Тема 5. Удостоверение сделок

1. Сделки, подлежащие нотариальному удостоверению.

2. Основные правила удостоверения сделок.

3. Особенности заключения сделок с участием несовершеннолетних.

4. Порядок отмены, изменения и расторжения сделок.

1. Сделки, подлежащие нотариальному удостоверению

Среди нотариальных действий, совершаемых нотариусом, значительное число составляет удостоверение различных сделок.

Общие условия удостоверения сделок

Сделка должна быть совершена в нотариальной форме:

1. в случаях, указанных в законе (например, в соответствии со ст. 339 ГК договор ипотеки подлежит нотариальному удостоверению);

2. в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась. По- этому, если стороны решили облечь в нотариальную форму какую-либо сделку, хотя закон этого не требует, то нотариус не может отказать в нотариальном удостоверении этой сделки (любой сделки). Естественно, если сделка соответствует (точнее, не противоречит) закону.

Нотариальному удостоверению подлежат следующие двусторонние сделки:

1. уступка требования, основанного на сделке, совершенной в нотариальной форме (п. 1 ст. 389 ГК);

2. перевод долга, основанный на сделке, совершенной в нотариальной форме (п. 2 ст. 391, п. 1 ст. 389 ГК);

3. договор об ипотеке (п. 2 ст. 339 ГК);

4. договор о залоге движимого имущества или прав на имущество в обеспечение обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен (п. 2 ст. 339 ГК);

5. договор ренты и договор пожизненного содержания с иждивением (ст. 584 ГК);

6. брачный договор (п. 2 ст. 41 СК);

7. соглашение об уплате алиментов (п. 1 ст. 100 СК).

Нотариальному удостоверению подлежат следующие односторонние сделки:

1. доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, за исключением случаев, предусмотренных законом (п.2 ст.185 ГК);

2) доверенность, выдаваемая в порядке передоверия (п. 3 ст. 187 ГК), за исключением случаев, предусмотренных п. 4 ст. 185 ГК (доверенность на получение заработной платы и иных платежей, связанных с трудовыми отношениями, на получение вознаграждения авторов и изобретателей, пенсий, пособий и стипендий, вкладов граждан в банках и на получение корреспонденции, в том числе денежной и посылочной);

3)завещание (п. 1 ст.1124 ГК);

4) согласие супруга на совершение другим супругом сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) государственной регистрации (п. 3 ст. 35 СК).

2. Основные правила удостоверения сделок

Основные правила удостоверения сделок включают в себя следующие требования:

1) Документ, содержащий условия нотариально удостоверяемой сделки, должен быть составлен в письменной форме.

Этот документ в присутствии нотариуса должен быть подписан лицом или лицами, в зависимости от того, какая сделка заключается — односторонняя или многосторонняя.

Если гражданин в силу физических недостатков, болезни или неграмотности не может собственноручно подписать документ, то за него этот может сделать другой гражданин.

Подпись последнего должна быть засвидетельствована нотариусом либо другим должностным лицом, имеющим на это соответствующие полномочия. При этом указывается причины, в силу которых совершающий сделку не мог подписать ее собственноручно (ст.160 ч.1 ГК РФ), (ст.44 Основ).

2) Имя гражданина, включая фамилию и отчество, указываются в договоре без сокращений (полностью).

3) В договоре указывается место жительство, обратившегося лица, где он постоянно или преимущественно проживает. Местом жительства несовершеннолетнего, не достигшего 14 лет, или находящегося под опекой, признается место жительство его законного представителя.

4) Если в сделке участвует юридическое лицо, то указывается его полное (без сокращения) наименование, дата и место государственной регистрации, реквизиты свидетельства о государственной регистрации, идентификационный номер налогоплательщика, место нахождение юридического лица.

5) Нотариус в соответствии со ст. 16 Основ, обязан разъяснить лицам, совершающим сделку ее смысл и значение. Также нотариус обязан проверить, соответствует ли его содержание действительным намерениям сторон и не противоречит ли требованиям закона (ст. 54 Основ). Нотариус обязан предупредить о последствиях заключаемой сделки, с тем, чтобы юридическая неосведомленность не могла быть использована во вред обратившимся за удостоверением сделки гражданам.

6) В соответствии со ст. 44 Основ текст нотариально удостоверенной сделки должен быть написан ясно и четко; относящиеся к содержанию документа числа и сроки обозначены хотя бы один раз в тексте словами.

7) Документ, содержащий условия сделки, должен быть зачитан нотариусом вслух лицам (лицу), совершающим сделку до ее удостоверения.

Кроме того, граждане могут самостоятельно прочесть составленный нотариусом документ. Лица, совершающие сделку, могут высказывать свои замечания и предложения по обсуждаемому проекту сделки.

8) Зарегистрировать сделку в реестре.

