Москве очень много бизнес центров и ставка АП увеличивается на 2-3% за этаж.

3) Пространственная ориентация:

Выход помещения на центральную магистраль увеличивает АП на 5%.

Торговые помещения. Стоимостнообразующие факторы:

1) Площадь помещения (аналогично офисной): чем меньше площадь, тем выше арендная плата.

Кинотеатр является якорным арендатором, площадь больше, чем у всех остальных арендаторов, АП ниже.

3. Поэтажное расположение.

Максимальная этажность – 3 этажа. 60% покупок - 1этаж, 25-30% покупок – 2 этаж, 10% покупок – 3 этаж.

2. Увеличение коммерческой загрузки.

Коэффициент использования i – го помещения

К зависит от:

• Потребительских характеристик помещения;

• Времени;

Управленческие мероприятия для увеличения :

• Альтернативный вариант использования помещений i – го типа (в зависимости от наших потребителей помещение меняет для нас свою привлекательность и Мы можем изменить назначение помещений).

• Снижение арендных ставок, но с условием:

- ( ) Уменьшение должно компенсироваться увеличением заполняемости ( );

• Осуществление воспроизводственных мероприятий, обеспечивающих улучшение потребительских характеристик недвижимости (это ведет к увеличению потока доходов через увеличение заполняемости). Модернизацией можно увеличить не только наполняемость, но и повысить класс помещения, соответственно увеличить арендную плату.

3. Проведение воспроизводственных мероприятий.

Цель – уменьшить физический и моральный износ, что позволит увеличить арендную плату, стоимость недвижимости.

Основное соотношение эффективности проведения воспроизводственных мероприятий:

ЧТС – чистая текущая стоимость на момент оценки;

k0 – сумма средств на реконструкцию (ремонт) – величина инвестиций;

ЧОД – величина будущих доходов в текущий момент времени t, чистый операционный доход за период дисконтирования t.

Необходимо, чтобы ЧТС было больше нуля.

i – ставка дисконтирования.

Воспроизводственные мероприятия:

• Текущий ремонт:

k0 – величина инвестиций на ремонт или модернизацию работы;

Т – межремонтный период (3-5 лет);

i – 12-30%;

• Капитальный ремонт и реконструкция:

k0 – величина инвестиций на капитальный ремонт;

Т – межремонтный период по технической документации;

Инвестиции на капитальный ремонт значительны, т. е. должно выполняться условие:

- чистый операционный доход за период t (t - непостоянная величина);

Сt – прогнозируемая рыночная стоимость здания в последнем году анализируемого периода;

Снорм – нормативная стоимость здания в t-м году;

Снорм(Т) - нормативная стоимость здания в конце прогнозируемого периода;

- норма амортизационных отчислений;

k0 – пойдет в актив;

• Снос и последующее новое строительство:

k0 – сумма инвестиций на снос старого и строительство нового здания;

Т – период экономической жизни здания (Т=30-60 лет).

Привлечение внешних инвестиций при проведении воспроизводственных мероприятий.

Финансирование может осуществляться за счет собственных средств или за счет внешних (кредиты);

Собственные средства – за счет доходов, амортизация, увеличение собственного капитала за счет акционеров.

Внешние средства – привлечение позволяет увеличить рентабельность предприятий.

Пример финансового расчета (Левередж).

Кредит брать выгоднее. Оптимальное соотношение: 30% свои, 70% привлеченные.

ОК – обслуживание кредита.

Ипотечный кредит дается только собственникам и формула ЧТС измена.

4. Использование земельного участка.

(ст. 37 ЗК)

- часть доходов от использования земельного участка:

R – ставка капитализации.

Оптимизация потоков расходов

ИП – издержки предприятия;

- заработная плата работника;

- суммарный коэффициент дополнительных начислений на заработную плату (ЕСН, надбавки, премии, выплаты, пособия);

- коэффициент накладных расходов (накладные расходы составляют 30-40% от заработной платы).

14. Внутренние и внешние источники финансирования недвижимости.

Финансирование недвижимости – использование финансовых ресурсов для приобретения и развития объектов недвижимости.

Все источники финансирования недвижимости могут быть внутренними и внешними.

Главным источником внутреннего финансирования является уже существующая прибыль конкретного владельца недвижимости (частного лица или фирмы). Прибыль фирмы – это фактическая разница между полученным доходом от реализации товаров (оказания услуг и т.д.) и фактическими затратами на создание этих товаров (услуг). Величина прибыли, а соответственно величина внутреннего заимствования при поиске источников финансирования, напрямую, зависит от трех основных факторов: цена на товар, затраты на создание единицы товара, объем реализованного товара. Точно такая же схема действует в случае, если схема не занимается реализацией продукции, а просто оказывает всяческие услуги.

Следует помнить, что прибыль являясь основным источником внутреннего финансирования не может быть полностью направлена на эту статью. Поскольку именно из прибыли формируются статьи на последующую закупку товаров, расходных материалов и операционное финансирование ведения бизнеса.

Внешние источники финансирования недвижимости:

– федеральные и местные органы власти и управления;

– кредитно-финансовые учреждения;

– инвесторы и пр.

Федеральные и местные органы власти и управления обеспечивают экономико-правовые отношения между участниками процесса финансирования недвижимости. Государство обеспечивает соблюдение норм и правил, связанных с функционированием рынка недвижимости; регулирует вопросы зонирования, градостроительного развития и регистрации прав собственности на объекты недвижимости; устанавливает льготы либо накладывает ограничения (законодательные ограничения, особенности налогообложения) на инвестиции в недвижимость. Кроме того, государство выступает как собственник множества объектов недвижимости.

Кредитно-финансовые учреждения предоставляют капитал инвесторам, не располагающим достаточными средствами.

В качестве инвесторов выступают физические и юридические лица (резиденты и нерезиденты), которые приобретают недвижимость и поддерживают ее в функционально пригодном состоянии.

Инвесторов можно разделить на два типа:

активные – финансируют и занимаются строительством, развитием или управлением объекта;

пассивные – только финансируют проект, не принимая в нем дальнейшее участие.

В настоящее время на рынке недвижимости получил развитие девелопмент – особый вид профессиональной деятельности по управлению инвестиционным проектом в сфере недвижимости, одна из задач которой заключается в снижении рисков, связанных с развитием недвижимости. Девелопер – организатор, деятельность которого можно разбить на три этапа:

анализ возможности реализации проекта: учитываются состояние и тенденции изменения законодательства, потребительских предпочтений, финансово-экономических условий, перспективы развития региона;

разработка плана реализации проекта: определяется площадь требуемого для реализации проекта земельного участка, выбирается местоположение с соответствующим окружением, коммуникациями, выполняется оценка эффективности проекта. Затем определяются источники финансовых ресурсов, получается разрешение на строительство и т.п.;

реализация инвестиционного проекта: привлечение финансовых ресурсов, проектно-строительных организаций, контроль хода строительства, аренда или продажа объекта полностью или по частям.

Источники финансирования капитальных вложений: государственные средства, средства местного бюджета (муниципальные), собственные финансовые ресурсы предприятий и частных лиц, привлеченные средства, средства инвесторов.