- •Раздел 1.
- •1. Понятие управления. Составляющие процессы. Объект недвижимого имущества и рынок недвижимости как объект управления.
- •2. Понятие менеджмента. Современные виды и принципы менеджмента.
- •3. Методы управления недвижимостью, используемые предприятиями, органами государственной власти и местного самоуправления.
- •4. Процесс и функции управления. Планирование, организация, мотивация, контроль, координация.
- •5. Недвижимое имущество. Понятие и признаки. Инвестиционный и операционный характер недвижимости.
- •6. Жизненный цикл объекта недвижимого имущества. Физический износ и амортизация.
- •7. Специфика недвижимости как инвестиционного товара. Формы и особенности доходов от недвижимости. Необходимость управления недвижимостью.
- •8. Основные способы воспроизводства недвижимого имущества. Особенности взаимодействия спроса и предложения на рынке недвижимости. Понятие эластичности.
- •9. Классификация объектов недвижимого имущества.
- •Раздел 2.
- •1. Классическая теория управления. Управление портфелем недвижимости, управление недвижимостью на оперативном и тактическом уровнях.
- •Объекты реальных инвестиций
- •2. Понятие инвестиционного портфеля. Его структура и параметры. Факторы, осложняющее принятие решений по инвестированию. Объекты реальных инвестиций.
- •Объекты реальных инвестиций
- •3. Классификация рисков на рынке инвестиционного капитала, методы их снижения
- •5. Особенности портфеля недвижимости как инвестиционного портфеля. Формирование стратегий управления портфелем.
- •6. Анализ рынка недвижимости. Цели анализа. Характеристика рынка недвижимости. Факторы, затрудняющие его анализ. Источники информации о состоянии рынка недвижимости.
- •7. Алгоритм исследования рынка недвижимости. Методы и приемы анализа, прогнозирования и принятия управленческих решений.
- •8. Специфика Российского рынка недвижимости. Этапы его становления. Направления развития.
- •Направления развития
- •9. Управление недвижимостью на оперативном уровне. Понятие чистого и эффективного операционного дохода. Переменные и постоянные операционные доходы. Чистый операционный доход.
- •10. Управление недвижимостью на оперативном уровне. Управление доходностью недвижимости (увеличение чод)
- •13. Основные мероприятия, обеспечивающие максимизацию стоимости недвижимого имущества: налоговое планирование, оптимизация потока расходов, нормализация потока расходов.
- •14. Внутренние и внешние источники финансирования недвижимости.
Раздел 1.
1. Понятие управления. Составляющие процессы. Объект недвижимого имущества и рынок недвижимости как объект управления.
Понятие управления
Управление (Ноберт Винер, кибернетика) – систематическое воздействие субъекта управления на его объект (управления) в интересах достижения результатов, соответствующих целям.
Составляющие процессы:
Субъект – физическое или юридическое лицо, управляющая компания в интересах нескольких собственников
Объект – недвижимость (ст. 130 ГК), закон определяет несколько типов объектов недвижимости, обладающих особенной спецификой и области правовых отношений
Земельный участок
Здание, сооружение (жилые и нежилые)
Часть здания, сооружения
Участки лесного фонда
Предприятие как имущественный комплекс
Правила введения ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним п. 24.
Цель управления
Основные принципы управления: -формальный(жесткий, в сотрудниках поощряется исполнительность, опирается на организационную структуру); неформальный (мягкий, инициатива, творческий подход к делу, опирается на микрокультуру, т.е. взаимоотношения между сотрудниками).
Недвижимое имущество как объект управления
Составляющие
Привязка к земле (местоположение)
Усовершенствования (улучшения)
Материальные (развитая инженерная структура, современное лифтовое хозяйство и т.п.)
Нематериальные (наличие зарегистрированных прав на объект недвижимости в землю, наличие обременений, сервитутов, вид вещного права на землю и т.п.)
Принадлежности (движимые вещи, прикрепленные к недвижимому имуществу)
В соответствии со ст.130 ГК РФ объектом недвижимости являются: земельный участок, здания, сооружения, участки лесного фонда, предприятие, как имущественный комплекс.
Специфика управления недвижимостью:
-преимущественное внимание к жилищной недвижимости наиболее часто и зримо;
-сложность и неоднородность товара (определение прав, границ);
-инвестиционный характер: долгосрочный товар, не потребляемый в процессе. При ограничении платежеспособности наша потребность в плане недвижимости может быть удовлетворена однократно;
-уникальность любого объекта недвижимости (местоположение, проект, материалы);
-недвижимость отличается высокой капиталоемкостью, это связано с большим количеством материальных, финансовых, трудовых ресурсов, используемых при ее создании;
-недвижимость может являться товаром в любой момент жизненного цикла, это значит, что объектом может выступать не только завершенное здание или строение, но и недострой.
Физические характеристики объекта недвижимости
Стационарность
Уникальность (отсутствие аналогов)
Долговечность
Сложность (сочетание природных и искусственно созданных элементов)
Специфика правовых отношений
Инвестиционный и операционный характер недвижимости (финансовые и реальные активы)
Какая недвижимость нужна предприятию для осуществления деятельности, где она должна быть расположена, эффективность использования недвижимости в точки зрения эффективности деятельности всего предприятия и т.п.
Предпочтение инвестирования в недвижимость или другие рынки, насколько ликвидна недвижимость, какова должна быть доля недвижимости в общем портфеле активов и т.п.
Понятие Управления недвижимостью
Общее понятие
-предпринимательская деятельность по выполнению всей совокупности работ, связанных с исполнением любых допускаемых гражданским законом РФ полномочий собственника недвижимого имущества.
Распоряжение, владение, пользование (ст. 219 ГК РФ) – французская триада.
Жизненный цикл объекта недвижимости: замысел, проектирование, изготовление, обращение (купля-продажа, аренда), употребление, обслуживание, эксплуатация и ремонт, капремонт, модернизация, реконструкция, перепрофилирование, утилизация.
Управление недвижимости (property management) – осуществление комплекса операций по эксплуатации зданий и сооружений (поддержка в рабочем состоянии, ремонт, обеспечение сервиса, руководство обслуживающим персоналом, создание условий сдачи площади в аренду и т.п.) в интересах собственника.
Этапы управления недвижимостью: приведение в жизнь выбранной альтернативы, становление и контроль, процесс эксплуатации с этапами функционирования и развития объекта недвижимости.