Добавил:
Upload Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз: Предмет: Файл:
Управление объектами недвижимости.doc
Скачиваний:
0
Добавлен:
01.05.2025
Размер:
383.49 Кб
Скачать

Раздел 1.

1. Понятие управления. Составляющие процессы. Объект недвижимого имущества и рынок недвижимости как объект управления.

Понятие управления

Управление (Ноберт Винер, кибернетика) – систематическое воздействие субъекта управления на его объект (управления) в интересах достижения результатов, соответствующих целям.

Составляющие процессы:

  1. Субъект – физическое или юридическое лицо, управляющая компания в интересах нескольких собственников

  2. Объект – недвижимость (ст. 130 ГК), закон определяет несколько типов объектов недвижимости, обладающих особенной спецификой и области правовых отношений

  • Земельный участок

  • Здание, сооружение (жилые и нежилые)

  • Часть здания, сооружения

  • Участки лесного фонда

  • Предприятие как имущественный комплекс

Правила введения ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним п. 24.

  1. Цель управления

Основные принципы управления: -формальный(жесткий, в сотрудниках поощряется исполнительность, опирается на организационную структуру); неформальный (мягкий, инициатива, творческий подход к делу, опирается на микрокультуру, т.е. взаимоотношения между сотрудниками).

Недвижимое имущество как объект управления

Составляющие

  • Привязка к земле (местоположение)

  • Усовершенствования (улучшения)

Материальные (развитая инженерная структура, современное лифтовое хозяйство и т.п.)

Нематериальные (наличие зарегистрированных прав на объект недвижимости в землю, наличие обременений, сервитутов, вид вещного права на землю и т.п.)

  • Принадлежности (движимые вещи, прикрепленные к недвижимому имуществу)

В соответствии со ст.130 ГК РФ объектом недвижимости являются: земельный участок, здания, сооружения, участки лесного фонда, предприятие, как имущественный комплекс.

Специфика управления недвижимостью:

-преимущественное внимание к жилищной недвижимости наиболее часто и зримо;

-сложность и неоднородность товара (определение прав, границ);

-инвестиционный характер: долгосрочный товар, не потребляемый в процессе. При ограничении платежеспособности наша потребность в плане недвижимости может быть удовлетворена однократно;

-уникальность любого объекта недвижимости (местоположение, проект, материалы);

-недвижимость отличается высокой капиталоемкостью, это связано с большим количеством материальных, финансовых, трудовых ресурсов, используемых при ее создании;

-недвижимость может являться товаром в любой момент жизненного цикла, это значит, что объектом может выступать не только завершенное здание или строение, но и недострой.

Физические характеристики объекта недвижимости

    • Стационарность

    • Уникальность (отсутствие аналогов)

    • Долговечность

    • Сложность (сочетание природных и искусственно созданных элементов)

    • Специфика правовых отношений

Инвестиционный и операционный характер недвижимости (финансовые и реальные активы)

    • Какая недвижимость нужна предприятию для осуществления деятельности, где она должна быть расположена, эффективность использования недвижимости в точки зрения эффективности деятельности всего предприятия и т.п.

    • Предпочтение инвестирования в недвижимость или другие рынки, насколько ликвидна недвижимость, какова должна быть доля недвижимости в общем портфеле активов и т.п.

Понятие Управления недвижимостью

Общее понятие

-предпринимательская деятельность по выполнению всей совокупности работ, связанных с исполнением любых допускаемых гражданским законом РФ полномочий собственника недвижимого имущества.

Распоряжение, владение, пользование (ст. 219 ГК РФ) – французская триада.

Жизненный цикл объекта недвижимости: замысел, проектирование, изготовление, обращение (купля-продажа, аренда), употребление, обслуживание, эксплуатация и ремонт, капремонт, модернизация, реконструкция, перепрофилирование, утилизация.

Управление недвижимости (property management) – осуществление комплекса операций по эксплуатации зданий и сооружений (поддержка в рабочем состоянии, ремонт, обеспечение сервиса, руководство обслуживающим персоналом, создание условий сдачи площади в аренду и т.п.) в интересах собственника.

Этапы управления недвижимостью: приведение в жизнь выбранной альтернативы, становление и контроль, процесс эксплуатации с этапами функционирования и развития объекта недвижимости.