Для удостоверения сделок нотариусу предоставляется следующие документы:

• Паспорт или иной документ его заменяющий;

• Правоустанавливающий документ, т.е. документ, подтверждающий право собственности (справка или выписка из единого государственного реестра регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в которой наряду с прочими сведениями отражается информация о наличии возможных арестов, ограничений и обременений права собственности);

• Справка Центра технической инвентаризации и оценки недвижимости (ЦТИ и ОН) о принадлежности отчуждаемого имущества;

• Для законных представителей недееспособных или ограниченно дееспособных граждан — опекунские учреждения; — разрешение органа опеки и попечительства на совершение сделки с имуществом подопечного;

• Справка налогового органа об отсутствии задолженности по налогу на имущество, получении в дар или по наследству;

• При отчуждении имущества, приобретенного супругами во время брака, требуется согласие второго супруга на отчуждение.

• Документы, подтверждающие расположение недвижимости на земельном участке и правовой режим земли, на которой расположена недвижимость (кроме квартир). Такие сведения выдают комитеты по земельным ресурсам и землеустройству;

• Справка по данным паспортного (стола) (учета ЖЭУ) о наличии или отсутствии обременений отчуждаемого имущества в виде права пользования жилым помещением;

• В случае продажи доли квартиры, доли жилого дома кем-либо из участников общей долевой собственности требуется подтверждение того, что продавец известил о продаже и цене продажи имущества других участников общей долевой собственности.

При участии в сделке юридического лица нотариусу предоставляется дополнительно:

• Устав (Положение) в подлиннике;

• Свидетельство о государственной регистрации в подлиннике;

• Документы, подтверждающие полномочия исполнительного органа (выписка из протокола заседания высшего органа об избрании или назначении исполнительного органа или приказа о назначении исполнительного органа;

• Доверенность лица на совершение сделки.

• При удостоверении залога:

• Паспорт;

• Справка ЦТИ и ОН;

• Правоустанавливающий документ;

• Выписка из Поземельной книги, выданной Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству;

• Долговой документ, в обеспечение которого заключается договор о залоге;

• Справка ЖЭУ об отсутствии обремененности;

• При залоге имущества находящегося в совместной собственности ипотека может быть удостоверена при наличии письменного согласия всех собственников.

3. Особенности заключения сделок с участием несовершеннолетних

Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель — давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе: обмену или дарению имущества подопечного; сдаче его в наем (в аренду); в безвозмездное пользование; залог; сделок, влекущих отказ от принадлежавших подопечному прав; раздел его имущества или выдел из него долей; а также любых других сделок, влекущих имущество подопечного.

Опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечными за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками.

При совершении сделок стороной, которая является несовершеннолетний, нотариус истребует разрешение органа опеки и попечительства.

Такое же разрешение требуется и при удостоверении договоров с нетрудоспособными по возрасту гражданами (так называемая группа риска).

4. Порядок отмены, изменения и расторжения сделок

Каждый гражданин вправе распоряжаться своими правами по удостоверению сделок, а также по отмене, изменению или расторжению сделок.

Как правило, сделки, заключенные по взаимному согласию также могут быть расторгнуты по такому же согласию. При отсутствии согласия сделки расторгаются в судебном порядке.

Действия по отмене распространяются на: доверенности; завещания;

Об отмене своей доверенности лицо, обязано известить лицо, которому эта доверенность выдана; других третьих лиц (доверенность с правом передоверия). При этом, лицо, которому выдана доверенность, обязано ее вернуть (п.3 ст.189 ГК РФ).

Нотариус в свою очередь обязан сделать отметку об отмене доверенности в реестре, а также на экземпляре доверенности, оставшемся у нотариуса.

В отношении завещаний, завещатель вправе отметить в целом завещание или изменить его в части, в любое время. Это является личным делом завещателя, поэтому он не обязан посвящать, кого бы то ни было о своем намерении. Для совершения данного действия не требуется указания причин, или чьего-либо соглашения.

Отменить завещание можно двумя способами:

1) путем составления нового (последнее завещание отменяет предыдущее)

2) путем составления специального уведомления об отмене завещания (ст.58 Основ).

Если это уведомление поступило к нотариусу, ранее удостоверившему данное завещание, то на экземпляре завещания, находящемся на хранении у нотариуса, в реестре регистрации нотариальных действий, а также алфавитной книге учета завещаний делается отметка об отмене завещания. Такие же действия предусмотрены и при изменении завещаний.

Для изменения любого из условий нотариально удостоверенного договора стороны заключают соответствующее соглашение, которое также должно быть нотариально удостоверено и подлежит государственной регистрации, при необходимости.

В реестре делается отметка о заключении соглашения об изменении этого договора с указанием даты и соответствующего номера.

При расторжении нотариально удостоверенных договоров существуют следующие правила:

Если договор не подлежал государственной регистрации, то достаточно заключить соглашения о расторжении договора, удостоверенного в нотариальном порядке.

Если договор после нотариального удостоверения был предоставлен для государственной регистрации, то и для его расторжения необходима государственная регистрация соглашения о расторжении договора.

Для заключения соглашения о расторжении договора представляются все документы, которые необходимы для его удостоверения (договора).

После расторжения договора правоустанавливающий документ, оставленный у нотариуса, возвращается прежнему собственнику, но копия с него остается в делах нотариальной конторы, вместе с теми документами, которые были в свое время представлены для удостоверения договора. В реестре также делается отметка о расторжении договора.